供地模式思变

■中国房地产报  记者 兰亚红 北京报道

    在地价飚升、地王难止的土地市场形势愈演愈烈的现实情况下，以“价高者得”为前提的主流土地出让制度已经逼近变革的临界点。
    一方面，地王的刷新“热战”仍在持续。12月22日，广州亚运城地块拍出了出人意料的255亿元的总价。两天之后，中建地产耗资83.3亿元接连在上海的新江湾和北京的大兴刷新“地王”。
    另一方面，土地拍卖市场也在悄然发生着一些微妙的变化。12月15日，长春市一块业内预计会产生数度厮杀、成交价将突破20亿元甚或30亿元的“绝版地块”，却在竞买方保利地产和中海地产作壁上观的情况下，被万科地产一次举牌，轻松以10.5亿元的抄底价“爆冷”拿下。相关业内人士普遍认为，这是三家开发商达成了某种“默契”，联合起来与政府博弈以避免再次出现两败俱伤的局面。
    与此同时，上海、深圳、北京等地也纷纷迈出了土地供应制度的实验步伐。

地王凸显供地漏洞

    地价推高房价，房价拉升地价，这似乎已经成为一个恶性循环，尤其在2009年的土地市场表现得更加直白：“价高者得”的土地出让方式使原先的地王可以坐收渔利，而由地王引发的房价飙升又使房企倍增高价拿地的勇气，敢于频频刷新地王。
    土地市场不惧调控的持续发热、地价和房价的竞相攀升、“供地不足”与“囤地”的无解争论，激发了市场对现行土地供应模式的变革需求。
    在记者的采访中，多数受访的职业拿地经理人呼吁，现行的“价高者得”的土地供应模式急需完善，包括土地供应的数量、各类住宅用地的比例以及土地供应的透明化等方面的漏洞都应该尽早修补。
    “中小房企现在很难拿到地，此前拿到的也是边边角角的‘遗漏’，而且就算争到了地也会弄得元气大伤。”融侨集团北京公司总经理助理叶兴嵘无奈地说道。
    “如果土地供应计划透明，年初就让企业知道当年预计供应的地块信息，企业在做拿地的战略决策时，就不会发生因后续供地的不确定性而高价哄抢的现象或因为判断失误错过最佳拿地时机。”叶兴嵘表示。
    京汉置业战略发展部经理樊华则认为，土地招拍挂政策本身毋庸置疑，关键是政府在土地供应的数量上，要切实地做到土地供应所产生的房源供给与市场的消化量保持平衡。
    据其统计，截至目前，北京市2009年的商品住宅类的土地供应量不到1000万平方米，而住宅的消费量却高达1700万平方米。而与2009年完成土地的供应计划相比，“8·31大限”后，前几年的土地供应更是不足，基本处于“欠账”状态。
    地产观察者许子枋同时认为，既非地王之罪，也非央企之祸，也不在于招拍挂政策本身的缺陷，关键还在于供地体制。
    在他看来，地方政府的卖地生财是推高地价的内生冲动，土地出让的高度垄断已经异化了土地招拍挂制度。
    其实，从近期政府出台的一些宏观调控政策以及部分会议精神来看，国土资源部等相关部门在土地供应的漏洞修补上，也在发力。
    11月12日，国土资源部印发通知，对商品住宅用地的宗地出让面积首度设定明确上限：大城市20公顷，中等城市14公顷，小城市（镇）7公顷。此政策被一些业内人士称为“限大令”。
    12月23日，国土资源部对全国9省份18宗土地闲置情况进行通报，并要求省级国土资源行政主管部门于2010年1月底前，将18宗闲置土地处置情况报国土资源部，并及时向社会公布。

业界呼唤多元化出让方式

    针对目前的市场形势，相当一部分业内人士认为，土地招拍挂制度催生了地王并推高了房价，应该对土地招拍挂制度进行调整。
    黑龙江工商职业技术学院院长陈永昌日前表示：“现在看来房地产价格暴涨，居高不下，不能不说与这种土地招拍挂机制有关。由于无序竞争高位攀价，导致土地转让价格偏高，加大了房地产开发的成本，最后助推高房价。”
    他建议，土地招拍挂机制应该有所改革和调整，比如限定最高价顶线。
    12月14日，国务院常务会议提出适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，完善土地招拍挂制度。“要实现这一目标，增加中低价位商品房用地供应，就不能把现行的招拍挂制度当做惟一的供地模式，应该实行土地出让的‘有限市场’，而不是完全由价高者得的‘自由市场’。”一位长期研究中国房地产市场的业内人士指出。
    该人士表示，“供应普通商品房的用地不能像高端商品房用地一样，一起拿到土地市场上去竞拍，否则，招拍挂得来的土地，想建普通商品房也实现不了。”他认为，明年对普通商品房的用地与高端商品房用地应采取不同的政策，区别对待。
    多位专业人士则在接受记者采访时认为，土地出让制度的调整势在必行，但仍然应以招拍挂为主，并在此基础上探索土地出让方式的多元化。
    上述人士的建议实际上已经在深圳进行了探索。在12月1日起正式实施的《深圳市城市更新办法》中规定，对于拆除重建类城市更新项目，《更新办法》鼓励权利人自行改造，并规定：“存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，也可以由多个权利主体签订协议并依照《中华人民共和国公司法》的规定以权利人拥有的房地产作价入股成立公司实施更新。”
    而在这之前，上海昔日地王黄浦区163街坊地块则在重新入市时采取了“勾地出让”的形式。国土资源部也对上海探索实施建设用地预申请的工作方案进行了充分肯定。
    也有专家对土地出让制度可能出现的变革提出了质疑。中国人民大学公共管理学院副院长、中国人民大学土地规划研究中心主任严金明认为，招拍挂方式实行价高者得，本身就是市场经济的一种最直接的体现。如果地王的出现是资产价值的真实表现，政府就不应该通过协议方式进行干预。