营业税细则出台 二手房政策转变有保有压

■中国房地产报  记者 刘关 北京报道

    12月22日，财政部和国家税务总局出台了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（下称《通知》）。这次调整为开征此项税费5年来的第四次调整，其最大亮点在于明确了5年内普通住宅将差额征收营业税，解决了此前5年内普通住宅是恢复至优惠前的全额征收还是差额征收的争议。
    业界普遍认为，与2009年相比，《通知》的出台虽然提高了二手房税费交易成本，但与2008年营业税政策有所不同，《通知》落实并细化了12月9日国务院常务会议上“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”的相关政策，与“国四条”中继续支持居民自住和改善型住房消费的基调一致。
    具体而言，与2008年相比，在《通知》中普通住宅和非普通住宅的征税标准变化：不足5年的，普通住宅差额征税，非普通住宅全额征；5年（含）以上的，普通住宅免征，非普通住宅差额征。
    “可以说，相同年限，差异较大。”北京中原三级市场研究部经理靳瑞欣分析，“与2008年相比仍有许多的优惠，印花税和土地增值税均变为免征。”
    根据我爱我家数据显示， 2007年到2009年，二手房市场中2到5年内交易的二手商品房平均比例约为整体交易比重的30.66%，以2009年北京二手房市场预计成交量213846套来看，二手商品房全年比例为73.78%，则2009年大约有近4.8万套成交二手商品房处于受政策调整的优惠区间内，其中二手商品房普通住宅的比重达到了近76%。
    我爱我家副总裁胡景晖认为，就目前短期来看，《通知》的出台有效地缓解了目前因政策恐慌而出现的集中过户对市场带来的压力，同时在一定程度上保证了明年二手房交易市场惜售现象不会过为明显，维护了明年市场交易热情，尤其是2~5年内交易的二手商品房普通住宅能够得到持续活跃。
    “《通知》也延续了“国四条”中打压投机的精神，营业税政策对于非普通住宅的征收力度相当大，尤其是改变前后，3到5年非普通住宅多支出成本最多。”链家地产市场分析师张月说。
    据链家地产统计数据分析，在北京，140平方米以上二手房成即非普通住宅交占比在14%左右，其中5年内大户型占比在8%左右。
    “在未来，除营业税成本有所上升、投资风险加大外，根据岁末多个房地产相关会议的基调，短期内，大户型投资的心理预期也将缩紧。”张月表示。
    美联物业市场研究部总监张大伟也认为，这一政策将使得贷款购买高档二手房的客户因为交易环节费用太高转而选择商品房，投资需求也将转移。
    然而，业界也普遍认为，此次“有保有压”的政策相对温和。“在实际交易中虽然因为84号文的影响，黑白合同无所遁形，但在实际交易中，买卖双方在不影响贷款的前提下做低价格，一定程度上避税依然很多。”张大伟说，“房价飞涨使得差额的5.5%占总价不到2%，这样对于2009年上涨了50%以上的北京二手房市场抑制作用非常有限。”
    我爱我家的调查显示，从2005年政策首次推出至2006年再次调整，其对于市场的辐射效应大致持续半年左右，但随着市场不断发展和转变，业主一方对于税费的认知逐步了解和深入，由此引发了税费转嫁及倒逼房价等问题，而税费调整对市场的效力周期也渐趋缩短。
    “对于明年而言，经过再次调整的税费政策对于二手房市场的影响恐只延续到一季度后半程，若无其他调控措施跟进，此后的二手房市场或将继续走出量价齐升态势。”胡景晖表示。