楼市观潮

“90/70”变脸重来？

■中国房地产报  杨红旭

    近日，《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》出台，此文件主要是解决城市土地“批而未征”、“征而未供”的问题，但其中提出了一个“古老而新鲜”的话题：“申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。”
    熟悉近几年房地产调控史的人都会明白，这意味着“90/70”政策可能又要卷土重来，因为上述三类产品皆为90平方米以下套型。2006年九部委联合出台的“十五条细则”中提出了著名的“90/70”政策，此政策从战略上讲没有错，在持续几年的房价上涨过程中，中小户套型住宅供应比重一直偏低，靠政策引导作用不大，情急之下就来次大力度的行政干预，而且是全国“一刀切”式的。各地在具体执行中，效果不太理想。2008年全国楼市步入低迷，各地有了一个很好的借口，纷纷放松限制。
    既然此政策已被证明落实起来有相当难度，为何国土资源部还要“朝花夕拾”？说到底，还是大势使然。一方面，2009年全国房价再创新高，部分城市房价大涨5成左右，让决策层再次意识到调控商品住宅的房价难度很大，与其眼睛只盯着高房价，不如大量增加普通商品住宅和保障性住房的供应，通过调节供求关系稳定房价。另一方面，2008年10月以来，我国住房保障持续提速。2009年12月“国四条”提出：“力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。”与《2009～2011年廉租住房保障规划》解决747万户相比，多了2012这一年，指标却提高了近一倍。
    在这一新背景下，如今的新版“90/70”的内涵与2006年的旧版有所差异。2006～2008年，廉租房和经济适用房在住房供应中所占比例很小，只有10%左右，而2009～2012年廉租房和经济适用房占比将达到50%左右。
    因此，国土资源部新规定的“90/70”，并非硬着头皮而上，比几年前实现的可能性更大些。问题的关键在于，各地会否全面落实国家关于3年新建400万套经济适用房、4年解决1540万户低收入住房困难家庭的计划指标。因为数据表明，很多地方政府未能完成2009年的计划指标。
    值得关注的是，“国十一条”中规定：“城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010～2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。”上述提到五类住房，而此次国土资源部的文件中，并未包括“限价房和公共租赁房”。按理应该把五类产品都归入新版“90/70”，惟一的理由可能是这两类产品尚处于摸索阶段，部分城市短期内可能无法落实，其中尤以限价房让人头疼。