低碳经济下的房地产业蜕变

■中国房地产报  李静华 马琳 吕佳琪

    当全球目光投向丹麦首都哥本哈根，期望各国在《联合国气候变化框架公约》第15次缔约方大会上对“减碳”目标达成共识时，中国房地产行业已经意识到在低碳经济大潮中必须率先行动起来。12月4日，在“南玻·2009CIHAF第五届中国绿色建筑与节能论坛”上，来自政府部门、学术机构、房地产企业和部品供应商代表进行了以“低碳经济下的房地产业蜕变”为主题的研讨，与会者呼吁更多的力量加入到绿色建筑的推动大潮之中，推动中国房地产行业“绿色、低碳”进程，促进节能环保的新技术、新产品在房地产项目中的应用，推动全行业可持续发展。

房地产业绿色化进程提速

秦佑国：发展绿色建筑要考虑
中国国情

    “绿色”概念，也就是可持续发展概念，本身就强调实事求是和因地制宜。中国是一个发展中的大国，人口数量巨大，国土与资源有限。所以在中国发展绿色建筑、制订标准和进行评估必须考虑中国国情。全国各地的气候条件、地理环境、自然资源、城乡发展与经济发展、生活水平与社会习俗等都有着巨大的地区差异。这就在生态技术策略上要考虑“因地制宜”，在传统技术策略、中低技术策略、高新技术策略中采用适宜的技术策略。
    目前，在中国发展生态建筑、绿色建筑，重要的并不在于设计和建造一些高技术水准的高标准建筑，用以宣传和示范，而是实实在在地解决最广大的一般住宅和普通建筑的问题，例如冬天保温、夏季防热、自然通风、建筑隔声、垃圾收集、供水保障、降低采暖费用、太阳能热水器与建筑结合等等。技术策略要抓主要矛盾，多采用被动式（Passive）措施，不能搞技术堆砌，片面追求高技术。
    中国现今把绿色建筑设计主要当成技术问题来对待，绝大多数参加评估和评奖的绿色建筑，在建筑设计上与通常的建筑没有多大差别，只是在设计说明中标明采用了“绿色技术”和“绿色措施”，所以，中国发展绿色建筑，一方面要花大力气关注普通建筑，一方面要把绿色的概念应用到建筑创作中去。

张在东：不要口号要行动

    2002年，锋尚国际推出了中国最早的引用德国诸多绿色先进技术体系的绿色建筑——“北京锋尚”。然而，她在带给业界震撼的同时，也迎来了争议，“到底是技术创新还是技术探险”、“是炒作还是实实在在的做产品”、绿色建筑是不是昂贵建筑的同义语以及“技术的可行性”等多个方面。然而，事实证明，绿色建筑是中国建筑发展的终极方向。
    从全生命周期来看，绿色建筑更具价值。比如南京锋尚项目，它在绿色节能方面是有话语权的，其每平方米的能耗降为7瓦，已达到了微能耗。在此基础上，再通过屋顶上的太阳能电池板和太阳能集热器提供能源补充，实现夏季制冷“零能耗”和“零排放”。这样的建筑既缓解了夏季高温时空调高峰用电，又将空调室外机排放的热量回收到地下(供冬季使用)，避免了对环境破坏产生的城市热岛效应。同时，项目获得了市场极大的认可。
    绿色或低碳技术会增加建筑的初始成本。但是，如果各项技术使用得当，同样会带来并创造新的价值，而这样的新价值是可以回收成本的。希望业界能够在绿色和低碳方面行动起来，开发更多可持续的建筑。

肖楠：“绿色”蕴含无限可能

    早在2006年前后，万科就曾对中国未来的房地产市场做过研究与预测，并找到了发展方向，那就是绿色和低碳。因此，万科做了很多努力与尝试，终成正果。而“绿色”蕴含着无限可能。
    新落成的万科中心、位于东莞的万科住宅产业化基地及上海世博会的万科馆都是万科在绿色建筑领域不断尝试与实践的最好见证。
    新落成的万科中心与美国摩天大楼相反，并非高耸入云，而是采用悬拉索、钢结构的大跨度综合结构，相当于把摩天大楼横过来，建在桥墩上，这样对钢筋和混凝土的消耗都会有一定的下降。万科中心还应用了雨水收集、太阳能发电等多种具环保功能的技术体系。在这一过程中，我们强烈地感受到了政府对于可再生能源应用的关注与态度。
    万科中心设计了太阳能光伏发电系统，因此也申请了政府的相关补贴，但我们对于这样的补贴并没有寄予厚望。没想到，当太阳能光伏发电系统通过验收后，政府补贴到位了50%的费用。这给企业应用可再生能源带来了非常大的动力。
    另外，万科在位于东莞的住宅产业化研究基地正全方位地向低碳和绿色方面转型，也计划邀请与房地产开发息息相关的环保材料企业进驻，以共同进行绿色和低碳建筑方面的有关实验和研究；同时，我们也会将目前市场上的Low-E玻璃、太阳能系统等诸多先进的产品和技术集合到基地进行反复试验与应用，在基地内形成有关低碳建筑的产业链条，形成紧密合作关系，最终将节能建筑以标准化产品的方式推向市场。
    而在名为“2049”的上海世博会万科企业馆主要由天然麦秸板作为建筑材料构筑。此举将减少森林资源的消耗量，同时给农作物秸秆的再利用增加了一条有效的途径。此外，展馆将通过热压和风压两种自然通风的模式，尽可能最大化自然通风，从而减少空调使用的时间，降低展馆在开放过程中对于能源的消耗。

林武生：减少开发绿色建筑风险

    市场好时，大部分开发企业愿意拿出资金在绿色建筑方面进行一些尝试和实践。但如果出现如今年年初售楼处门可罗雀、企业资金链处在断裂边缘的市场情况时，此时的绿色建筑将只是一个“名词”。减少碳排放是全社会都需要关注并要做的一件事，开发商对于“碳减排”更负有责任。但也要看到这样一个事实，即开发商首先的角色是企业，这就决定了它的商业属性——生存和盈利。盈利是它的生存之道，只有生存、盈利才能负起对社会的责任。而在生存和社会责任之间，开发绿色建筑还必须要解决四大风险。
    首先是政策风险。目前，国家对于绿色建筑的支持性政策或者说奖励性政策较少。
    其次是观念风险。现在，很多绿色建筑其实是绿色技术的堆砌，或是一种理念炒作，这种行为和思想都非常可怕。所以，要正确认识绿色建筑的开发理念，有了良好的理念才能通过技术手段的组合与搭配开发出一个真正的绿色建筑。
    第三是技术风险。以我们自身为例，招商地产在绿色建筑领域的探索已经有七八年时间了，在这个过程有过成功，也有过失误，并且有很多血的教训。比如，相关政策规定夏热冬暖地区建筑的外墙保温要做好，但这是不合理的，在夏热冬暖地区我认为遮阳和通风是比较重要的；还有，很多公司鼓励在夏热冬暖地区安装双层玻璃幕墙等技术都存在风险。
    第四是市场风险。一个应用了太阳能系统、地源热泵系统等诸多绿色技术体系的建筑能否得到市场的认可，能否获得其应用的价值也需要探讨。
    因此，绿色建筑需要获得一定的政策支持以及规避不必要的风险，才能持续健康地发展。

开彦：绿色建筑依赖整个产业链的发展

    现在有很多绿色建筑、生态建筑和低碳建筑的概念，从绿色建筑、低碳建筑来比较，现在的定性和手段还是有差别的，绿色建筑主要还是侧重一个宜居度，而低碳建筑还强调舒适性，除了要低碳、节能及各方面都要做到以外，重要的是居住的人能感到舒服。但是其实不管是哪种概念，最重要的还是需要通过各行业的努力来共同实现。
    目前，虽然房价攀高，市场供不应求，但是我们还是能看到有责任心的开发商投入到绿色建筑的这个领域，而其实绿色建筑也能给住宅提升品质，带来更多的附加价值。
    总的来说绿色建筑、低碳建筑在中国的推广还是刚刚起步，还有许多问题亟待去解决，政府制定相应的政策是这一切发展的前提。未来，如果政府在制度设计上、政策导向上能够制定出更有利于绿色建筑开发的政策，我相信不管是中国建筑的节能减排，还是绿色建筑都会有一个更快的发展。

低碳发展的必然

梁俊强：未来建筑的发展方向就是绿色、低碳

    节能只是建筑发展过程中一个重要方面，绿色建筑才是发展方向。绿色建筑包括很多，不止具备良好的室内环境及有效的运行管理，还须按照被动式节能优先、主动式节能优化的原则做好建筑节能，比如自然通风、遮阳等。要实现建筑向绿色建筑跨越，就须在设计阶段尽可能地通过被动节能实现建筑的能耗降低，而不是通过堆砌大量的设备来营造生态节能环境。
    从市场情况来看，开发商无论是真正打造绿色地产还是仅作为项目的概念或卖点，都可以看出，它们对于绿色建筑已经有所关注，并已将绿色作为建筑的亮点，而不是以往仅强调园林景观、户型等，从这一点已说明这些年国家推动建筑节能有了一定的效果。
    其实，随着房地产市场的成熟，开发商也在思考，下一步要卖什么？如果还是一些华而不实的概念，可能会被挤出市场。而如果是建造一个高品质的绿色建筑，就会引领周边项目，这不仅是实力与价值的体现，更会在市场上收获良好的口碑。

薛孔宽：绿色低碳目标是实现可持续发展

    20世纪是工业文明的世纪，工业文明给我们带来了非常多的技术发展，也带来了很多的弊端，工业文明带来了技术发展，也对全球环境造成了破坏。21世纪是生态文明过渡的时期，需要按照可持续发展的途径，要实现生态系统的平衡，这就包含了绿色建筑、绿色环境、节能建筑、也包括了所有的节能环保材料，都要按照一个可持续发展的目标来做。
    从新材料的角度，不管是防水材料也好，还是地热采暖系统也好，都力求把新型材料用到建筑当中时要节能、减排。以陶瓷为例，陶瓷的生产过程是非常耗能的，同时也使用的是不可再生资源，那么现在新的陶瓷薄板，厚度只有5.5毫米厚，是一般板材的1/3的材料用量，能耗降到1/3左右，这就是建材行业努力的方向。如果将来的建筑体系由现在减少2/3，垃圾将会减少，原材料消耗也会减少。同时，建筑师还应关注、利用新型材料，要把新型材料用好，绿色建筑、低碳建筑就会有一个新的突破。

涂逢祥：拥有低碳开发理念更为重要

    对于中国房地产行业来说，绿色理念和技术都很重要，但最重要的是绿色理念。因为，国内绿色建筑技术是非常之丰富的。
    另外，“低碳”应是绿色建筑发展的核心和方向。由于碳排量较高，已经引起了全球气候方面的巨大变化，并危及到了人类的生存，比如说地球的变暖、海平面上升、沙尘暴来得也比以往更猛烈了，这些异常气候都应引起我们足够的重视。作为碳排放的重要领域——建筑，更应担负起节能减排的责任，用节能环保的材料、技术体系及行动来降低建筑的碳排放。
    与此同时，中国人就应该有自己的生活方式，比如勤俭节约；而不能效仿欧美等国家高碳的生活方式。这种生活方式是错误的。我们要用比西方低得多的能源方式让人民过上健康的小康生活，成为建筑节能技术和建筑节能产业的强国。

尹会涞：节能意识已成为主流

    中惠企业做电热地膜10年，亏了9年，但是现在我们已经开始盈利，也开始有更多人的关注。以前是用燃煤取暖，所以最开始中惠推广地热膜的时候，开发企业和用户都不能接受，其实不管是用电，还是什么能源，只要建筑不节能，用何种方式，能源消耗量都大。在10年过程当中，整个市场的变革走到今天，许多节能方法和节能理念都越来越被人们重视，特别是随着低碳经济的提出，让不管是用户还是开发商都已认识到绿色建筑是有必要的，也是必然的发展趋势。
    中惠，作为一家地热企业，我们做产品也是以电为能源，以电热膜为发热体，直接将电能转换成热能，中惠的发展可以说是绿色建筑一个发展的缩影，我们看到越来越多的用户对中惠企业的关注，包括这个产品的关注，这都是整个建筑节能，包括提出的低碳经济给节能建材企业的一个发展的机遇。

张凡：节能催生部品成长空间

    随着市场的需求和企业的发展，在未来南玻集团生产的90%的产品都会是节能玻璃，而逐步淘汰原来的一些玻璃生产线，在这样的情况下，降低价格仍然也有一定空间。最早在市场上，由于生产难度大、设备全靠进口，而产量也颇小，自然价格居高不下，现在整个行业都趋于节能发展，自然降低了生产成本从而降低了售价。
    经过25年的发展，目前南玻集团节能玻璃市场占有率是第一位，像中央电视台大厦，以及在世界其他地方也都用了南玻的产品。中国的节能玻璃已经能和世界先进的制造水平和研发水平同步。但是我们的节能玻璃90%用在公用建筑上，仅有10%用在民用建筑。大家知道建筑的能耗是整个社会能耗的1/3，而门窗的能耗又占建筑的40%，所以搞低碳经济、绿色建筑首要是把门窗的节能搞好。