中小房企生死劫

■中国房地产报  记者 兰亚红 北京报道

    12月17日，财政部、国土资源部等五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，将不得参与新的土地出让交易。
    就此，多位房地产界的业内人士认为，“土地出让金首付50%”的土地新政势必会加大央企和大型开发商对土地的垄断，中小开发商将会进一步被挤出土地争夺，甚至面临生死关口。

资金链遭遇挑战

    据上海某大型开发企业一位负责市场开发的人士介绍，在土地出让金首付不得低于50%的政策出台后，一些自感将受到影响的中小开发商已经“找上门来”，希望能与该公司展开合作。
    其表示：“中小开发商大多集中在二三线城市，这些‘找上门来’的开发商，很可能是与当地相关部门就某些地块达成协议，但尚未签约。在土地出让金新政策出来后，他们急需寻找资金将项目继续下去。”
    同时，一家房地产私募基金负责人此前曾向相关媒体表示，土地新政出台后，前来要求借钱付土地出让款项的中小房企明显增多。由于临近年底，这部分房企从银行难以贷到款，但由于不少地方政府施压力度明显加大，为了避免土地遭遇收回的窘境，不得已而改向素有“高利贷”之称的私募基金借款。
    对于五部委出台的土地新政，业内人士普遍认为，对不少采取滚动开发方式的中小型企业而言，如果该政策严格执行下去，其融资成本、资金运转能力都将面临严竣挑战，一旦资金链断裂，就面临被这个行业彻底淘汰的危险。
    “‘首付50%土地出让款’让中小开发商站在了退出楼市的悬崖边上。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲在新政出台后判断，明年将会有50%的中小开发商会被击垮退出楼市。
    中国社科院研究员杨重光也认为，提高首付比例后，短期内土地价格可能会有所降低。但也可能出现另外一个后果，就是大型房地产开发企业拿地垄断优势更加明显。
    据济南市资深地产人士于清介绍，新政出台前，地产商往往是先各展其能拿到土地，然后到银行抵押贷款交土地出让金，用预售款搞开发还贷款；新政出台后，这种局面将被扭转，这将让实力较弱的中小房企更加面临拿不到地的局面。
    “提高首付，缩短缴纳周期，只会使资金不充裕的中小型开发企业在竞争中逐渐被边缘化；而大型开发企业能拿到更多的地，对市场影响力会更强。”武汉一中小开发企业的代表表示。

关键不在“首付50%”

    在一部分中小房企代表看来，首付50%的土地新政“威力”并不会像业界预言得那样强烈。
    北京京汉置业集团股份有限公司战略发展部经理樊华表示，“首付50%”的土地新政提高了中小房企前期的支付压力，但影响并不是特别大。
    樊华表示，北京之前就已经执行不交足土地出让金就不给办土地证的政策。“事实上北京的土地出让金基本上是要求3个月内就100%地支付，否则就拿不到土地证。没有土地证，后面的工程规划许可证、开工证、预售证等都办不下来，也没办法去融资”，因此绝大部分企业“在拿地之前都会心中有数，有基本的支付能力才会去拿地”。
    一位不愿具名的中型房地产开发企业项目拓展部的经理则表示，“首付50%”土地新政确实提高了企业的拿地门槛，但这一压力对于大型房企而言同样存在。
    “生与死的关键不在于‘50%’，而在于原来拿不到地的，现在还是拿不到地。”其表示，2008年很多中小企业已经被淘汰出局，受益于2009年楼市回暖而存活下来的中小企业当前并不缺乏拿地资金，“主要是看企业敢不敢去高价拿地，问题还是出在当前‘价高者得’的土地招拍挂制度上。”
    “土地出让金首付比例提高，企业也可以通过拿一些小地块生存下去，但实际上在北京这样的一线城市，不是政府供应不充足，就是受大企业挤压拿不到地。”上述人士认为，中小房企的生存还在于完善当前的土地招拍挂制度，“政府不应该只专注于土地财政”。
    中国通用技术集团通用地产有限公司副总经理王和平也认为，首付50%的土地新政，并不会导致中小房企的逐渐消亡。
    王和平分析，对于一些土地市场较为滞后的城市里依然存活的“空手套白狼”式的中小开发商而言，土地新政确实会有一定的打压作用，但“在品牌开发商已经进驻的二三线城市，中小房企该死的早就死掉了，没死的也有自己的生存能力，不会受限于‘首付出让金50%’”。
    对于部分可能受新政“打压”的中小房企，专业人士也给出了“求生”方法的建议。
    中原地产二级市场代理事业部副总经理朱泉德给中小房企在发展道路上提出三点建议：转行，向房地产相关产业链转移，中小房企的资金实力和人脉资源将转化为竞争优势；主动出击二三线市场，抢占先机；对地段优越的优良资产，自主持有，做好资产积淀，让它成为企业未来融资平台的载体和造血机器。
    重庆容磁咨询有限公司总经理王雪松则表示，明年中小房企“合作开发”的可能将大于“独立拿地”，拥有丰富开发经验以及人脉资源的中小企业，选择与资本雄厚的实力企业合作开发，不失为一条出路。