叶天放：开发贷受影响不大

■中国房地产报  记者 张晓赫 北京报道

    随着一系列房地产调控政策的出台，作为房地产业最大的“债主”，商业银行将如何审视自身与地产行业的风险？对此，中国民生银行地产金融事业部市场总监叶天放表示，在明年监管更加精细化的趋势下，目前银行业系统的风险仍可控，除部分投机投资性需求可能会被抑制外，房地产企业的开发贷款基本不受影响。

结构化、精细化监管

    中国房地产报：最近一周，监管层频频的银行风险排查警示以及对部分地区高房价的担忧已经开始转变部分市场预期，你对此如何评价？
    叶天放：此举并不是不再支持房地产业发展，国家其实还是比较重视房地产行业的，因为房地产业对国民经济的影响与拉动作用非常大，这一点不容质疑。
    然而，房地产业确实又因为种种原因出现了一个比较快的反转，甚至有点发烧。虽然最新公布的CPI数据没有确证近期的通胀担忧，但是对于大宗商品尤其是住宅价格的高涨，中央比较担心，这就会让监管层的监管政策出现一种结构化、精细化的调整，这是一种趋势，包括对地产业和银行两方的监管。
    中国房地产报：这种针对地产业的精细化监管，是否意味着地产行业已经出现风险？未来会出现哪些监管政策？
    叶天放：中央经济工作会议以后，配套金融政策会跟上以达到市场稳定发展的目的，这中间土地、财税、金融等调控工具会组合运用。这些调控工具如何组合、什么时候出台、有多大力度目前还只是预期。我个人认为明年的调控目标仍然是要维持房地产温和、健康稳定地发展，不希望太热，但也不会太过严厉。目前房地产市场主要问题是部分地区资产价格上涨得太快，而非投资过热。最近不断出台的财税政策也可以表明，监管层都是在既鼓励这个行业正常发展，又抑制其中不正常不规范、过热投机的行为。总体上、长期来看，地产市场还是比较乐观的。
    因此，明年对于市场中投机投资性的部分监管可能会严厉一些；对于开发贷来说，应该不会有太多打压，因为土地的供应还是要加快推出、鼓励投资。但对于不计成本的过热投资，则或可通过利率、自有资金量等方面有所要求，使房企负担的融资成本更高。
    中国房地产报：2009年尽管销售很快，但下半年房企的投资行为也热火朝天，“地王”也开始再度登场，这开始让市场再次关注房企的资金链问题。
    叶天放：从现阶段监测来看，销售很快，也就是说存量房的去库存化很快，这预示房企的资金链还是普遍比较宽松的。只有销售很慢而投资很大，也就是说房企资金支出远远大于回收时，才会出现资金链问题。今年以来，投资一直处于不足状态，还没有出现资金链问题。

关注自身体系风险

    中国房地产报：今年以来集中在房地产以及基础建设领域的天量信贷，已经使很多银行面临资产固化问题，未来银行如何解决这一风险？如何保持稳健运行？
    叶天放：今年的天量信贷确实使银行的信贷资产具有长期化苗头，但压力大的银行可以通过多种手段来改善流动性，比如可以通过间接银团将长期贷款分销，以此来改善资产流动性。这个问题实际上各家商业银行都不同程度地存在，但也不是说就到了影响银行资产质量的状态，这只是一个苗头，一个新的现象。
    中国房地产报：从压力测试到风险自查，目前银监会、央行都在关注银行的信贷状况，除了担忧资产结构风险，是否还有其他系统性风险？
    叶天放：银行的系统性风险在于是否在某一行业投入过多导致结构失衡，或者产品在某一板块过于集中没有分散，或者允许企业运用的信贷杠杆过大。银行把握风险首先关注的是系统风险，其次是对行业风险的梳理，这都是大的风险；再就是具体对业务风险的把控。
    中国房地产报：银行对市场风险、行业风险的判断都基于哪些数据？
    叶天放：房地产市场的统计数据有很多来源，包括统计局、房地局以及其他机构，但由于各个统计机构录入数据的不完全性、区域性等种种原因会有所出入。所以这些数据我们会在参考比较的同时，也会做一定的分析加工以及修正。
    中国房地产报：最关注的是哪些指标？
    叶天放：最关注的还是“量”、“价”， 相关指标主要包括市场走势、地产金融方面的信贷投放以及其他融资等，因为决定房地产市场好坏的主要就是土地的供应、房屋的销售、金融的配套几个方面。作为地产金融可能同时还要更多地关注金融政策以及金融产品创新。
    除了宏观，我们还有中观微观的层面，中观的就是对一个城市的研究或者相关城市的比较，这决定着未来银行业务主要资源的配置；微观的就是企业的研究，这也是我们投入精力最大的。

追求稳定增长

    中国房地产报：在2008年、2009年民生银行的地产金融业务都保持了一个比较稳定的增长状态，在明年有怎样的业务目标？
    叶天放：民生银行房地产金融业务在2007年集中经营以后，实际上每年都在追求一个稳定的业务增长。2009年地产金融事业部累计投放贷款650亿元，余额净增150亿元，增长25%，预计明年的新增贷款速度相近。
    我们看好地产行业，但也不是说业务规模越大越好，而是希望这个行业以及相关业务有一个稳定的增长，不希望非理性增长透支未来，以便更加真实客观地看到这个行业以及企业的生存状态与周期。但是我们会在客户、项目的选择把握以及使用的金融服务的工具上面能够更多一点智慧，做得更精细一点，同时也包括对不同的企业提供顾问服务以及促进企业间的合作等中间业务。这样一方面力求满足最优秀客户的需求，另一方面也会凸显事业部的专业服务优势。
    中国房地产报：刚才您也提到了金融产品的创新，民生银行在这方面有哪些探索？
    叶天放：除了传统开发贷以及经营性物业抵押贷款外，作为专业的地产金融事业部，我们也会在房地产各个环节的金融产品上进行探索，能够有我们自己独特的方案。这中间包括土地整治以及企业并购等产生的融资需求解决方案。这也是我们期望更加专业化的领域。