楼市政策不宜骤然大变

■中国房地产报  章林晓

    迪拜危机发生后，许多人已从不同角度作出了不同解读。其实迪拜危机对中国来说，最富现实性的警示是，楼市政策在当前不宜骤然大变。
    为房地产泡沫敲响警钟，这是迪拜危机给人的认识。得到这样的认识很容易，但是还不够。支撑迪拜房价暴涨的，主要是投资和投机需求。成也萧何，败也萧何。迪拜危机的症结在于经济高度负债并投资于房地产，但是对房地产需求却无半点调控能力，一旦楼市资金从大进转为大出，则危机的爆发就不可避免。
    迪拜危机给我们的现实警示，主要有以下三点：一是一国经济之增长特别是大国经济的增长应着眼于以内需为主；二是在发挥市场机制作用的同时，必须加强和改进政府调控；三是在土地财政尚未退出的前提下，我国楼市政策不宜骤然大变。
    前述两点在这里不多说，只谈谈第三点。
    企业破产的原因，从根本上讲，主要是两种，一种叫做资不抵债，一种叫做难以为继。对一个政府来说其实也一样。
    彭博社援引独立机构数据表明，迪拜外债总额高达其国内生产总值的103%。而德意志银行的数据则显示，迪拜房价相比去年高点已经折损一半左右。这说明高度依赖房地产超前发展的迪拜主权债务已经走到“难以为继”的地步。值得警惕的是，我国一些地方政府的财务状况在“难以为继”上与迪拜极为类似。
    据财政部财政科学研究所所长贾康估算，目前我国地方债务总余额在4万亿元以上，约是2008年GDP的16.5%，财政收入的80.2%，地方财政收入的174.6%。前不久，国家发改委财金司司长徐林在中国城投债创新与发展研讨会上坦承，城投债发行规模的空前上涨和地方政府负债超5万亿等因素有可能引发风险。
    1994年分税制后，土地出让金逐渐演变成地方政府的“第二财政”。国务院发展研究中心一份报告显示，土地出让金、房地产相关税收占地方预算40%，而出让金净收入在一些地方预算外收入中甚至达到了60%以上。
    可见，我国地方财政在很大程度上是土地财政在做支撑。如果在土地财政尚未退出前，我们骤然改变楼市政策，那么，我国地方财政必然出现类似迪拜那样“难以为继”的状况。只不过，迪拜是被迫的，而我们是自找的，我们有那么傻？
    冰冻三尺，绝非一日之寒。楼市政策背后是土地财政，土地财政背后是分税制。在当前金融危机尚未见底、对实体经济影响正在加深，需实施积极财政政策的大背景下，冀盼楼市政策作出大的调整，那只能是站着说话不腰疼、不食人间烟火者的幻想。