市场观澜
物业税惊魂

■中国房地产报  魏洪磊/文

    一则似有还无的物业税传闻，使1月5日的房地产股受到重挫，地产指数跌幅一度超过3%，遥遥“领先”大盘。
    未受此影响的只有海南房地产板块。也是在上一周，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》发布。
    《意见》提出海南岛的发展目标为：到2020年，旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨，初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。
    二者的相似点在于：都是政府政策主导，都对市场产生了重大的反应。前者以模糊的传闻即影响了大市，后者因政策而注入了经济活力。
    这些都证明：中国的房地产市场仍旧处于“政策市”阶段。任何可能的风吹草动，都会对房地产造成深刻影响：或风声鹤唳，或起死回生。
    不同点在于：海南国际旅游岛已步入实施阶段，而物业税则仍旧处于传闻阶段。
    本报多方了解证实：物业税“空转”今年推广至全国的传闻并不准确。同时，记者从一位接近决策层的人士处获悉，中央已明确表态，短期内不会推出物业税。
    虽然是虚惊一场，但市场的反应已经足以引起我们的重视。
    政府酝酿多年的一项政策，为何会让市场化的房地产业如此震荡？
    2003年10月，中共中央十六届三中全会出台《关于完善市场经济体制若干问题的决定》，第一次明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”
    2006年10月，国家税务总局传出消息，第一批试点省市确定为6个，分别是北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆。
    一年后，安徽、河南、福建、天津四省市也确立为房地产模拟评税试点地区，试点名单扩大至10省市。
    2008年2月，北京市地税局向国家税务总局申请物业税“空转实”的申请落空。
    2009年则成为破题的重要年份，这一年的8月份，备受各方关注的物业税开征被写进《深圳市综合配套改革三年（2009-2011年）实施方案工作安排表》。至此，深圳成为首个把开征物业税提上官方日程的城市。
    虽然物业税已经多次传闻多次落空，但在地方政府越来越强烈的呼声中，物业税落地也只是迟早的事。其中，最积极的地方政府当属深圳。
    2009年底发布的《深圳市土地利用总体规划（2006—2020年）》表明，深圳未利用土地4360公顷，仅占全市总面积的2.23%。“土地财政”难以为继，物业税成为地方政府关注的收入来源之一。
    “目前在全国20多个城市进行物业税改革试点，都在空转，没有实际运行。”一位建设部人士对本报表示，他认为物业税是房地产市场管理的一个非常有效的办法，发达国家通过物业税来调控市场，效果都比较好。
    他同时表示，发达国家通过物业税来调整市场，实际上就是依靠税收调整市场，这样非常规范，而我们国家目前很多实施条件还不具备。
    “实际操作起来，难度还是非常大的。要清楚每个家庭人口状况、房子面积大小、房屋所在城市等。比如一个人有几套房子如何界定？他在北京、深圳、海南各有一套的话，能否查出来？家庭人口状况、房子面积大小等等，这些信息都要搞清楚。”
    中金公司地产分析师白宏炜则对政策表示出悲观。“以我们当前的国情，是承受不了物业税的，假如出来市场一定会大跌的。”白宏炜说。
    他认为即使在一个城市单独出台物业税，影响也会非常之大，不仅是投资型需求，连自住型和改善型也会受到很大抑制。“除非房价真的失控了，否则我认为不会出来。”
    在白宏炜看来，物业税在一些发达国家和地区尽管比较普遍，但它的出台起不到抑制房价的作用，中国香港、日本、英美的地产泡沫还是存在。
    “大家呼唤它，是因为地方政府需要一个稳定的税收来源，这才是它的核心和本质意义。而不像现在这样对于土地财政过多的依赖。”白宏炜表示。
    国信证券地产首席分析师方焱认为物业税要在短期出台会比较困难，原因则在于“中央政府的决心”。
    “很多国家都有比较成熟的经验可以搬过来，所以在操作上并没那么复杂。如果中央强推，也是有实施空间的。需要担心的一点是经济尚未完全回暖，是否承受得住。”方焱说。
    渤海证券分析师周户认为，物业税政策出台前还需要解决两个问题。“首先是确权问题，就是征收哪部分，不征收哪部分；其次是税制改革问题。征收了基础环节后，保有环节、销售环节、土地收入等如何界定，这不是单一税种的问题。”
    长江证券的研究报告也指出，物业税的出台并不是单纯为了打压房价，主要是要维持房地产的长期健康发展，同时给地方政府以稳定的税源，理清中央和地方政府的财政关系。
    “前期国务院提出综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，此政策加快推出符合这一要求。”