首发收盘于7.3美元/股
21世纪中国“缩水”上市

■中国房地产报 刘关 北京报道

    21世纪中国不动产（下称“21世纪中国”）尽管首日发行突破了发行最低价，可还是走上了上市之路。
    截止到记者发稿，股票代码为“CTC”的21世纪中国在纽约时间28日于美国纽交所上市。当日，开盘价7.15美元，截止到当日时间下午4点，报收于7.3美元。
    而在1月13日向美国纽交所递交的上市申请中，21世纪中国拟发行1665万股美国存托凭证（下称“ADR”），招股价定在8.75~10.75美元/股之间。

市场隐忧

    依据1月26日21世纪中国提交给美国纽交所的说明，21世纪中国在半个月的时间内，表示将招股价区间调低，由此前招股书中披露的8.75~10.75美元/股调至7~8美元/股，发行股本与先前相比，调低到1200万股ADR。这一调整也让其上市推后了一天。
    而在其13日提交的招股书中，21世纪中国表示，此次拟公开发行1665万股ADR（一股ADR等同于15股A类普通股），其中包括1248.75万股ADR新股，及其股东高盛集团和艾威基金持有的416.25万股ADR旧股。
    按发行价区间中间数9.75美元/股计算，21世纪中国预计可融资1.62亿美元，扣除承销费用，净融资约1.1亿美元。但此番将招股价调低，外界报道其计划募集资金缩减将近42.3%。
    关于招股价缩水的疑问，本报致电多位21世纪中国的相关人士，但他们均拒绝采访。“我们不会发表任何有关上市的说法或评论。”其投资者关系负责人刘韵聪表示。
    有美国资本市场分析人士认为，中国政府在去年信贷额激增之后已经开始采取措施抑制银行贷款，一些投资者可能会对21世纪中国的股票心存疑虑。其招股书中也明确提醒：目前政府采取措施减缓房地产市场增长的可能性可能会对业务产生实质性负面影响。
    值得注意的是，21世纪中国并不是近来美国纽交所IPO企业惟一一家更改上市计划的公司。一家名为FriendFinder Networks Inc的公司延后了发行计划，还有一家名为Healthcare information and services provider HealthPort Inc的公司鉴于不理想的市场状况，已经正式向美国纽交所提交了撤销IPO计划的申请。
    不过，其净利润的由亏转盈或许能给投资者带来信心。招股书显示，截止到2009年9月30日，21世纪中国净利润为0.88亿元人民币，而在2008年，其净利润为亏损1.32亿元人民币。

战略投资者

    21世纪中国曾于2005年底获得高盛集团旗下的全资子公司高盛战略投资（亚洲）公司2200万美元的投资，获得第2大股东位置。有市场人士表示，21世纪中国由于经营遇到瓶颈，高盛注入的2200万美元在后来消耗殆尽，不得已只能再次寻找战略投资者，签订对赌协议稀释股份。
    2007年10月，21世纪中国获得美国艾威基金（AvenueCapital）5200万美元的注资，艾威获得第3大股东位置。2008年，其又获得Realogy集团新一轮投资。Realogy集团成为继高盛、艾威基金之后的第3位战略投资者，并借此成为21世纪中国的第4大股东。
    招股书中的股权结构显示，高盛持有21世纪中国上市前的28.4%股权，在此次发行中将出售3.1%股权，发行完成后持股量降至18.4%；艾威基金持有其上市前的24.2%股权，在此次发行中将出售其中的9.4%股权，发行完成后持股量降至10.8%。两投资公司共出售416.25万股ADR，套现约4058.44万美元。

经营模式

    招股书显示，21世纪中国募集的资金中约5000万美元用于收购其他企业，以拓展经纪服务业务；约2000万美元用于建立更多的销售门店；约1000万美元用于升级改造公司业务信息系统。
    值得注意的是，其在招股书中强调，21世纪中国一直延续特许经营的商业模式。这种模式可以帮助其利用资金杠杆使得门店快随扩张。
    在中国，21世纪中国的区域加盟商均为当地惟一的特许授权商，一般为当地有影响力的开发商或上市公司等，具有良好的企业背景和雄厚的资金实力。例如济南三联集团、上海新锦江集团、广州珠江地产、山东鲁银集团、天津永泰集团等。
    除特许经营的商业模式之外，21世纪中国也在做直营业务。主要有3家直营公司——21世纪不动产北京安信瑞德房地产经纪有限公司、上海锐丰房地产投资顾问有限公司和一家名为CIR Real Estate Consultant (Shenzhen) Co. Limited的公司。
    在其招股书中，21世纪中国强调，2006年直营店的开业对其收入和利润产生了巨大的贡献。
    除此之外，21世纪中国于2003年着手试点开展金融及其他衍生服务。2004年2月，在上海正式成立了按揭服务中心（下称“MMC”），与银行、保险公司、评估机构等合作，基于体系内加盟店二手房交易资源，开展包括按揭代办、过户、担保等在内的衍生服务。
    至2004年底，MMC累计代办二手房按揭贷款6亿元人民币，涉及住宅、写字楼、商铺等各种类型物业，形成了规范的MMC业务开展流程及完整的组织管理机制。