世茂系搭建“综合体”运作平台

    今年7月重组完成后，世茂系曾表态将以“城市综合体”为未来发展主要模式。而此次成立综合体投资管理公司，或将是向这个方向推进的第一步。

■中国房地产报  记者 杨凡 北京报道

    分别将“商业地产”和“住宅酒店”划分为“势力范围”的世茂股份（600823.SH）和其间接控股股东世茂房地产(0813.HK)，将携手搭建一个针对城市综合体的运作平台。
    12月22日，世茂股份宣布，董事会已同意与关联方世茂房地产共同出资，成立合营综合体投资管理公司，以开发、管理大型综合体项目。今后凡涉及商住不可拆分的综合类项目，均由上述公司成立子公司运作。
    “公司本身的性质是投资管理型公司而非实体公司。”世茂股份董秘王东亮表示。尽管公司成立主要是出于世茂股份与世茂房地产“不竞争协议”的要求，不过王东亮透露了世茂集团对其更高的期许：“未来可能会成立一个联合采购平台，降低综合体采购成本。”

建立投资管理平台

    “公司的成立是最近开始筹备的，因为涉及到关联交易，还需要通过股东大会的审议。”王东亮称，成立综合体投资管理公司，一方面是因为世茂房地产履行了重组时“不竞争协议”的条款，另一方面也是因为实际操作的要求。
    综合体投资管理公司的注册资本将达20亿元，世茂股份和世茂房地产分别出资10.2亿元和9.8亿元，首期出资4亿元。世茂股份将占有51%股权，世茂房地产通过控股子公司世茂建设占有49%股权。
    这与世茂房地产在2008年9月作出的承诺相吻合：“与世茂股份共同成立由后者绝对控股并实际持有其中51%以上权益项目公司，共同发展不可分割多用途项目。”
    在这个平台运转之前，可分拆的综合体业务已经在按照以下逻辑运作：如按获得土地性质进行划分，世茂房地产和世茂股份根据其住宅（酒店）或商业的性质，分别获得土地并交付土地出让金，协调安排设计施工。
    “可分拆的综合体项目仍会按这个方式运作。”王东亮强调，“但很多项目不适合这样做。一类是地块是混合性质不可分拆，谁去拿地都不合适，就是当时承诺条款针对的情况；另一类则是地块规模大，并划分为不同性质的小地块，但政府并不希望由两家公司分别运作。”
    “合营公司”因此成为解决问题的办法。自今年10月起，世茂股份开始与世茂建设频繁成立单个综合体项目的合营公司。三个月内成立的4家公司分别位于厦门、无锡、武汉、大连。其中武汉与大连公司成立都是为了筹备土地竞拍，或许正是为了符合当地政府的要求。
    中银国际一位不愿具名的分析师认为，这些公司的成立都是按照世茂房地产的承诺运作的，不过现在成立一个总的平台，今后上市公司的架构会更加明晰。
    总的运作平台成立后，之前成立的四家单个项目公司是否会被纳入？王东亮表示，公司目前还没有这个打算。
    “纳入与否对于上市公司的实际股权和利益分配并没有影响。”上述分析师表示。

加码城市综合体

    今年7月重组完成后，世茂系曾表态将以“城市综合体”为未来发展主要模式。
    “城市综合体的发展模式促进城市经济并带动就业，因此受到政府欢迎，取得土地的成本较为低廉。”上述分析师解释。
    世茂股份资料显示，公司现拥有700万平方米的商业土地储备。其楼面土地成本每平方米仅千元左右，而项目落成后的预计平均售价则达到1.5万元/平方米。这些土地储备包括长三角和环渤海湾区域的17个项目，其中大多数通过城市综合体的发展模式取得。而未来一两年内，世茂股份计划将土地储备扩张到千万平方米。
    正因如此，世茂股份计划打造的这一“综合体”平台今后的地位开始引发人们的猜想。有分析人士认为，随着世茂股份的城市综合体项目不断“加码”，将成立的综合体投资管理公司也将更为重要。
    “这个取决于后续纳入项目的规模，目前还不好说。”王东亮说。
    另一方面，虽然将公司定位为“投资管理型公司”而非“实体公司”，但“成立联合采购平台”的计划表明，世茂股份已经开始计划让这个“总平台”发挥更大作用。
    而上述中银国际分析师则认为：未来世茂股份的融资虽然主要还是依靠上市公司本身，但综合体管理投资公司可以作为与银行谈判的主体来取得综合授信。
    “20亿元的注册资本规模是多方考虑的结果，我们认为比较合适，对于今后的融资等也比较有好处。”王东亮说。