业者观察
迪拜危机警示中国商业地产要务实

■中国房地产报  郑荣华/文

    2009年年末，代表商业地产身份的世界第一高楼迪拜大厦并没有因为它的高度而起到高瞻远瞩的作用，它似乎在一夜之间倒下了，当然倒下的并不是它宏伟的建筑而是一种信念，这种信念正是小时候我们常被大人告诫的：做人要脚踏实地，虚处总要到实处去。
    回顾2009年4月，美国第二大购物中心运营商共同发展房地产公司（GGP）不幸成了美国有史以来最大的商业地产商破产案例。我们可以认为GGP是金融危机下的一场商业灾难，但我们不会单纯地认为迪拜危机也是金融危机下的牺牲品。金融危机只是迪拜危机的导火线，真正的原因是全球一些政治、商业巨头们共同推动参与的一场投机性泡沫运动。当然迪拜危机原因很多专家看法不同，但有一条结论几乎是一致的，那就是投机。今天中国的商业地产是否也该冷静一下呢。
    今年下半年以来，全国许多城市住宅价格屡创新高，但商业地产市场却背道而驰，在空置率居高不下的情况下，售价和租金都出现了较大幅度的下跌，部分城市甚至出现了“商住倒挂”现象。为什么商业地产如此脆弱？笔者认为，中国商业地产真正脆弱的原因不只是市场本身，其中还有商业地产价值链中的投资关系能力不对称。而综合起来造成目前中国商业地产风险过高的主要原因有以下几个方面：
    首先，是开发商的职业素养影响商业地产价值链。很多开发商经常对商业地产盲目投资，导致下游商业链的溃败影响商业市场。如果一个商业地产开发商缺乏对商业流通市场的驾驭能力及行业水平，缺乏企业家的责任感与道德素养，那么商业地产将会走向危险境地，从而影响整个行业的经济链。现在很多商业开发商不会考虑商业项目给后续投资经营者带来的价值与持久经营能力，而是能卖则卖，能租则租，两者不行就逃跑。一个商业地产的形成是以商业为核心的价值链，在这个价值链中每一个价值相关者都必须引起开发商关注，如果用住宅的思路去开发商业地产，除非在疯狂不理性的市场背景下才能暂时得逞，但最后的灾难终难避免，因为这个代价很有可能转嫁到商业物业投资者身上。商业物业的投资失败将会导致商业市场的恐慌，侥幸的商业地产开发商也就只有收割型利润了，因为价值链的相关者不会轻易再上第二次当。
    其次，商业市场萎缩导致商业地产的运营受困。根据近期中国连锁经营协会发布的《中国连锁零售企业经营状况分析报告》显示，从2008全年到2009年一季度，中国连锁零售行业出现连续5个季度的增幅下滑。另据有关数据得知，从2008年开始受金融危机影响，国际零售巨头经营状况不佳，资本扩张能力下降，导致发展动力不足，商业门店拓展计划放慢，紧随其后国内一些知名零售企业也开始调整开店计划和裁员。同时一些大的零售企业开始悄悄缩小开发规模要求，连锁商业回归理性，尤其在商业选址上表现出审慎姿态。
    另外，商业地产承担的价值体系过高给项目运营增压。在市场不规范与经济不稳定的状况下商业地产承担的价值体系过高，容易导致商业地产的失败。与传统住宅地产相比，一个商铺承担了太多赚取利润的要求和环节：开发商要有开发利润；投资商要有投资利润；经营者也要赚取营业利润。如此层层加码，商品的销售成本扶摇直上，从而使商品失去了市场竞争力导致人气低落，而人气的疲软也将会拖跨整个市场，使这个商业地产项目失去长期的经营价值。
    由于商业的经营环境、消费市场及其商业地产市场本身原因，金融危机不良因素开始层层传导，最直接的打击是商业物业的产租水平下降。由于开店计划和门店扩张的速度减缓，导致商业物业的市场饱和程度进一步提高，需求量减少，使得商业物业供求关系更加失衡，租金定价主动权倾向承租方，所以租金水平总的会呈下降趋势。这就是目前很多城市商业地产一直发展不起来的原因之一。
    今天中国的商业地产在非理性的商业发展道路上将走向何方？商业市场与商业交易载体的供求关系在金融危机大背景下的微妙平衡如何实现？泛滥的商业地产开发与不景气的商业市场之间的矛盾又将如何调和？我想得出的结果既复杂又简单，那就是少些务虚多些务实。商业有商业的运营法则，地产有地产的操作模式，不能把着重点放在投机性资本运营上，而忽略了商业地产是要通过商业本身来实现价值的回报。只有在这两方面相互配合才能够发挥最大效应，项目才能繁荣升值，价值链中的利益相关者才能得到长期的投资收益。
    （作者系财经评论人，宁波富达股份研究员）