标准普尔符蓓：中新地产评级调升但展望仍为负面

■中国房地产报  记者 郭轩 北京报道

    12月8日，中新地产对外公布，以11.2亿元向上海宏盟房地产发展有限公司出售中新地产拥有的Star Profit Group全部股权，该公司间接拥有位于天津市南开区老城厢地段的一幅土地使用权。
    作为中新地产的评级机构，标准普尔怎样看待这一事件对中新地产的影响？其债务困境是否已经得到解决？内地房企发行海外债的市场境况又怎样？在对公司评级中，评级公司又看重哪些指标？为此，本报记者专访了评级机构标准普尔企业评级副董事符蓓。
    中国房地产报：目前标准普尔对中新地产进行了怎样的评级？
    符蓓：我们将中新地产评级由“CC”上调至“CCC-”，评级展望为负面。与此同时，标准普尔将其2014年到期的利率为9.75%的4亿美元优先无担保债券的债务评级由“C”上调至“CC”。
    本次上调评级的原因在于近期中新地产与债权人达成了协议，将一笔原本应在2009年12月5日偿还的债务改为在未来两年内分8次偿还。
    本次项目的出售，支撑了中新地产的流动性，该公司未来6个月内违约的可能性下降。
    中国房地产报：这是否意味着中新地产偿还债务的能力加强？
    付蓓：这还要看中新地产未来的销售情况。目前，该公司在建项目数量有限以及土地储备剥离导致项目数量减少，未来的销售存在很大的不确定性。
    中新地产每月与经营和利息支付相关的现金支出额在4亿港元~5亿港元之间，远远超过从房地产销售获得现金流入的预期。如果中新地产的销售继续疲软，则其手头现金可能将在未来12个月内消耗殆尽。
    中国房地产报：关于中新地产债务危机产生的原因，也有众多说法。你认为中新地产走到如今这一步最关键的因素是什么？其结局会怎样？
    符蓓：中新地产产生债务危机的关键因素是因为公司管理层缺乏自律。前几年，特别是2007年公司追求扩张速度而过度杠杆化，加之不利的市场因素造成了今天的局面。
    从中新地产近期和我们沟通的情况来看，其能否按期偿还未来的银行贷款及负债仍不能确定。一个有利因素是，中新地产通过今年上半年的资产出售，已经拥有了一定的现金，其也正在与众多债权人协商重组。若重组不成，中新地产则必须用手中现金偿还，但这将对公司流动性产生更大的破坏性。
    中国房地产报：中新地产和天誉置业近期的债务危机使公众的目光又重回海外债市场，你如何评价目前的债券市场？
    符蓓：目前的海外债市场基本保持平稳。今年年初，内地房企海外债偿付压力较大，主要是源于房地产销售市场的疲软和银根的紧缩，以及一些上市公司面临再融资的风险，使其短期流动性出现紧张。
    随着销售的快速回暖和银根放松，上述风险已经基本得以释放。不过，投资者已经开始趋于更有选择性的投资。
    中国房地产报：负债水平过高一直是内房企的症结之一，你如何看待其中的风险？近期房地产公司的快速扩张，会否引致下一轮债务危机？
    符蓓：房地产业作为资金密集型行业，采用一定的杠杆率是资本回报的合理要求，关键是要控制在一个适度的比例。目前，我们追踪评级的13家内房企，除中新地产外，其余评级均在B-以上，有息负债比率也基本保持在40%~50%，风险与所处评级相符。
    总体来看，近期的房地产公司扩张与2007年那轮扩张有很多不同之处，行业性债务危机出现的可能性较小。
    首先，在2007年房地产市场整体上升的形势下，高速扩张必然会隐藏巨大的风险，而这轮扩张是经历了2008年的紧缩和今年的市场回调已经吸收了部分风险。
    另外，上轮扩张的资金来源主要依赖借贷资金，而目前来看，本轮扩张过程中，房地产公司已经吸取了一定的经验和教训，扩张资金主要来源于自有资金和销售回款。
    加之目前房地产公司再融资的放松，都会消化本轮扩张中积聚的部分风险，使行业整体的负债风险基本可控。
    中国房地产报：具体到行业评级和公司评级中，标准普尔会侧重哪些指标？
    符蓓：对内房企的评级过程中，我们会选用一些基本的财务指标，比如杠杆率、现金流等等，但更重要的是对公司管理层自律能力的评估，包括公司的发展战略以及执行情况、企业治理的改善等方面。