银政合作保供应？

■中国房地产报  记者 李格非 郑州报道

    一纸合作意向书，使郑州市46家房地产企业集体获得了超过300亿元的授信。
    2009年12月底，由郑州市房地产管理局（下称“郑州市房管局”）牵线，郑州市46家房地产企业与中国银行河南省分行（下称“中行河南分行”）签订了《授信合作意向书》，授信额度达333亿元。根据协议，这333亿元将用于支持46家企业在房地产开发贷款、商用物业抵押贷款、过桥贷款、并购贷款等方面的业务。
    “这样大规模的集体授信，在河南省房地产行业还是首次。”河南省住房和城乡建设厅房地产业处处长马永光在签约仪式现场表示。郑州市房管局的数据也显示，333亿元授信大单几乎相当于2008年全年郑州房地产企业的直接融资额。
    这对于获得授信的46家房企来说，虽然总额不算巨大，但仍无异于是一场2009年岁末的压轴盛宴。地方政府如此主动、高调介入房企融资并不多见，背后到底有着怎样的逻辑？放到目前中央加大调控力度的背景下，郑州市此举值得关注。

政府主导的集体授信

    在签约的46家房地产企业中，其中35家是此前由郑州市房管局挑选的在郑州销售额和信誉较好的开发企业，包括河南建业、鑫苑置业等。后又增加11家，一起打包成现有规模。
    《授信合作意向书》共涉及51个房地产项目，总投资金额786亿元。其中，单个企业最高授信额度达30亿元。
    据一位亲历此事的郑州人士介绍，此举从银行角度，属于中行河南分行的业务营销创新。先是郑州市房管局和中行郑州分行下属支行接触，继而报送到中行河南分行、中行总行并得到认可，最终促成这次郑州房企集体授信。
    2008年，郑州市商品房销售量下降三成，很多房企资金回笼困难，新的开发项目难以为继。虽然2009年房地产企业的资金状况有所改善，但是与2009年前11个月商品房销售面积同比50%以上的增幅相比，郑州市房地产新开工面积则仅同比增长5.5%，竣工面积更是同比下降12.7%，供应呈现严重不足。重要原因就是开发资金问题。
    “这里面也存在一个银企之间信息不对称的问题。”郑州市房管局抵押办主任张建英表示。郑州市房管局局长王万鹏则认为，将这些信贷资金注入到房地产领域，再通过信贷结构优化，又可以加大保障住房的开发建设供应。
    按照惯例，开发贷款通常和个人住房按揭贷款进行捆绑，即银行对企业发放开发贷款，也将自动获得个贷业务。
    至此，政府高调做媒、银企联姻的背后逻辑似乎清晰：银行有放贷需要，房企有融资需求，政府想加大住房供应、提高开工量。
平抑高房价还是GDP需要
    按照郑州市房管局人士的说法，此次融资有助于“从供需上解决住房难、高房价”问题。此番逻辑说得通。此次授信的46家房企在2010年都拥有在建和新开项目，项目规模占到郑州市房地产市场份额的80%左右。这样的开工规模一旦投入市场，变为有效供给，显然有助于供需平衡，平抑房价。
    “这次集体授信有利于企业发展和项目预期开发，进而提高市场供应量。”河南正商置业财务负责人在现场亦表示。
    据了解，郑州市房管局在此次银企做媒中特别附加了一个条件：中行河南分行优先保障意向性贷款授信额度用于经济适用房、廉住房等开发建设。这个条件令这场授信带上了“保障”色彩，并显示出郑州市政府方面的一番良苦用心。然而，尽管有郑州市房管局的坚持，加入了保障房项目，而最终保障房项目获得的授信额度在整体占比中比例很小。

    同时，因为此前一度有媒体披露，地方政府以垄断资源优势，借银行间竞争激烈之机，“挟持”银行捆绑自己的投资战车，以期达到拉动GDP、提高政绩之扭曲目的。因此，此番郑州之举收获质疑也在意料之中。
    例如，有关人士质疑的依据是，近日郑州市市长赵建才在接受媒体采访时称，2010年郑州市经济增长预期目标是13%，要高于河南省预期10%的增速。其中，支撑郑州市经济增长预期目标的几大因素中就包括一大批重大商业地产项目。“虽然2009年经济增长目标已经实现，但今年依然面临很多困难”，所以，质疑者认为，拉动GDP、实现经济增长是郑州市此举的真正目的。
    但是，有专家指出，此次宏观调控依然是在经济复苏起始的大背景下，调控对象是房价高涨的一线区域，对于很多二三线城市来说，2010年经济复苏仍是主题词。所以，即使是拉动GDP、目的在于经济增长，对于郑州这样的城市，也是无可厚非。
    此外，对于是否会拿政府信用来抵冲金融风险的疑问，中行河南省分行负责开发贷的孙玉霞表示，此次授信肯定会考虑并评估相关信贷风险，若房价下跌加大贷款回收风险，就会限制、减少信贷发放，也会严格对开发项目四证及信誉考评的审评措施。且尚若并无政府信用担保在内，则不存在上述之虞。
    “授信的多少，目前还没有实际意义，有些房地产公司可能用不完这些信用额度。”张建英说。