与2009年住宅地产的疯狂上涨相比，商业地产相形见绌，原因何在

商业地产为何如此脆弱

■中国房地产报  郑荣华

    2009年住宅市场销售与价格都大幅上升，但商业物业则逊色很多，这表明商业地产的价值链核心是商业，商业地产是受商业市场影响的。造成商业地产萎靡不振的直接原因有三点：
    其一，商业市场萎缩导致商业地产的运营受困。
    由于我国商业市场的消费特点，决定人多而消费能力不强，做大市场份额占据大市场空间，扩大经营面积是商业发展的必然选项。所以导致商业地产的特点是商业地产的开发量过大——“物业规模大，坪效不高”。
    一面是受经济危机影响商业市场萎缩，一面是庞大非优质的商业建筑体导致招商困难。在这种现象中，主力店几乎成了所有商业开发商的救命草。主力店又往往是由一些国内外零售业的五百强企业所担当，在这次金融危机中他们也受到了影响。
    金融危机对零售行业的影响是直观可见的，商业连锁巨头纷纷改变开店计划正开始间接影响商业地产领域。从微观角度来看，商业零售企业一切的经营活动都离不开市场，与其他产业区位相比，其最大的特点是区位的消费指向。商业区位论的理论基础是德国地理学家克里斯特勒(Christaller)中心地理论中适用于零售商业的部分。所以，商业地产的开发必须站在商业运营的角度，尤其在选址上要有分析数据支持。否则，对许多只有“小学生”水平的开发商来说就是致命的。
    其二，开发商的职业素养影响商业地产的价值链。
    很多开发商是不自量力的，盲目对商业地产的投资导致下游商业链的溃败影响商业市场。商业地产究竟是一个怎样的价值链呢？美国的主流商业(零售)地产和商业管理行业，兼有零售渠道和地产的双重特质，其核心就是一个把地产与商业两个产业有机整合的产业。也就是说商业地产＝商业＋地产。“地产”是指各种零售、餐饮、娱乐、休闲等经营用途的房地产的持有形式，而“商业”就是这些地产所承载的各种商业零售业态。
    如果一个商业地产开发商一缺乏对商业流通市场的驾驭能力及行业水平；二缺乏企业家的责任感与道德素养，那么商业地产将会走向很危险的境地，从而影响整个行业的经济链。现在很多商业开发商不会考虑商业项目给后续投资经营者带来的价值与持久经营能力，而是能卖则卖，能租则租，两者不行就逃跑。一个商业地产的形成是以商业为核心的价值链，在这个价值链中每一个价值相关者都必须引起开发商的关注，如果用住宅的思路去开发商业地产，除非在疯狂不理性的市场背景下才能暂时得逞，但最后的灾难始终难以避免，因为这个代价很有可能让商业物业投资者来承受。商业物业的投资失败将会导致商业市场的恐慌，侥幸的商业地产开发商也就只有收割型利润了，因为价值链的相关者不会轻易上第二次当。
    其三，商业地产承担的价值体系过高给项目运营增压。
    在市场不规范与经济不稳定的状况下商业地产承担的价值体系过高容易导致商业地产的失败。商业地产为什么说它是“大学”呢？因为它与传统住宅地产的区别太大了，一个商铺承担了太多的赚取利润的要求和环节：开发商要有开发利润；投资商要有投资利润；经营者也要赚取营业利润，如此层层加码，商品的销售成本扶摇直上，从而使商品失去了市场竞争力导致人气低落，而人气的疲软也将会拖跨整个市场，使这个商业地产项目失去了长期的经营价值。由于商业的经营环境、消费市场及其商业地产市场本身原因，金融危机不良因素开始层层传导，最直接的打击是商业物业的产租水平下降；由于开店计划和门店扩张的速度减缓，导致商业物业的市场饱和程度进一步提高，需求量减少，使得商业物业供求关系更加失衡，租金定价主动权倾向承租方，所以租金水平总的会呈下降趋势。这就是目前很多城市商业地产一直起不来的原因之一。
    （作者系宁波富达股份研究员、地产营销总监）