银行收紧首套房贷 7折优惠利率名存实废

■中国房地产报 张晓赫 北京报道

    第二波的房贷紧缩“来势汹汹”。这一次，银行叫停“首套房贷利率7折优惠”的窗户纸终于被捅破。
    2月3日，中国银行声明“已向下属各分行支行知会，将首套房贷款优惠利率由7折升至8.5折”。“银行内部确实对住房按揭的利率定价进行了一些调整，主要是为了防范风险。”当日，中行总行人士向记者表示。
    根据本报此前的调查，早在2009年年底，包括建行、招商银行等多家商业银行已经开始了“明松暗紧”的首套房贷利率提升政策。中行捅破窗户纸之后，在记者的多方接触中，多家银行的从业人士也表达了春节后或将跟进的意思。
    一时间，坊间喧声四起，银行房贷由二套房贷蔓延至首套房贷的收紧，到底是监管部门平衡信贷投放、抑制房价过快增长的政策导向使然，还是银行平衡自身风险、提高息差的经营考虑使然，两者孰轻孰重，业内人士的观点不尽相同。然而可以肯定的是，在两者的共同作用下，首套房贷利率的7折折优惠将渐行渐远。
    农行总行信贷处人士表示，“尤其是四大行，要配合宏观政策，再加上扩大息差的意愿，7折优惠的消失也带有必然性。”

普遍收紧

    中行率先取消首套房贷利率7折优惠给房地产市场带来了更大的冲击。
    “对于新申请贷款，我们会根据客户的信用情况、抵押资产的质量等实行差别化利率定价。调整后基本都在8.5折以上，要想低于8.5折，肯定是特别特别困难了。”上述中行信贷部人士连用了两个“特别”，表示7折优惠今后将会难得一见。
    该人士继续透露，在公开表态前，中行就已经在执行现行政策。“去年进入四季度，甚至更早，我们就已经开始慢慢收紧首套房贷的利率了，除非优质，否则更多的是7.5折、8折。”
    2月3日，在记者的询问中，包括建行、工行、农行三大国有银行在内的众多商业银行依然表示客户仍可按照首套住房“首付两成，利率7折”的最低标准申请贷款。但总行的宽松基调具体到各分行、支行的业务操作层，利率标准早已发生变化。
    根据记者了解，早在去年10月份，就传出建行开始收紧房贷业务，此后，更是有消息称建行总行对全国各地分行提出了抬高首套房贷优惠门槛的统一命令，要求只有首付4成以上，才能享受到7折利率优惠。
    “我们对首套房贷客户的负债情况等提出了更高的要求。但基本上仍可得到7折、7.5折利率。”建行北京朝阳区某支行信贷部经理表示。与北京分行口风不同，建行南京分行某支行的信贷部负责人则对本报记者表示：“首套房贷首付两成利率8.5折，3成7.5折，4成7折，这是我们现在执行的标准。”
    对于这种差别，银行人士给出的解释是，各银行总行给予了各分行微调房贷细则的权力。“分行可以根据客户不同的风险情况考虑首付款比例及执行不同的房贷利率。”建行总部人士表示。
    同样掌握该方法的还有工行、招行、交行等多家银行，记者发现，各商业银行的分支机构中，悄然抬高房贷优惠门槛者不在少数。招商银行北京分行个贷中心负责人表示目前对于首套房贷，首付比例要求均有所提高。兴业银行客服人员也表示标准有所严格，“首付比例提高至3成，利率7折；不过无逾期记录、工作收入状况良好的优质客户首付两成，利率7折。”
    同样的事情也正在上海、深圳、重庆等多个城市上演。
    “各家银行之所以暗中提高贷款利率，主要是因为谁都不想当第一个说话的人。”浦发银行总行某信贷经理表示。
    对此，上海一家股份制商业银行人士表示，银行目前正在研究，春节后将会有年度信贷细则出台。“7折应该会取消，这是趋势。”
    除此之外，二套房贷的执行力度在多家银行的表述中也更加严格。深发展北京分行人士表示，目前已经不再提“改善型”住房了。
    “不会再有改善型的说法了。”上述深发展人士表示，这将有效地杜绝过去二套房变改善房的“擦边球”路径。

经营压力

    曾经一度被各商业银行宣称为优良信贷资产的房贷业务，为何在数日间就遭倒戈？
    “优良仅是说明房贷资产能够为银行产生比较长期稳定的收益、同时坏账率小，但这并不能说明它对银行利润的贡献率有多高。”招商银行总行个贷中心人士表示，长久以来，对银行贡献率最大的仍是对公业务、公司信贷业务，而按揭贷款除了份额小的原因外，过多的利率优惠，也大大降低了其利润率。
    “信贷额度多的时候，一切都没问题，可以贷给公司，多的也可以给零售；但一旦信贷额度紧俏，银行就要考虑一下该把资金投向哪边了。”上述信贷人士进一步透露。
    “监管层对于银行的信贷利率只设下限，不设上限，公司信贷利率只有10%的优惠，而现在与较为旺盛的信贷需求相比，银行信贷额度不足，直接导致银行的定价能力增强。现在利率普遍上浮。”交通银行首席经济学家连平表示，“部分银行会考虑把有限的信贷转向对公业务。”
    除了转走的部分，在业内人士看来“以价补量”成了维持利润与一定市场份额的不二法宝。
    “要么薄利多销，要么以价补量，现在信贷额度紧俏，适度的提高一下利率水平也是合理的。”深发展北京分行人士也表示出对于收益最大化的考虑，银行逐步取消7折利率也是必然。
    然而，除了市场因素外，监管层近期对银行信贷投放以及房地产市场的频频发令也成为了判断此次房贷利率趋势性上升的重要参考。
    对于中行的“率先”公布举动，农行人士表示应该与中行1月份放贷过猛有关。
    据了解，1月份前两周，建行新增贷款约600亿元，农行约1000亿元，工行约1600亿元，而中行放贷规模最大，约1700亿元。
    而更多的业内人士将中行此举解读为房贷收紧的另一信号。
    2月4日，上海银监局鸣响了本周的第二次房地产信贷警钟。上海银监局数据显示，去年底的信贷摸底结果不容乐观。据其测算，一旦房价下跌10%，银行房贷不良率将是正常情况的2.6倍。
    “主要就是配合监管，尤其是四大国有银行。监管层是在监控银行业信贷风险的同时，也抑制房地产价格过快的增长。”上述农行人士表示，而该行将很快有文件出来。
    但对于依靠银行信贷政策来防范市场风险以及平抑房地产价格过快增长，部分市场人士担忧认为，提高首付与利率是“堵”而非“疏”，并不能很好地防范系统风险，而由市场观望所造成的有价无市也只会带来暂时的价格放缓。
    对于房贷利率上调对房地产市场带来的影响，农行人士提醒，需要关注由观望情绪过浓可能导致的长期楼市交易萎缩。“如果长期持续萎缩，各银行的利率也就谈不上上调了。”