中国人寿进军房地产

■中国房地产报  记者 王晓伟 北京报道

    中国人寿和远洋地产的联姻，成为了业界关注的焦点。
    2009年12月27日，远洋地产发布公告称，中国最大的保险机构之一——中国人寿认购远洋地产配发及发行的9.34亿股，认购价为6.23港元/股，融资金额达到58.19亿港元。
    增发之后，中国人寿持有的远洋地产股份占扩大后总股本的16.57％，一跃成为远洋地产第二大股东。最大股东中国远洋，权益摊薄至16.85％。此前占股12.64%的原第二大股东中化集团的持股比例降至10.55%，位列第三。
    中银国际发表研究报告，认为中国人寿入股远洋地产成为其第二大股东，显示出中国人寿对远洋地产的前景极其认可。配股融资后，远洋地产预测2010年的负债比率将由40％降至14％，其财务状况将进一步改善，对未来增加土地储备有积极的影响。
    这并非故事的全部。2009年以来，远洋地产已经获得了300亿元的银行授信，还发行了26亿元的企业债，并获得银行财团的7亿美元贷款，估算下来，公司可动用的资金超过500亿元。

    显然，对于远洋地产而言，资金并不是重点，股东层面的考量则尤为重要。
    一方面，在引入了中国人寿之后，二股东由中化集团变为中国人寿，远洋地产正在逐渐淡化中化集团的背景。
    另一方面，在险资进军地产实操的前夜，远洋地产给投资界开启了一个“地产+保险”背景的大型房地产公司的发展前景的猜想。

去“中化”战略

    远洋地产成立于1993年，前身为原中远房地产开发有限公司。
    2007年远洋地产控股有限公司在香港注册成立，并全资持有境内的远洋地产有限公司（原名中远房地产开发有限公司）和境外的远洋地产（香港）有限公司，下属有47家重要项目附属公司及3个项目部。
    上市前，中远集团和中化集团分别通过旗下附属公司中远国际和中化香港持有远洋地产30.8%股份，为并列第一大股东。
    上市后，中远国际的持股比例下降至21.56% ，中化香港的比例则下降为15%，成为远洋地产的第二大股东。中远集团和中化集团则为远洋地产的最终控制人。
    中远集团的兄弟公司中化集团在房地产领域同样耕耘颇深。
    2007年8月17日，中化集团的房地产平台方兴地产在香港上市。
    上市之后，方兴地产通过频繁地收购资产来充实主营业务，完成对中化大厦、王府井大饭店、北京凯晨世贸中心的剩余股权的收购。
    在方兴地产壮大的同时，远洋地产和方兴地产之间形成了一种近似同业竞争的关系。
    2009年6月30日，在北京广渠路15号地竞拍现场，当持10号牌的SOHO中国执行董事兼总裁阎岩不断举牌，力压劲敌远洋地产时，却没有想到久未发力的方兴地产突然杀出，并执着战斗到最后，以40.6亿元拿下2009年的北京新科“地王”。
    在方兴地产勇夺地王的背后是远洋地产落寞的身影。远洋地产和方兴地产的“隐形矛盾”跃然纸上。
    2008年3月27日，中化背景的远洋地产董事会主席罗东江辞任公司董事会主席，转而获委任为董事会副主席。
    中远背景的非执行董事李建红则在27日调任董事会主席。这被普遍认为是，远洋地产在淡化“中化”色彩。
    在保险资金投资不动产开闸之后，对于远洋地产这样的国有背景的房地产公司而言，无疑开启了执行这一战略的最好机会。
    中国人寿可在认购事项完成后并于2010年内，将会向远洋地产董事局提名一名非执行董事。这样的结果当然是远洋地产所乐见的。

险资新通道

    与中国人寿第二大股东身份，同样引人注目的是，险资投资房地产的一条新通道被开启了。
    2009年11月初，中国人寿资产管理公司董事长缪建民撰文指出，从目前来看，保险资金投资不动产，主要有实物投资与金融投资两种选择。
    在实物投资相关政策尚未明朗之际，中国人寿选择了通过金融投资进入房地产。
    对于整个保险行业而言，在投资不动产的方式上，从以自用名义购买写字楼进行不动产投资，到通过集团旗下信托公司投资于房地产，再到直接大手笔购入上市地产公司股份，以及成立专门的不动产投资管理公司，对不动产领域投资的铺垫，已越来越接近实务操作阶段。
    政策层面同样在发酵。2009年12月25日晚，保监会发布了最新版的保险资金运用全方位谋略图——《保险资金运用管理暂行办法（草案）》征求意见稿，明确提出险资可投资不动产，包括基础设施类不动产、非基础设施类不动产等。
    据了解，监管部门正在制定不动产投资实施相关细则。
    大的轮廓框架可能涉及到：投资需要成立独立的专业投资机构，投资比例限定在一定范围之内，保险公司不能直接进行房地产开发。
    就此来看，此次中国人寿入主远洋地产似乎有点操之过急，但对保险公司而言却筹划已久。
    “具有试水性质的第一单意味深远。”一家保险机构高层指出，这不仅意味着会有很多政策上的优惠，而且代表着在房地产领域，中国人寿走在了整个行业的前列，抢占了有利地位。
    据了解，人保集团、平安集团、泰康人寿等保险巨头也在积极布局，储备项目整装待发。
    一个更顺理成章的解释是，作为远洋地产的战略投资者，中国人寿关注的并非关注简单的股权投资收益，而更看重如何通过派驻非执行董事，更多、更深入地了解一家地产公司如何在风起云涌的房地产市场运作。