北京地王试探调规

■中国房地产报  记者 兰亚红 北京报道

    6个月前，北京广渠路15号地竞拍现场的激烈厮杀犹在眼前；6个月后，“广渠路15号项目调整公示”却悄然出现在了北京市规划委员会的网站上。
    最受关注的黄金地块，最神秘的央企“黑马”，最先要求调整规划的2009地王……尽管调规步骤尚在静悄悄进行之中，但这静悄悄的背后却聚焦着各方的强力关注：如何调规，为何调规，会否通过，意欲何为？
    值得注意的是，此次调规申请中，特别强调“建筑规模不变”、“容积率不动”，貌似并未触及敏感雷区。然而，在过去的半年之中，央企面不改色、频拼地王的场景给人留下了太深刻的印象，所以这次事件从某种意义上说，对开发企业以及后进地王的后续行动有着“标杆”作用，不可小视。
    “此次没有碰‘容积率’这个关键指标，而且还设置30天的公示期，可能相关责任人也在试探舆论对这个事情的态度。”有关人士表示。
    在30天的公示期后，地王调规究竟是何走向？
    “且看政府这盘棋怎么走完。”一位当时参与广渠路15号地竞拍的北京某知名开发企业负责人对记者称。

申请调规：
提质、提价还是预热？

    2009年12月30日，北京市规划委员会网站首页的左侧“规划类公示”一栏贴出了一则广渠路15号项目要求调整的公示。
    公示显示，广渠路15号项目的建设单位中化方兴投资管理有限公司，向北京市规委申请控规调整。申请调整内容为：一、在建筑规模不变的前提下，将A4-1地块建筑控高由60米调整为80米，A4-10地块建筑控高由80米调整为100米；二、在用地面积不变的前提下，将A4-7体育公园用地与A4-8住宅混合公建用地的位置进行调整。
    面对申请内容，多位业内人士表示，中化方兴此举意在“向空间要面积”，通过降低建筑密度、提高绿地率、增加楼间距等，来提升项目品质，最终实现高售价。
    “建筑高度拔高，由‘矮胖’变成‘修长’，产品形态会发生变化。”北京某房企负责人分析，通过高度的调整，有可能把“高塔”变成“高板”，这样售价定会提高。
    “这次调整虽然没有动容积率这个关键指标，但还是动了实质性指标。”一知名房地产顾问机构负责人认为，“建筑密度降低，地面绿地率就会放大，楼间距也会放大，整个小区的环境会更好，未来售价更高。”他同时表示，将A4-7体育公园用地与A4-8住宅混合公建用地的位置进行调整，表面上虽然是土地用途置换，但已经改变了土地用途。“把公园的位置进行了调整，一个半公共半开放性质的公园就变成了项目内花园。”
    按北京市规委网上公示材料所示，记者注意到，原规划A4-7体育公园用地位于A4-8住宅混合公建用地的西侧，东侧的A4-10地块与体育公园完全隔离；而调整后，体育公园用地与A4-1、A4-8和A4-10都实现了“接壤”。
    “而且在变相提高项目品质的背后，还有一点可能是大家都没注意到的，就是变相地降低了项目投入成本。”上述人士分析。
    “广渠路15号地肯定是要打造豪宅。假设楼本身内外部装饰花2000万元打造的话，可能根本看不出来什么效果，但是如果把2000万元拿出来去做绿化，可能比颐和园还‘皇家园林’。”有人士对记者表示。
    中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云则表示，据他分析，中化方兴此举可能只是“预热”，为将来再次改规提供空间，后续更加“实质性”的调规可能还会出现。

多方静观其变

    接受采访的多位业内人士分析，广渠路15号地此次调整特别强调“在建筑规模不变的前提下”，是想试探各界对此次调整动作的接受程度。
    “一方面，相关部门想看看舆论对于地王调规的反应，另一方面开发企业也在看政府会否批准。”
    一位开发企业的拿地负责人告诉记者，其实在地块的竞买上，一般企业在拿到标书后，都会首先交给自己公司的设计部门做一版初步设计，以确定竞拍现场的喊价上限。“初步设计肯定要考虑采用什么样的产品形态，在满足楼间距、日照要求的前提下，指标能不能做足，比如说有些地块的规划容积率是2.5，按某公司的设计，可能只能做到2.3、2.4，他对地价的承受能力相对就会低一些；而有的公司可能先不考虑如何做，就按2.5来算，那么他能承受的地价上限就高。”
    他分析，现在广渠路15号地已经“名花有主”，再去探讨对当初同场竞地的企业“公平不公平”已经没有意义。但是，对于此次广渠路15号项目申请调规的最终走向，当初同场竞技的企业，甚至包括其后陆续出现的“地王”企业，肯定会持续关注，甚至会“讨个说法”。
    “调规是比较敏感的事，有很多高官因为批准更改容积率受贿而落马。北京规划委愿意接受申请并进行公示，可能是政府在试探。”一位不愿具名的业内人士分析。据其和多家企业的高管交流，房企也把广渠路15号项目申请调规看成了一件有“标杆”意义的事件。
    “如果通过了，将是土地市场一个有‘里程碑’意义的大事。因为招拍挂拿地时都有约束，通过就意味着原来已经拿地的地王都可以来调整规划，这样每一个地王的项目都会很好做。”

恐引众“地王”效仿

    一位业内人士表示，通过对规划指标的调整，开发商对项目后续的运作将更有信心。如果广渠路15号项目的调规通过了，就是房地产行业的大事件，会改变房地产市场的游戏规则，未来会有很多开发商去效仿。“哪个开发商不想去调规呢？”
    记者同时注意到，就在各方静悄悄地“观测”之时，2010年1月7日，“朝阳区安立路西侧居住用地规划指标调整公示”，在北京规划委网站上接踵而至。
    公示显示，“由于用地东侧高压电缆线由临时变为永久，为了使规划建筑与高压电缆线保持合理距离，拟同意在容积率不变的情况下将建筑高度局部调整至80米，绿地率增加至35%。”而按照原规划，建筑高度为60米，绿地率为30%。
    类似的“申请”似乎让广渠路15号的调整申请更具戏剧性。
    更有意思的是，受访人士几乎一边倒地预期“申请将获通过”。
    “企业报给北京市规委的申请内容肯定更多，规委既然愿意接受申请并进行公示，说明通过的可能性较大。”一位业内人士分析。
    “公示只是形式上的东西，实际上是政府对地王的纵容，很多企业以后可能都会效仿，谁都不计较当时拿地的价格，寄望后来调规。实际上，可能很多地王拿地前就是这样策划的。”另一位人士言辞则更加犀利，“特别是一些二三线城市，本来地方政府的控制能力就不是特别强。广渠路15号地不是第一个，也不会是最后一个。如果通过了，将是对市场游戏规则的伤害。”
    邹晓云认为，不管是什么形式的修改规划，都是违反当时的土地出让合同的，都不应被允许。“如果此次通过了，将来企业有‘先例’可比照，就不会再精打细算。”他还表示，在目前国土资源部等相关政府部门加大调控下，接受或通过企业的调规申请不利于政府的公众形象。
    也有业内人士持相反意见，认为此次调规如获通过，可能不会引起太大的“连锁”反应。
    “理性的开发企业还是很多，也不是每一个开发商都有能力去申请修改规划。广渠路15号地背后有很多股势力在交锋，一般的开发企业可能连申请书都投递无门，未来不会出现不看地价去拿地的情况，理性对待还是主流。”