他论

万科危机感的前世近因

■中国房地产报  陆新之

    想到前一段时间，万科董事局主席王石再次发言，提出要做好房地产泡沫破裂的准备。在目前敏感的市场形势下，此举无疑又是一石激起千层浪。有舆论翻出两年前老王旗帜鲜明地宣扬的“拐点论”，认为老王的发言有阴谋，此时发言大谈泡沫，肯定是另有图谋。其实，老王隔三差五，就会有一些对市场的观察观点抛出来，有时候是对的，有时候可能不那么准确，但是作为同业的一家之言，还是值得关注的。
    其实，除了老王引来舆论瞩目的拐点论、买不起房论和泡沫破裂论，万科公司也是充满危机感的。在2004年，房地产刚刚进入一轮冲刺，黑马顺驰狂飙之时，时任万科总经理郁亮也在内部提出准备过冬的呼吁。这家由1988年拍卖会上高价抢地杀入房地产业的公司，其22年的房地产开发生涯，虽然体现了光荣和梦想，但是也不乏如履薄冰甚至败走麦城之时。正所谓吃亏多了，人就条件反射地敏感。万科这种小心翼翼，说不定是一种美德。
    说回万科历史上最早的失败，就是第一个项目深圳威登别墅。买地、开发、销售都还好，但是入住之后，业主在另外一家开发商高管的组织下，“悍然”维权，硬是找来王石对话，最后赶走了公共建筑里面办公的万科物业。这事情很少提及，但是在万科物业的服务提高方面，是一剂苦口良药。现在大多数开发商的物业服务都跟不上，总是和业主火星撞地球。这就说明，搞好物业，知易行难。
    1994年，万科登陆上海，一战成名的闵行区万科城市花园因为产品独特，一度热销。但是后来因为质量问题，引来无穷风波。把房子盖好、满足消费者的基本需求，原来也是一件相当不容易的事情。联系到近年南京等地万科项目的业主投诉，这也反映出，对于房地产行业来说，“保证住宅的标准质量”这个不证自明的前提要达标，还得开发商费不少功夫。
    万科企业史上的一大失败，则是天津公司前后多年的业务整合。扰攘接近10年，一个房地产公司跨地域开发能够遭遇到的问题，都在天津万科身上暴露了。而放眼内地的开发商，如今也不乏异地开发跌跌碰碰的，每年行业为此付出的学费也是八九位数字。
    还有一场曾经震动很大的武汉东湖万科项目的垃圾场事件。虽然是当地政府的问题，但是开发商运气不好遇上了，尤其是当业主群情汹涌的时候，选择面对并且负责任地协调解决，这对企业是比较难的。而在该事件之中，万科也深感总部和一线信息沟通的必要性，积累了在不友善情况下和客户对话的方法与技巧。
    早在2004年，笔者出版《王石是怎样炼成的》一书之后，就写过一篇《房地产是一门难做的好生意》。回顾这么多万科的艰难险阻，足以让行业警醒。如果开发商能够效法万科，多点小心，多些危机感，对行业、对消费者、对社会都是好事。