绿城地产金融策

■中国房地产报  记者 郭轩 北京报道

    一则意料之外的融资公告掀开了绿城中国（3900.HK）图谋地产金融业务的大幕。
    2009年12月31日，绿城中国宣布，将通过全资子公司绿城房地产与平安信托签订信托融资协议，为其位于杭州西湖区的西溪诚园项目融资15亿元。
    在2009年度销售收入超过530亿元的情况下，绿城中国将此次信托计划仅“视为一项融资安排”的表述，让外界纷纷猜测其背后真实的意图。
    “这次信托融资是公司与平安信托年度合作计划的一部分，也可以看作是公司地产金融业务的一次实操。”绿城中国不愿具名的内部人士在接受本报记者采访时表示。
    同时，他透露，绿城中国已拟定了地产金融业务的战略规划，其地产金融业务包括金融地产管理、并购贷款、金融机构的投资，以及银行不良资产处置等。
    产业资本和金融资本相继助力下，绿城中国的地产金融版图也在新一轮高速扩张中渐次展开。

信托避规

    根据此次的信托计划，绿城中国将先用3亿元增资西溪诚园项目的开发公司——浙江报业项目公司，获得其75%的直接股权。在注资完成后，绿城中国将浙江报业项目公司50%的股权以2亿元的价格出售给平安信托。此后，绿城中国通过银行委托贷款13亿元给浙江报业项目公司，并将委托贷款转让给平安信托。
    同时，平安信托将成立15亿元的信托计划，用于向绿城房地产收购浙江报业项目公司50%股权对应的销售权益及委托贷款。在股权收购完成的一年后，绿城中国以2亿元的价格回购平安信托持有的项目公司股权。
    “该信托计划实质上依然是银监会严控的‘股权质押+回购’模式。”中海信托一位不愿具名的信托人士分析道，“但其通过名义股权收益权和银行委托贷款规避了可能的政策风险，这也是目前房地产信托贷款的通行模式。”
    在此次计划中，绿城中国对平安信托拟收购的股权表述也为“销售权益”，但其也明确指出，“预期出售股权在信托期间不会产生任何收益或亏损，故视作融资安排，而非出售项目公司之股权。”
    此外，与目前通行的其他房地产信托贷款不同的是，绿城中国的此次信托融资中，更是多了委托贷款一项。据了解，绿城中国已经与上海一家银行达成了13亿元的委托贷款协议，并会将该贷款转让给平安信托，以此绕过监管机构对信托资金投向的限制。
    “银监会加强银信产品的监管，不会对此次融资计划产生过多的影响。”上述绿城人士认为。
    外界更是将此次的信托融资惊叹为绿城中国财技的又一次展现——以3亿元的资本撬动了15亿元的贷款。数据显示，截至2009年9月31日，浙江报业项目公司的总资产为22.34亿元，其负债却高达21.37亿元，资产负债率为95.66%。

金融图谋

    “这次信托计划是公司在地产金融业务方面新的起点。” 上述绿城人士表示，而其所谓的新起点是指绿城中国的地产金融业务已经进入了引入金融资本的阶段。
    其实，对于绿城中国而言，地产金融的概念早已浸入企业发展的血脉中。
    2006年上市以来，绿城中国加大了全国化布局，但困扰绿城中国发展的最大难题就是高速扩张与自身资金实力不足的冲突，而绿城中国的选择就是一方面加大自身杠杆的比率；另一方面提高地产金融业务，这就表现为其合作拿地、合作开发的项目占比增加。
    以本次融资拟投入的西溪诚园项目为例，该项目在2008年5月由绿城中国联合浙江报业集团以21亿元联合拿下地块，而地价款则由浙江报业集团支付，绿城中国主要提供管理和开发。
    而在外界熟知的绿城中国与海尔地产合作的济南全运村项目中，绿城占45%的股权，但是其出资额却只有资本金的24.5%。
    在与众多公司的合作开发中，绿城中国不仅可以通过低比例出资而获取较高的股权比例分红，还会按照销售额提取一定比例的管理费。
    这也就形成了绿城中国与产业资本合作的地产金融模式雏形——以品牌和开发实力输出为主的股权模式。
    “绿城用较强的地产开发能力弥补土地和资金短板，获取分享利润或管理费等品牌溢价收入是其摆脱资金链限制、快速扩张的一种很现实的做法。”杭州中原地产人士在接受本报记者采访时表示。
    最新的数据也显示，截至去年11月份，绿城中国的土地储备达到3000万平方米，其中自有权益约占7成达到1973万平方米，其余3成则为合作权益。
    而在其合作名单中，葛洲坝集团、浙江能源集团、浙江铁投集团、浙江报业集团、西子集团、中青旅等非房地产主业的产业资本名单比比皆是。
    与产业资本的良好互动，也使绿城中国将地产金融的目标投向了更为广阔的金融资本。
    在去年与平安信托战略协议的签署现场，绿城中国总裁寿柏年就表示，与专业机构的合作，将有助于绿城建立起一套完整的房地产投资管理链条，逐渐做大做强房地产合作基金。
    “在纯粹的房地产业务中，增加地产金融业务比例，是公司正在实施的战略转型中很重要的一部分。”上述绿城人士说道。
    同时他表示，除与平安信托的合作外，公司还在与其他金融机构洽谈合作事宜，但拒绝透露详细的情况。