平安系开打险资进军房地产前哨战

■中国房地产报  记者 张晓赫 北京报道

    险资投资不动产开闸的前夜，身兼平安集团投资杠杆的排头兵——平安信托在地产行业的“跑马圈地”终于进入了实战阶段。
    2009年12月24日，金地集团（600383.SH）公告表示，平安信托已经为金地上海赵巷项目成功募集了16.17亿元的信托资金。
    至此，平安信托与金地集团的“未来3年100亿元”战略协议在经过了几个月的筹备后，终于结出第一枚果实。
    这也是2009年下半年，平安信托相继签约金地、绿城、余杭城建等，狂揽500亿元战略协议以来的第一单。
    “此次是股权融资，优先级资金会直接进入项目公司，劣后级资金会进入项目公司的另一股东金地建材。两部分合起来整个信托资金占项目公司49%的股权。”金地集团总裁张华纲向记者表示，平安信托方面也会委派人员进入项目公司的管理层。
    在市场研究人士看来，此番信托设计却别有深意。
    “劣后级一般由机构投资者或者融资关联方认购，其中不排除夹带部分保险资金；而完全控股金地建材的股权投资设计，也很有可能是在为将来险资直接股权投资不动产铺路。”用益信托工作室李旸表示。

险资潜伏

    根据为此次融资设计的“平安财富·安鑫1号房地产投资基金信托计划”，16.17亿元的信托资金将按照优先级与劣后级的属性，分两条线并列投资，其中优先级8.17亿元，劣后级8亿元。
    优先级将以信托贷款的方式直接投放到金地集团的项目公司上海金珩。劣后级的资金运用方式则更为复杂，首先平安信托以其中100万元受让金地集团与网球俱乐部持有的金地建材的100%股权，然后再用剩余的7.99亿元对其增资。
    “对金地建材增资，实际上就等同于对项目公司增资。”平安信托内部人士解释，金地建材正是上海金珩的股东之一，“另一个自然是金地集团。”
    对于为何采取两种路径的资金运用方式，上述平安信托内部人士进一步表示，进行较大额的信托投资，此举一方面能够有效地分散投资风险，同时更好地深入项目，另一方面也可以根据融资需求，设计不同的投资时限。
    但在业内人士看来，8亿元劣后级虽然是出于保证信托规模的成功，但却难免保险资金入市地产的嫌疑。
    在信托融资中，优先级一般为理财散户资金，而劣后级往往是机构投资者或是融资关联方认购。
    针对记者关于金地集团为了使信托产品增信，是否用自有物业、存量房产对劣后级进行认购的问题，张华纲表示由于是股权融资，并不存在抵押等情况。
    这似乎从侧面证明8亿元劣后级资金归属于纯机构投资者，而对于其中是否存在保险资金，平安信托人士三缄其口。
    而一家信托公司的消息人士则表示，其中确实有保险资金。“此次投资的是金地7月份拿下的赵巷项目，金地想借其打造高端市场的品牌，而在可观的利益下，保险资金也是想分享高端市场的利益和产品运营。”

信托铺路

    尽管在股权融资中，信托公司作为受托人进入项目公司参与资金运营与管理已是常态，但在平安集团“投资杠杆”的运作模式下、在保险公司投资不动产开闸前夜，平安信托此举更多的被业内人士解读为集团保险资金直接投资不动产打前哨。
    “随着保险资金股权投资、不动产投资等政策的不断明晰，平安信托在人力资源、投资领域、投资项目以及资金运作方式上都在加紧储备，为应对未来保险资金的直接入市做准备。”上述消息人士表示。
    平安信托的曲线进入一方面是股权投资对项目的高度渗透，可为日后保险资金直接管理积累经验，另一方面一旦时机成熟，保险资金也可以很快地接手投资项目，缩短项目投资的前期准备，提高投资效率。
    现实中，平安信托的行动也恰恰暗合这一观点。
    2009年的中期业绩会上，中国平安总经理张子欣对保险公司投资地产的意义阐述彰显了其发展野心：“房地产投资收益和股权投资收益，可以帮助保险公司锁定长期收益，也能起到平滑利润的作用”。
    “现在我们已经跟签订战略协议的几家公司就产品研发进行了很多的接触，有几个产品现在都在筹备中。”上述平安信托人士表示，除了股权投资，平安信托也会针对各个不同的项目尝试不同的投资组合，来积累更多的管理经验。
    张华纲也进一步表示，在2009年与平安信托分配的30亿元既定信托融资额度中，“除了上海赵巷项目，目前我们的另一个项目也正在进行相关的信托融资筹备活动，只是尚未公告，不便透露。”
    而对于2010年的平安信托公司业务战略，上述公司内部人士表示仍会加强和拓展与优质房地产企业的战略合作。