抢“角”风云

■中国房地产报  刘筱晨/文

    楼市看似红火异常，但真正的当红主角只有一个，就是住宅。2009年相比住宅市场的一枝独秀，商业地产、工业地产、科研地产等其他性质土地上的房地产项目，却依旧身处阴霾之中。于是乎，商改住、工改住、科改墅、教改住……纷纷偷梁换柱粉墨登场，没有做不到，只有开发商想不到。在巨额利润的驱动下，开发商们变着法儿运用着“粮票大挪移”，低价拿地，高价叫卖，争当“主角儿”，瓜分“暴利”蛋糕。
    如今在楼市前景扑朔迷离、商业地产持续低迷的大势下，“商改住”已成开发商通用做法，一为能快速回笼资金，二为试探市场并测量楼市水温。虽没有政策支持这种做法，但也没有法规明令禁止。相较之下，“科改住”、“工改住”就没那么有底气，因为有明文规定，此乃违法行为，一旦发现，绝不姑息。“N改住”现象背后，土地在实质上的“变性”无疑是当下更深层的隐忧。

商改住：“住商倒挂”推手

    在青岛市威海路，有一个名字很剧情化的项目——海角七号，很多人想不到，这个听上去很美的项目是青岛曾经的“台东鞋城”。如今，赶上“商改住”风潮，台东鞋城变身成为酒店式公寓，海角七号似乎为当地闲置商业楼改造趟出了一条明路，但其投资属性和产品层面的先天不足还是让业内人士对其未来发展捏了一把汗。
    海角七号楼盘原为台东鞋城，后因经营不善而倒闭，该楼也成为岛城若干闲置商业楼之一。以海角七号的名字重新上路，项目迎来了众多买房者。
    2009年，像海角七号一样的商改住项目上演了一场“结构性回暖”。就北京而言，临近岁末，京城不少在售楼盘纷纷在年末打出“过渡”牌，将项目中产权为40年、50年的公建或商业立项部分，包装成酒店式公寓率先推向市场。其价格往往相比周边的普通住宅（包括自己的前期住宅产品）便宜不少，普遍差价达5000元/平方米以上。
    举例为证，北京西二环广安门区域重点楼盘华润·红山世家，该项目即将推出的8号楼为精装修酒店服务式公寓产品，产权40年，销售均价预计为26000元/平方米。这一价格比该项目之前推出的住宅产品便宜了6000元/平方米以上。
    位于北京东南二环陶然亭桥附近的项目一瓶也在重点推售自己的酒店式公寓产品；西三环附近的中堂项目，同样正在酝酿着将自己写字楼立项的公寓产品近期上市；更有甚者，朝青板块某项目产权仅30年的小户型公寓产品也要追赶“岁末班车”。
    统计北京市房地产交易管理网相关信息可见，近两月北京新开盘的商住公寓类产品达到了十余个，包括了合生·世界村、中堂、红山世家、CRD银座、林肯公寓、合立方等众多项目。加上早前开盘的十余个商住项目，北京市场上此类产品的供应量绝不容小觑。
    目前商住产品的“大行其道”，是基于2009年“住商倒挂”的现实。国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲说：“今年的商业地产和住宅地产在7、8月以前，走出了一个完全不同的行情：冰火两重天，住宅地产红红火火，而商业地产并不令人满意，甚至还处于低迷状态。”
    数据显示，今年1到6月份，全国31个主要城市有一半左右城市的商业地产销售处于下降状态，部分城市的商业地产销售面积甚至下降了30％。在北京市的多个重点区域，商品住宅的售价超过了同一地段的写字楼售价，最高差价甚至达两万余元，“住商倒挂”现象严重。
    当同一区域住宅类物业售价高于商业物业售价时，对于开发商而言，将其改成住宅类产品成为一种尝试，而这类产品的打造也能帮助他们快速回笼资金。
    某开发商表示，整体经济形势并未完全恢复景气，商业立项部分如果完全做成商业、写字楼、酒店，往往面临着招商难的问题，现有空置率惊人，开发商还得投入大量人力、物力维护，往往吃力不讨好，而改成住宅卖不仅回笼资金快，而且免去了很多后顾之忧。
    在业内人士看来，商改住这类产品的热销除了“住商倒挂”影响外，另一重要原因是，开发商以商住产品作为价格杠杆，测量楼市水温，这也是眼下不少普通住宅项目总是先拿出其配套商业立项产品试探市场的用意之所在。
    不过，这类商用房屋除去水电费用高于住宅外，项目本身的硬伤也非常明显。有地产研究机构预计，40年产权公寓在未来一段时间内还会保持一定的市场热度，但从长远来看这类产品最终会逐渐淡出市场，因为随着市场日益规范化，对“商改住”项目的审批也会越来越严格，市场供应量将会减少。
    商业地产产品其建安成本和维护成本较高导致“商改住”项目在成本控制方面难于住宅，只要在价格上失去优势，产品的竞争力将大为削弱；这种过渡型的产品本身存在较多硬伤，产品功能定位不清晰，不管是用于居住还是用于办公都存在不可克服的缺陷，未来发展空间必然逐渐减小。
    21世纪不动产北京中天大业总经理邓中文则说：“住商倒挂只是短暂的，经济的发展还要再往上走，必然刺激商业地产的价格再次得到提升。下一步如果商改住的模式得到政府的控制以后，相信Loft这样的产品也有可能逐渐消失。”

工改住：粮票大挪移

    新购的房产办不出产权证，又即将面临被强拆的厄运，杭州银鼎商贸城数十位业主正遭遇双重打击。一切都归结于银鼎商贸城的土地性质——工业用地，这是刚刚被媒体曝光的出现在杭州的一个“工改住”案例。
    这个名为银鼎商贸城的项目位于杭州城北丁桥镇，占地258亩多，建筑面积16万平方米。它的宣传单上写着“综合用房，租售自由；首付9万，轻松入住；成熟配套，自由转让，产权分割到户”等字眼，因此吸引了不少购房者。
    不过，该项目的销售人员还算“诚实”，告知购房者该地块属于工业用地，但同时又特别强调已经申请“转性”为商住综合用地，手续正在办理中。
    项目规模巨大，加上是现房销售，许多购房者对其合法性没有怀疑，掏出辛苦积攒的积蓄购房。他们并没有意识到，麻烦接踵而至。
    先是业主们发现，售楼人员承诺的“三证”问题逾期仍未办理，后又发现销售者非法炮制《杭州市国土资源局商品房出让土地转让交易受理收件单》。更为惊人的还在后面，今年10月底，业主们得知，由于政府部门对丁桥镇进行了整体规划，银鼎商贸城已被列入拆迁范围。
    可笑的是，项目的投资方杭州瑞达实业投资有限公司方面称，工业用地上建设住宅并销售“是工作失误，公司并非是出售房屋而是出租房屋”。按照他们的说法，2002年取得这块工业用地后，资金只有投入没有回报，“出租”房屋目的就是为了周转资金，让企业能够继续撑下去。
    目前该事件已引起杭州市国土部门的高度关注，并定性：杭州瑞达投资公司擅自改变部分工业用地的用途开办银鼎商贸城，属土地违法行为。
    事实上，杭州银鼎商贸城事件只是这种“工改住”现象的一个缩影，目前，“土地变性潮”在国内多个城市正有愈演愈烈之势。11月份，辽宁抚顺曝出抚顺特钢建在工业用地上的“人才楼”变身商品楼的事件。此外，山东烟台、河北燕郊等多地均有类似项目出现。
    变更土地性质对于房地产开发商，就是一次精彩绝伦的“粮票大挪移”。业内人士指出，去年以来，在全球金融危机背景下产业振兴成为全中国的主题，由此，生物医药、新能源、现代物流、循环经济、创意产业等概念成为多方追捧的“香饽饽”。
    然而，并非所有地区都适宜发展这些产业，但地方政府又难以拒绝这些产业背后的扶植力度和优惠政策，因此，对于经济欠发达地区，建设工业园、吸引工业投资是地方政府的迫切需求，于是，便有了先以工业园区立项，低价获取土地和优惠政策，再变性为住宅用地高价销售这一牟利手段。
    尽管国土资源部出台的《工业项目建设用地控制指标》明确规定，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、酒店、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。然而，还是有许多逐利者视此法规政策如虚设。
    不过，在深圳，拥有工业用地的企业日子似乎要好过起来。12月《深圳市城市更新办法》实施，该《办法》中所称的城市更新，包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域。根据自行改造的原则，拥有旧厂房或旧工业园区的公司受益最大。若这些公司有意改造旧厂房、旧的工业园区的功能，新规下，向市规划国土主管部门及相关主管部门申请办理规划许可变更和相关手续，在得到批准后按规定补交基准地价即可，不必经过招拍挂的程序。
    《办法》一出，深圳大部分厂房价格在近期都出现了大规模上涨。第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄认为，由于厂房有直接转化为开发土地的可能，它的价格大幅上涨并不足为奇。他表示，实际上，这种房地产开发商购买厂房、最终取得暴利的例子，在香港房地产市场早已出现过，而《办法》实施之后，旧工业厂房必将成为很多开发商垂涎之地，甚至会出现手握老工业厂房的公司转型去做房地产的可能。
    深圳版城市更新办法的出台源于城市自身的特殊性，业界并不认为其有很强的可复制性。因为这首先要求地方政府对土地财政依赖程度较低，由于工业用地补差价转化商品房用地，不经过“招拍挂”，将导致地方政府财政收入明显减少。显然，这是多数地方政府最不愿意看到的。

科改住：很美很科技

    如果说商改住已被市场默许，那么，科改住就很名不正言不顺了。
    在北京，有一个有名的项目尚城，不过，此“名”非彼“名”，尚城的名气源于被央视“经济半小时”栏目曝光。由“科研楼”摇身一变成豪华住宅，尚城暗藏的猫腻和隐含的风险被公诸于众。
    尚城位于回龙观附近，开发商为北京中天华瑞科技发展有限公司。中天华瑞于2007年2月1日拿下该地后，规划用途为科研，土地出让年限为50年，总地价为3554.8万元，折合楼面地价为科研320元/平方米，工业140元/平方米。昌平区住建委登记的预售备案信息中也显示，该块土地是50年产权的科研用地，批准预售部位是科研办公楼，共有1770套。
    当年，为了拿到这块科研用地，项目名称定为颇有科技含量的“中天创业园”，但在推广的时候却并不是那么回事，而是摇身变为“尚城”，多处售楼广告中标明，尚城是层高5.4米的Loft大型综合社区，涵盖住宅、商业、办公。并面向普通老百姓销售，房价高达近2万元/平方米，比起当初拿地的价格已翻近百倍，可见暴利之高。
    去年11月，在尚城开盘不久，就有网友发帖指出，尚城产权上有问题，办公立项，高公摊。网友对此事的热议和重视度引起了多家媒体的关注，并逐步揭露真相。
    北京市规划委昌平分局工作人员表示，尚城所在楼盘审批的土地性质是教育科研，从未批过民用住宅。目前，尚城工程已封顶，面对更改科研楼用途是否合法的问题时，工作人员的一致口径是：“尚城并未改变用途，还是科研办公楼，卖出去之后房主做什么用途我们就不管了。”
    据悉，北京市住建委、北京市规划委等部门已介入调查。北京市规划委方面表示，科研用地和民用住宅两种土地性质不兼容，开发商若私自变更土地用途，竣工时无法通过验收，购房者也无法拿到产权证。
    除尚城外，北京另一个别墅项目自在香山也因同样的问题广受质疑。位于北京西山附近绝好地段的自在香山，自2006年年底开盘以来，始终在“科研办公楼”和“别墅”两类不同物业类别中摇摆。目前，该项目仍在各大门户网站刊有销售信息，均价已达38000元/平方米，物业类型已赫然改成“科研办公楼”。
    科研用地地价便宜，就是因为国家以种种优惠手段鼓励扶持科技事业。由于目前尚未出台对此违规做法的处罚办法，所以一些开发商便打起了政策的“擦边球”，只要注册一个所谓的科技公司，就能够轻松拿到低价的科研用地，然后建成住宅和别墅卖掉，从中牟取暴利。
    除了科研用地外，还有很多国土规划部门批准用于工业、教育、体育、绿化等用途的土地，最后也变脸成了价格昂贵的别墅、住宅楼。
    今年6月，深圳就曝出“教育用地上9栋别墅拔地起”的事件，原本规划为教育科研用地，却被建成9栋别墅，曾几度停工但不久又继续开工抢建，这些别墅的老板在市场上叫价500万元一栋。经媒体曝光后，8月27日，这些违章别墅被强行拆除。
    在这里要说的是，这些被媒体曝光的“科改墅”、抑或“工改住”项目，得以受到政府相关部门重视，并采取措施进行整治，但这充其量只是冰山一角，尚有大量的违规项目存在于灰色地带，等着普通购房者入局。
    开发商在推广销售时，或偷梁换柱，或避重就轻，购房者往往被蒙在鼓里。事实上，多数购房者对于科研办公楼立项的项目，认识并不清晰，以为与普通商业立项的楼盘一样，仅是产权年限和水电费标准不同。事实上,区别远没有那么简单，除了普通购房者认识到的那些区别外，还有着可能通不过竣工验收、业主难以入住或拿不到产权证难以过户等风险。
    那么，谁来管住土地变脸？追根溯源，房地产开发商能轻松拿到科研用地，是否暗示某些监管部门审查不严？即便开发商钻了空子，科研用地没有用于科研开发而是用于房地产开发，按照行政管理规范，相关部门是不是完全可以在设计、施工和建设的过程中进行监管？
    但由于目前尚未有相对应的管理部门对此做法进行监管和出台具体的处罚条例，且科研用地拿地价格往往只有普通楼盘的十分之一甚至更低，所以在利益的诱惑下，开发商仍不惧铤而走险。