借道信贷资产转让 银行曲线放贷升温

■中国房地产报  记者 方帅 北京报道

    经历2009年的信贷盛宴之后，银行正在筹划过好“紧日子”。
    2010年伊始，信贷规模调控、提高准备金率等一系列措施密集出台。如何在“缩贷款”和“保利润”两个目标之间走钢丝，成为银行首要考虑的问题。
    近日，在一场高规格小规模的银信界人士内部讨论会上，与会的某银行高管对本报记者透露了商业银行的应对之策：通过与信托公司合作，将超出规模部分的贷款以信贷资产转让的形式出售给信托公司，再由信托公司以此为标的做成信托理财产品卖出，贷款到期时理财产品如果能顺利收回本金，就基本完成给了企业的资金输血。当下，这一方式正在被广泛应用于房地产企业的银行融资。
    此举不仅可以规避监管部门的资产规模限制，而且不占用银行的资本金，收益也非常可观。在信贷规模趋紧而利润指标增加后，此举将被各家银行广泛应用。
    不过，这一金融创新并非高枕无忧。与会人士认为，在开发商资金渴求的欲望膨胀和银行利润指标的压力下，任何形式的信贷投放都蕴含着风险。

信贷腾挪术

    在贷款发放已经超过监管要求，或者银行希望在贷款规模之外开发更多客户时，这种曲线放贷的方式就可以派上用场。
    上述银行高管介绍，信贷资产转让的操作手法如下：
    首先，将需要转让的贷款（以10亿元为例）以信贷资产转让的形式卖给信托公司；
    其次，信托公司以贷款为标的做成理财产品，再卖给该银行的个人投资者或者对公客户投资者；
    随后，投资者认购达到10亿元后，把资金打到信托公司账户。信托公司以这10亿元资金支付给银行作为购买10亿元资产包的资金。
    通过这种形式，银行将贷款成功转移出表。前期的操作基本完成。
    贷款到期后如果能正常收回，银行能获得贷款企业的10亿元本金和5.4%的利息。又因为此部分贷款已经卖给信托公司，银行需要把这部分收益转给信托公司，再由信托公司继续分配，10亿元本金和收益分给投资者，2%的收益分给银行，剩下的0.7%归信托公司。
    “信托公司给银行2%的收益被称为财务顾问费收入（各商业银行有所不同）。”银行高管透露。
    记者调查几家银行后了解到，财务顾问费收入并不固定，各家银行根据贷款的收益率而确定，比如长期贷款如果达到5.6%或者5.9%的利率，财务顾问费收益就高。诸如票据贴现只有约4%的利率，财务顾问费就只有约1.5%的收益。
    该高管告诉记者，贷款紧缩时，财务顾问费收入是银行利润的重要来源之一。“卖出贷款期限越长，相应的财务顾问费收益越大。”他说。
    其中，房地产贷款作为利息较高的中长期贷款更受银行追捧。银行高管透露，信托理财的发行规模与贷款数量是相匹配的，收益率一般都会高于银行同期定期存款利率，所以房地产信托理财并不愁卖。
    该潜规则得到了信托公司的默认。一位不愿具名的房地产信托经理告诉记者，此模式中信托公司的利润并不高，信托公司就是薄利多销，靠流水的量和规模赚钱。
    事实上，银行通过信贷资产转让的方式为房企融资已经越来越频繁。例如：在中海·绿城1号房地产投资信托计划中，中国工商银行作为理财计划的管理人，将以现金认购所有优先级信托单位（大概17亿元），绿城房地产则认购不少于次级信托单位的60%。随后，信托公司再将其中的16.871亿元贷款给绿城，年利率高达14%。工行则将这个信托产品当作高收益的理财产品卖给客户，年利率为8.5%，银行可获得大致5.5个百分点的利差收益。

风光的背后

    表面上看，银行通过信贷资产转让可以获得财务顾问费或利差收益，但银行的好处远不止于此。银行高管透露：“贷款转移之前10亿元贷款是银行资产，卖给信托公司之后10亿元现金又成为银行的资产，银行可以再利用这10亿元向其他行业继续放贷，由此形成信贷资产转让这个模式的循环。”
    由此可能引发的后果则是：一边是信贷闸门收紧，一边是房地产信托的泛滥发放。根据信托专业机构用益信托工作室的统计，截至1月27日，1月份房地产信托共发行16款，总计29.65亿元，占同期信托总量比率超过30%，规模占比接近50%。近几个月来，已有江苏舜天、香江控股等十余家房企公告了信托融资计划。
    “当下信托泛滥，表明银行给房企放贷的冲动还是很大。”信托经理表示。
    该信托经理坦言：信托融资只是形式，银行才是真正幕后推手。“信托公司就是一个中介（通道）而已。”他说。

    银行高管则一语道出信贷与信托的此消彼长的根源：“银行资产业务行业结构很不合理。”
    记者调查得知，银行的信贷资产结构并不合理。公司信贷中，房地产企业的一、二级开发贷款仍是银行的业务支柱和主要利润来源。信贷收紧后银行的利润指标反而增加，房地产信贷自然也水涨船高。
    银信合作之后，渴求资金的开发商无疑成了最大受益者。来自中国信托业协会的数据显示，今年1月份投入房地产以及相关行业的信托数量达23个，涉及房地产项目、商业地产项目、不动产以及成熟物业，是投向最为集中的领域。
    来自上海易居研究院的报告显示，2009 年扣除房地产开发投资后的企业剩余资金（剩余资金=本年资金来源-本年房地产开发投资）高达20896 亿元，同比增长176.2%，增速创历史新高，同时，剩余资金占本年资金来源的比重达36.6%，占比亦创历史新高。短期来看，房企确实不差钱。
    上海易居研究院高级研究员回建强指出，信贷理财计划可以看成是银行将表外资产进行“资产证券化”的操作。在完成了对借款企业各方面融资条件的审核后，商业银行并不直接向企业发放贷款，而是借助信托公司的平台，从中小投资者处募集资金再将这部分资金用于借款企业的融资，投资收益来源于企业正常的还本付息。
    回建强认为，资产证券化使得银行对资金的使用较为宽容，资金的使用也相对灵活，能满足企业多方面的融资需求。

风险隐忧

    一位接近银监会的人士告诉记者，监管层并没有对这个潜规则熟视无睹，只是整体的经济情况比较好，暂时还能容忍这么操作。
    一个不容忽视的问题是，信贷资产转移过程中贷款是被隐藏起来了。资产负债表上卖出去的部分显示为资金，贷款规模下降后资产负债表变得更好看。但该高管担忧的是，贷款被隐藏起来，风险也相应被隐藏起来。
    他表示，这一模式的最大隐患是系统性风险。一旦房地产市场持续下跌连续两年，开发商的房子卖不出去，资金收不回来，这个模式就有很大的问题。
    上述接近银监会的人士透露，监管层要求各银行2010年要主动减退财务状况不佳、盈利水平及发展前景不明朗的企业，给拿地王的开发商放贷要慎之又慎，严格研判。
    就在近日，银监会已经叫停房企拿地信托融资。银监会下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》(以下简称《通知》)，《通知》细则要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款，土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。《通知》还明确要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。《通知》还要求建立健全房地产贷款或投资审批标准及风险管理制度，并进行密切监控。
    目前，土地成本在许多房地产企业中占据了资金链的重要部分。据统计，今年以来招商地产、中粮地产、保利地产和荣盛发展等近20家上市房企买地金额超过250亿元。此次《通知》禁止用信托资金购买土地，明显加大了房地产企业拿地的资金压力。
    上述接近银监会的人士表示，银监会此举是为了防止信贷资金流入企业后成为囤地资金，次级房地产贷款对银行2010年损益会产生较大影响。