南城商变

■中国房地产报  记者 刘筱晨 北京报道

    毫不夸张地说，目前北京南城稍具规模的大商场，用一只手就能数得过来，新世界百货、菜百、SOGO、国瑞城……过广渠路再往南，基本没有像样的购物中心。多年来，提起南城商业，人们首先想到的就是脏乱差的服装批发市场、参差不齐的建材市场。
    对于北京南城来说，2009年无疑是一个转折之年。上月，酝酿3年之久，由北京市34个部门和城南五区共同参与制定的《促进城市南部地区加快发展行动计划》（以下简称《城南发展计划》）正式对外公布，未来3年，宣武、崇文、丰台、大兴、房山五区将得到约2900亿元投资。南城商业地产由此搅热，而其缺“商”的窘境或将随之改写。在政策南倾、住宅市场火爆的拉动下，敏锐的地产企业及商家早已闻讯而动，一场土地与商业地产的“南城大戏”已拉开帷幕。
    据记者了解，仅南三环到南四环一带，就有多个大型商业项目在建或招商。具体到各区来看，崇文区今年计划新增20万平方米的商业设施；大兴区重点推出16个金融、商业及地产类项目，总建筑规模超过600万平方米；房山将打造华北最大的奥特莱斯……
    姗姗来迟的南城发展计划让很多业界人士为之兴奋。中经联盟秘书长陈云峰表示，南城已迎来新的转折点，3年后，北京“重北轻南”的格局将被逐渐打破。然而，“造街容易造市难”，由于历史等诸多因素，北京南城新老商业交集特征显著，分散发展，目前尚无统一的通行规划与设计包装，这片沉寂已久的价值洼地在“借势”之余，需要考量的不仅仅是规模、形象，如何依托现有产业格局进行升级，如何做好商业网点布局以及业态合理规划更为第一要务。

商家掘金京南

    在南三环、南四环转一转，除了木樨园、大红门一带大大小小的服装市场以及玉泉营一带的家居、花卉市场之外，剩下的商业设施基本上都是少数超市及临街散铺。
    公认的事实是，相对于其他城区，南城商业普遍低端落后，仍以市场型为主，业态不均衡，低端批发市场以及临街店铺长期占据主导地位，缺乏领导现代商业以及复合业态的购物中心项目，适合中高端家庭消费的餐饮、娱乐、精品零售业态也极为缺乏，已跟不上区域发展态势。
    然而，城南五大区占全市面积的20.5%，在这一大范围内培养成熟的商业氛围势在必行。随着《城南发展计划》的出台，蛰伏多年的南城经济与商业、商务配套的发展如离弦之箭，一众商家已然将南城视为新的掘金地。
    今年11月，韩资商企乐天玛特位于南四环公益西桥的北京首家标准店开门纳客，这是城南五区发展规划公布后开业的首个商业项目，由此拉开了南城商业设施的争夺战。
    由于深谙中国人购物心理，每天均推出会员特价、买赠等颇有力度的价格让利，乐天玛特开业以来颇受附近居民追捧。乐天玛特中国区相关负责人表示，城南商业总体情况虽不如主力城区，但消费水平和整体购买力值得肯定，市场发展空间巨大。
    在马家堡—公益西桥商圈，乐天玛特与北面的美廉美超市，加上即将开业的家乐福马家堡店，形成了大卖场“三足鼎立”的局面。记者了解到，TESCO乐购也将在大兴和丰台地区再开2家门店。除此之外，一直以海淀区为根据地的社区型超市企业——超市发，今年6月开始南下，在丰台大成路开出了近万平方米的旗舰店。而华润万家明年也将重点考虑在城南布点。
    不过，乐天玛特上述人士也表示，公益西桥附近并不缺乏商业配套，最大的问题是业态分布不平均，区域内大中型生活类超市接近饱和，但其他高品质零售、餐饮娱乐业态则严重匮乏，急需引进更为丰富的商业业态。
    除了超市业态以外，在南三环、南四环附近，还有首地·大峡谷、城南大道两个在建的大型购物中心，家乐福马家堡店即位于首地·大峡谷项目。
    首地·大峡谷是南三环边上首个高档商场，这是一个约10万平方米的项目，由首都机场地产集团投资打造，其意图在于要在南城商业崛起之时抢得头筹，并跻身于北京中高端商业地产项目的前列。
    在西南板块，位于西南四环丰台区总部基地旁的国美商都正在筹备中，宜家亚洲旗舰店选址大兴西红门。除此之外，还有不少特色商业项目正在加紧入市，如丰台区丽泽金融商务区打造的“中华万丰全国小吃城”正对外招商，小吃城面积达1.2万平方米，是目前国内最大的专门经营小吃的商业设施。

两大难题待解

    记者了解到，在进驻南城的商业项目中，首地·大峡谷预计于明年8、9月份开业，宜家购物中心计划2014年开业，万丰小吃城将于明年1月8日正式营业。
    商家选择此时扎堆南城，诱惑在于南城地区商业地产的增值空间、人口结构调整带来的消费潜力。早先制约南城商业发展的交通问题、公共服务设施缺乏的两大“瓶颈”问题，随着2900亿元的投资到位，无疑将得到有效缓解。然而，如何依托现有产业格局进行升级，区域内商业业态如何合理布局，是有待当地政府和开发商合力解决的两大难题。
    负责首地·大峡谷项目招商运营的香港司培思商业经营管理集团执行董事总经理司徒文杰，曾成功操作过上海正大广场、北京西单大悦城等商业项目，他对记者坦言：“大峡谷项目真的很难做，周边啥都没有。”
    无法借势周边，只有挖掘项目本身最大的潜力。据介绍，该项目定位于家庭生活中心，是中国首个电影主题购物广场，将商业设计规划与电影氛围结合，针对不同年龄段人群的消费特点和需求来配置对应的商业主题。
    事实上，各自为政、分散发展是南城商业生存现状，以专业市场、产业科技园为主的现实结构也为区域商业升级带来了难题。商业地产专业人士表示，南城商业在老的商业品牌已成特色、新兴商业需要发展的背景下，让新兴业态与传统业态在关联区域内互动发展，形成传统业态、主题商业和新型时尚购物中心互动发展的格局，政府有意识地在市政建设方面进行引导支持，才是出路所在。
    业内一致认定的是南城业态不均衡，而南城究竟适合何种商业类型发展？戴德梁行华北区董事张家鹏认为，就商业形态而言，南城目前相对缺乏的是针对区域人口提供服务的综合性购物中心，其中不仅应有服装，还应更多考虑餐饮、休闲及娱乐业态。另外，针对南城年轻化家庭人口居多的特征，也应考虑到儿童消费市场的机会。
    商务部市场运行调控专家、北京工商大学经济学院教授洪涛则认为，南城各区县应协同规划商业布局，在全市统一规划下，如果能够打破现有行政划分，尝试建立城南经济特区，城南商业会避免重复性，加速整体发展。比如宣武和崇文两区毗邻，商业有很大的相似性，应强调细分。
    专家建议，城南商业发展潜力巨大，未来购买力可观，但前景转化为购买力还需要一个过程，应与城市中心区进行无差异建设，高品质、高水平开发可带动当地商业整体发展和升级，因此当地政府应对各类产业发展有较好规划，在招商上进行严格筛选和引导。