京南商铺逆势吸金

■中国房地产报   记者 刘筱晨 北京报道

    2009年京南大兴陆续出现的多宗“地王”，不仅催火了当地住宅市场，就连商业项目也借势“走火”。几天前，号称大兴首个城市综合体项目的火神庙国际商业中心商铺再次开盘销售，引来数百名投资客追捧。在商业地产集体低迷的形势下，大兴火神庙国际商业中心上演了一场逆势吸金大戏。
    受北京“城南行动”以及楼市高温、地铁经济利好影响，原本商业稀缺的北京南部区域，将在2010年迎来新一轮商业放量。去年，大兴区域的商业地块频频推出，仅在7月的同一天就推出了3块商业用地，相关信息预计，今年大兴区新增商业面积累计将超过70万平方米。
    一定程度上，作为目前大兴规模最大的商业旗舰，火神庙国际商业中心填补了区域商业空白并有望引领区域商业结构性升级。然而，纵使其是政府重点项目以及大兴区域内的庞大人群基数和超强消费能力可为该项目的未来提供有力的保障，但其采用的最复杂、最繁琐的经营模式——且租且售，同样为其日后的经营管理埋下了沉重隐患。

京南铺王

    2009年12月29日，火神庙国际商业中心再次开盘头一天，仍有不少投资者前往售楼处问询。此次，该项目销售的是D座三层底商，共100多个铺位，面积从十几平方米到三十多平方米不等，均价31000元/平方米。而位置较好的A座商铺均价已经达到41000元/平方米，成为京南当之无愧的“铺王”。
    公开信息显示，火神庙国际商业中心位于大兴核心商圈——黄村东大街，与建于康熙年间的火神庙一墙之隔，也因此得名。项目规划商业部分总体量达22万平方米，总投资近15亿元，共设有6座商业楼，采用围合式的建筑布局。其中A栋规划为大型餐饮，B、C栋规划为精品商业街，D栋规划为公寓、商铺集中的综合楼，F栋为主力百货店。
    除了百货店、超市、影院等物业为出租外，开发商将B、D座等部分商铺分割出售给小业主。2009年7月25日，火神庙国际商业中心推出B座298套商铺，吸引了700多投资客抢购，当日即售罄，成交额2.5亿元，成交均价为27000元/平方米，在大兴甚至整个京城商业市场都极为罕见。
    “7月份我拿着钱排了一天的队才买到B座二层一个30多平方米的商铺，每平方米24000元拿下，现在位置不好的D座都涨到3万元了。”2009年12月29日，一位已购得商铺的投资者在售楼处帮朋友选铺时发出如此感叹。
    难以想象，这里曾经是那个酝酿了3年而招商无法突破的项目。鲜为人知的是，在开发前，该块地被誉为是一块“烫手的山芋”。 该项目属于政府危旧房改造工程，由于地处区域中心，拆迁难度吓走了很多开发商。
    北京金色时枫房地产开发有限公司董事长冯玉良凭借着自己在大兴区的多年关系，拿到这块“山芋”。冯玉良表示，据当时测算，拆迁后每平方米成本已达到1.1万元左右，做成住宅肯定很难销售，因此决定改成商业项目。为此，2006年开始，冯玉良团队东奔西走，赴上海、广州、深圳等地调研，先后经历了11版方案，直至2009年4月，火神庙国际商业中心才揭开神秘面纱。
    定位明确后，招商还算顺利。目前，火神庙国际商业中心已经引进王府井百货、TESCO乐购超市、新华角川国际影院、嘉斯猫电玩城等众多一线品牌的加盟。预计2010年10月全面亮相。
    探究背后原因，不难发现，2009年，除供应宜家等几块商业用地之外，大兴住宅用地成交不下12宗，其中不乏保利、金地、绿地、中建等品牌房企挺进大兴。根据房地产项目开发周期，这些住宅用地都将在未来2年左右的时间内开始入住。加上北京2900亿元开发南城的“城南行动”、地铁4号线延长线今年开通等频出的利好消息，无疑令苦等已久的火神庙国际商业中心终于“熬出头”。
    火神庙国际商业中心同宜家一起，共同构筑了大兴区两大商业旗舰，也成为区域内重点扶持的项目。但有一个无法回避的事实是，计划于2010年10月率先开业的火神庙，能否保质保量“火”起来，还是个问题。一切质疑均源于其且租且售的模式。

散售隐忧

    商业地产开发商在前期的土地等方面耗费了大量资金，为了快速回笼资金，往往采取销售部分物业的方式。
    截至目前，火神庙国际商业中心先后公开出售了约400多个小商铺。根据开发商公布的数据，在项目20多万平方米总面积中，开发商自持面积达到80%，真正面向市场销售的有20%，约有3万多平方米。
    然而，就是这部分散售物业让业界为其捏了一把汗。“卖了以后怎么管理？怎么平衡资金？都是开发商需要面临的问题。并不是说物业不能出售，出售部分散铺是开发商快速回笼资金的手段，但卖了之后要考虑如何与业主形成互动、统一的经营，保证整个项目档次不下来，如果撒手不管，神仙也救不了。”一位商业地产研究人士如是说。
    对于商铺销售后可能经营无序的质疑，火神庙国际商业中心的做法是，对于销售的商铺采取统一经营方式：开发商和买铺人达成协议，由买铺人委托开发商经营，经营时间以5年为限，开发商给买铺人8%的年回报率。
    但这并非是强制性的。一位已经购买火神庙商铺的业主告诉记者，早前开发商承诺已购买B座商铺的业主可以选择自行出租，只有D座业主无此特权，对于D座商铺，开发商决定出售后统一回收，帮助业主出租，以便统一管理。纵使如此，仍有不少业主担心，此举会降低自身收益，因为开发商返租后，势必从中抽取利润。
    仲量联行商铺部相关负责人表示，部分销售的物业经营模式，只要比例掌握好，项目应该可操作。他认为，目前大兴地区消费人口应该可以满足大体量高消费的商业项目需求，但未来业态分布不均是较大问题，无法顾及到所有商铺的顾客进购力，如果是位置不佳或不突出或名气较小的商铺，经营状态将会受到一定影响。
    万路达商业投资首席资产管理顾问张国斌也认为，大兴黄村地区先前并没有大型购物中心，所以建一个大的综合体是必然趋势。但就物业且租且售这一经营模式看，并不可行，部分销售的物业，会在无形中增加运营的难度和风险。而且，项目通常都有几年的养商期，如果租金或售价很高，会造成投资回报率较低。
    一位投资者算了这样一笔账：62万元购得火神庙商业中心一个20平方米的商铺，使用面积只有10平方米，大兴的商业租金处于一个比较低的水平，总体商业租金约为每天3元钱/平方米左右，火神庙项目周边的平均租金在每天6元/平方米上下，最高可能达到每天12元/平方米，即使以最高租金计算，除去物业等成本，10平方米商铺的年租金收益约为4万元，至少15年才能收回成本。
    不过，也有业内人士看好大兴的投资潜力。据悉，火神庙国际商业中心周边有60余个住宅小区，人口超过45万人。按国际人均商业面积1.2~1.5平方米/人的标准，至2005年，大兴区的人均商业面积仅达到0.8平方米/人，远低于朝阳区1.7平方米/人的商业水平，作为北京市发展强劲的郊区，大兴区域内蕴藏着潜力巨大的商业需求。
    中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路对记者表示，包括大兴在内的大南城，一直是北京市后发展的地区，存在着价值洼地。“就大兴而言，其商业、商场长期处于中低档次，商业结构亟待升级改造。”他指出。就其了解的数字，虽然有不尽如人意的地方，但大兴区级商业圈中的商场出租率达到百分之百，火神庙商业中心处于成熟的商圈，未来前景看好。