杨重光：解决住房问题的核心是土地问题

■中国房地产报  记者 兰亚红 北京报道

    2010年伊始，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国11条”），被认为是“史上最全的调控法令”。本报记者专访了中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员、中国城市经济学会副会长杨重光，请他对“国11条”中有关土地的调控内容以及当前土地市场存在的问题进行了解读。

“五类房”用地难筹

    中国房地产报：在“国11条”中，提出了要增加住房建设用地有效供应，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等“五类房”的建设规模，并指出要分解到住房用地年度供应计划，落实到地块。您如何看待？
    杨重光：我认为“国11条”对目前的现象的分析有一定道理，但对现象背后的一些东西并不是很清楚。中国的住房问题不是简单的供给和需求的问题。增加“五类房”的土地供应和房屋供应，对中低收入的居民来讲会有一定的作用，但对整个房地产市场不会起到太大的作用，不会改变整个房地产市场的走势。
    首先，“五类房”的供应量本身就少。依据“国11条”设定的目标，未来三年要解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，但当前中国城镇人口就有6亿多，假如按照3人一户，就有2亿户，况且每年城市新增的人口还在不断增加。
    其次，从“五类房”的土地供应上来看，也存在难度，土地问题矛盾很多。像北京、上海等大城市，经过多年的开发建设，市中心的土地几乎没有了，建设“五类房”的用地必须去郊区选择，而这些地区郊区很大一部分仍然是农地，这就涉及到征地问题，涉及到财政的补偿，政府愿不愿意、能不能补贴得起也是问题。
    中国房地产报：国土资源部副部长贠小苏在1月13日国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示，截止到2009年底，全国房地产开发企业手中已经拥有近300万亩的土地，全国各级土地储备中心的储备土地也有22万公顷以上。您认为，在“五类房”的土地供应上，还会存在问题吗？
    杨重光：目前开发商手里还有一些地，城市的土地储备中心的手里也有一些地，用于“五类房”的建设从理论上讲没有问题，但从经济学的角度上来讲还是有很多问题。储备中心储地有成本，开发商对所买的土地也有一定的期望值，存在没办法解决的矛盾。究竟在已有存量土地里，有多少比例可用于“五类房”的建设，我认为比例不会太高。
    中国房地产报：为了解决城市低收入家庭住房困难，最近住房和城乡建设部等相关部门也提出了要推进城市和国有工矿棚户区的改造。对此，您有何看法？
    杨重光：棚户区改造比较好的措施就是尽可能利用棚户区原来的土地，提高容积率进行建设。政府应该规定，棚户区的改造要基本用原来的土地，个别的土地如果涉及到城市布局的特殊规划可以调换，尽量不要新增政府用地的供应。

监管的同时要有相应的处罚

    中国房地产报：“国11条”提出各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对此，您有何看法？
    杨重光：中国解决住房问题的核心是土地问题。住房建设和房地产不完全是一回事。住房建设本身把土地作为公共资源，如果地块不完全是建设纯商业性质的房地产，既要保持盈利又要维护公共利益，在这种情况下，拍卖并不是最有效的方式，而应采用投标的方式。投标，价格可以照顾到开发商的利益，同时在评标时，政府也可考虑到公共资源的分配问题。
    很早以前，我们在讨论土地供应问题的时候，就提出了这样的意见，纯商业的不涉及到公共利益、城市战略、整体布局的土地供应，应该采用拍卖；而对于普通商品房的土地供应，通过拍卖“价高者得”的方法并不是最佳的方法。
    但是，现在的矛盾就是城市政府对土地财政的依赖过重。社保、教育、医疗等都需要钱，而一块地就能卖几十亿元，可以为城市政府解决很大的财政问题。所以城市政府更多倾向于通过拍卖的形式，把土地拍卖出去，获得大量的财政收入。
    中国房地产报：其实，依据以往的经验，招标的土地出让方式也存在很多不合理的问题。您认为今后应该如何避免？
    杨重光：当然，招拍挂中每种方式都不是最完美的，受市场环境、操作人员的素质、管理层的执行力等影响，招标发生的问题拍卖也会发生，政府本身要做到廉洁公正，有些问题就可以避免。
    中国房地产报：“国11条”同时提出，国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为；对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动；从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。您认为，具体应该怎样来操作？
    杨重光：第一要监管土地的用途。土地出让时规定什么用途，就要按规定来做。但有时也很难，比如建学校，要配套食堂、宿舍，既可以对内也可以对外，所以执行起来很复杂。第二，土地出让金要监管，国土部门要和金融部门联合起来。很多地方土地出让金不是一次交齐，土地证就办不下来，这里边就涉及到银行的抵押问题，有了土地证才能抵押。但对于信誉好的开发商，只要签订了土地出让合同，即使没有土地证，银行也给发放贷款，这样，开发商的土地出让金就不急于上缴。第三，开发周期要监管，规定两年内开发完成就必须完成，一年之内完成多少比例就必须完成多少比例。第四，环境要监管，包括公共设施的配套建设等都要按规定执行。第五，规划要监管。土地出让时的容积率该多少就多少，后期不能随意改动，因为土地的价值和容积率是密切相关的。
    监管没有相应的处罚，监管就进行不下去。现在的情况是，开发商和城市政府、城市政府和中央政府的主管部门博弈的很多，违法的很多，查处记录的也很多，但真正惩戒的却不多。因为惩罚很复杂，有的是开发商的问题，有的是地方政府的问题。城市的发展很多要靠房地产，房地产下来了，财政收入就下来了，GDP就下来了，所以有的政府就睁一只眼闭一只眼，有的干脆是地方政府和开发商联手规避监管。