银行的新宠

■中国房地产报  记者 方帅 北京报道

    银行VIP客户经理李沐突然多了很多VIP客户，他说这是守株待兔的结果。作为北京市土地储备中心贷款的放贷银行之一，李沐所在银行的重要任务就是负责发放拆迁户的拆迁款。“发款时顺便就把拆迁户给VIP了。”李沐神秘地笑着说。
    对于银行来说，城市化进程使得拆迁户成为一批不可小视的特殊群体。不论存款、购买理财产品或者买房，拆迁户的钱终究以“最合理”的方式留在了银行。“放出去的土储贷款变着法地又收了回来。”李沐说。

神秘的存折

    开了半辈子小卖部的北京市朝阳区孙河乡村民杜怀勇无论如何不曾想到，一套60年房龄的老房子拆后能获得巨款。他始终不愿意透露具体数额，只是说“不吃不喝再开50年小卖部才能赚到那些钱”。
    他的老友、59岁的王化玉手里却紧攥着那个暗红色的小本子，一言不发，听着杜怀勇讲自己买保险又买基金的投资故事，述说他去银行不再排大队而去VIP窗口办理业务的特殊待遇。
    一直以来，王化玉觉得有了这个本子——存折，他可能无需像杜怀勇那样折腾就能衣食无忧过完下辈子。但就在近几天内，王化玉也在银行员工的鼓动下购买了该银行的股票型基金，“差价比利息高。”王化玉说。
    他们说，都是拆迁给带来的福。目前，除了孙河大张旗鼓地贴出“加速孙河土地储备，大力发展孙河经济，让农民人人有楼住”的标语以示城市化决心外，朝阳区常营、金盏、高碑店、驼房营等多个乡镇已展开大规模拆迁，顺义、大兴、房山、平谷等地的拆迁也在进行中。
    从北京市土地储备整理中心获得的公开数据显示，今年北京市计划安排土地储备开发投资1131亿元，为确保1000亿元的投资目标，北京土地储备中心从13家银行获得的授信资金额度约为1510亿元。
    “银行发放土地储备贷款是有条件的，就是以存折的方式向拆迁户发放补偿款。目的是为了方便跟进营销。”李沐说。
    由此，一个资金循环模式展现出来：银行向土地储备中心放拆迁贷→银行与政府存在协议：以存折的方式向拆迁户发拆迁款→工作人员借机说服拆迁户成为VIP客户→被放出去的贷款又以存款形式留在银行，形成了资金的循环。

银行的算盘

    因为资金稳定、收益率高，个人业务从来都是各家银行争抢的焦点。李沐所在的银行，50万元就可以成为VIP客户，根据他的粗略估算，拆迁户已经占到VIP客户的30%，这个比例已经相当高了。
    “银行是最大限度把个人拆迁款留在银行，实现了从贷款转化为拆迁款，由拆迁款转化为银行资产的过程。”李沐说，“而如果按照以往实物安置的惯例，这个过程是无法实现的。”
    李沐说，拆迁户VIP是2009年突然多起来的，这与拆迁主体的转变有很大关系。

    以前由开发商全权负责拆迁，如果开发商资金充裕，很可能不需要从银行借款，由开发商自己筹钱就可以解决，但拆迁速度很慢。拆迁主体变为政府后，银行的贷款回款似乎更有保障，拆迁效率也更高。
    一银行高管表示，“银行授信给土储中心的贷款派生出的利息在银行体内循环，这种贷款比给开发商放贷还要有吸引力，因为金额大，风险小。”
    至于为什么对土储贷款如此青睐，银行高管表示：“政府代表的就是最高信用。”

与房价的关系

    王才亮是记者采访的拆迁户里最“牛”的一个，他也是房屋中介的VIP。上午不到9点，中介还没开门，晨练的王才亮就驻足在中介挂出的房源信息前。他把房屋信息记在一张纸上，说是得与家人商量。王才亮并不仅仅只是看，就在10月份，他刚以168万元的价格全款买了一套85平方米的二手房。
    差不多同一时间，中介边开门边跟他搭话，中介早已熟悉了这位年过六旬喜欢看房的老人，并因为VIP身份对他格外热情。“还是只考虑卡布其诺么？”中介问。王才亮的回答始终是“是，跟孩子住得近点”。该项目因为屡屡创下价格新高成为当地的明星小区，中介告诉记者：“卡布其诺正是拆迁户一手捧红的。”2009年10～12月，该小区单价由17000元暴涨到21000元。卡布其诺的走红与将台地区的拆迁不无关系，由于不具备贷款条件，大批拆迁户全款购房，而交通便利、低密度的板楼更是他们的首选。受卡布其诺的影响，周边的新房房价也高于其他地区约10%左右。
    从孙河沿着京顺路往西走，地铁十四号线已经开工，大片土地已经平整完毕，与“加速孙河土地储备，大力发展孙河经济，让村民人人有楼住”的标语同样醒目的，还有寒风中吊车的轰鸣。“越往后，拆迁成本越高，地价就会越来越高，房价肯定不会降。”王才亮说，他买房，想的就是这么个简单的逻辑。
    （应采访对象要求，文中均为化名）