21世纪不动产观点
营业税政策调整恐引发楼市震荡

    临近11月底，北京二手房成交量已突破22万套，50%的客户因担心营业税优惠取消而加速购房；但二手房价格普遍仍低于同区域新房价格3000元~20000元/平方米……

政策导致成交放量

    据北京房地产交易管理网统计数据显示：截止到11月23日，北京的二手房网签量已超过22万套，已逼近2006~2008三年的交易量总和。预计年底最后一个多月，北京二手房市场成交仍会持续走高。这也是各地的普遍现象。
    10月份以来，房地产市场对于二手房营业税优惠政策是否取消的争论相当激烈。而对营业税优惠政策取消的担心，直接反应出来的就是北京二手房成交量正以跨越历史高峰水平的速度惊人上涨。21世纪不动产市场分析师认为，2009年二手房成交大幅放量，最主要是受到营业税优惠政策这一利好因素的影响。
    21世纪不动产市场分析师指出，今年1月1日起实行的新营业税优惠政策，对于维持楼市稳定、平抑整体房地产市场价格起到了非常显著的效果：一方面，它直接带来了二手房交易量的放大；另一方面，二手房的价格直接反映的是市场的真实价格，大量低于新房价格的二手房的涌入，对平抑新房的价格起到了至关重要的作用，进而平抑了整体房价。
    经济学告诉我们，在一个需求强劲的卖方市场，税费通常会直接转嫁给买方。如果在目前住房需求强劲的背景下取消二手房营业税优惠政策，除了会直接推高二手房价格外，还会造成需求在短期内呈现萎缩。从历史的经验来看，这样的交易萎缩并非真正的需求萎缩，其后往往会迎来一轮新的购房高峰，价格往往出现报复性反弹。因此，21世纪不动产市场分析师认为，营业税优惠政策应当延续，如果能长期化最好。

成交量暴跌担忧

    成交量而不是价格，才是房地产市场最重要的因素。
    21世纪不动产市场分析师认为，2009年前10个月二手房成交量的大幅增长，确实与营业税优惠政策的直接推动有关，但最近一个月二手房交易量的超常活跃，却存在一定的偶然因素。经过3~10月这7个月的成交量高速增长，按消费规律年底年初理应有一个交易淡季，但是，由于消费者对明年优惠政策即将取消的担心，便加快了入市时间，以至于北京、上海、广州等城市出现了争搭政策末班车的恐慌性购房现象。这种现象不能称为投机行为加剧，而是一种正常的消费反应。
    也就是说，即便2010年房地产消费政策不出现大幅度的调整，交易量也会因今年以来尤其是年底需求的集中释放而正常回落，而优惠政策的取消，将会加速交易回落的速度和幅度。根据今年年初的经验，二手房市场的交易活跃程度很大程度上将影响到新房的交易，一旦二手房成交量回落速度与幅度过大，将会对2010年整个房地产交易产生极大的负面影响，成交再次步入低迷是完全可能的。
    21世纪不动产市场分析师等专家表示，刚刚恢复过来的房地产市场是否能经受得起再次陷入低迷的打击，需持谨慎态度。国家提出要加快培育国内消费需求，而住房需求对相关产业链的拉动最为明显。假如住房需求影响到了消费需求，国家是不是又得被迫对房地产消费政策再次调整？政策调整过于频繁，对产业发展、对消费需求的培育，并不是有利的。
    从历史上看，营业税对于二手房市场的影响巨大甚至是毁灭性的。以杭州为例，也是出于抑制投机、遏制房价的考虑，2006年杭州市规定购房之日5年内转让即开征营业税，杭州二手房交易量随即出现大幅下滑，8、9两个月二手房交易量更是差点出现零成交。2010年营业税优惠政策若取消，二手房成交量出现暴跌，是完全可能的。

抑制投机成效未明

    呼吁取消二手房营业税优惠政策的人们认为，该政策调整后，房地产投机行为将得到抑制，房价过快上涨的势头将受到遏制。但这似乎只是理论推导。
    21世纪不动产市场分析师指出，取消营业税优惠并不一定会对抑制房产价格的上涨起到明显的作用。房价的上涨并不是二手房交易活跃造成的，恰恰相反，正是二手房市场的活跃对于新房价格的上涨起到了抑制作用。以北京为例，今年年初北京朝阳公园地区万科的公园5号开盘价在3万元/平方米左右，而周边品质类似的棕榈泉、公园大道的二手房价格仅为2.4万元/平方米左右，观湖国际二手房价格更是只有1.8万元/平米，周边二手房价格远低于新房的价格。即使经过半年多的上涨，目前朝阳公园周边二手房均价已达3万元/平米，但依然远低于周边新房。
    从21世纪不动产等中介机构的经验看，二手房价格对开发商的定价，有很大的压力与牵制作用，因为二手房定价权分散，很难形成价格同盟，所以定价更加接近于市场的真实价格。而一旦二手房的交易受到限制，缺少二手房定价的制衡，将使得开发商在定价上更加强势。今年以来，由于新房销售良好，开发商资金充裕，未来新盘的定价将更加有恃无恐。
    投机投资者购入商品房，主要并不是因为营业税政策的变化，而是判断房价仍将上涨才会购房。假如他判断房价将下跌，即使政策优惠到不须交一分钱营业税，他也不会购房。21世纪不动产各门店的大量实际操作案例可以证明，从2009年之前营业税（购房5年内转让即开征营业税）的征收效果来看，它对二手房的房价并没有起到抑制作用，相反，由于处于强势地位，业主普遍将新增的税费转嫁到购房人身上，实际上推动了房屋的价格上涨。这恐怕是很多呼吁取消现有营业税优惠政策的人们所没有看到的客观事实。
    21世纪不动产市场分析师等专家强调，营业税优惠政策的取消，将对二手房的流通产生很大的限制作用，这势必将部分购房需求推回到新房市场，从而进一步助推新房价格的上涨。从2006年的调控经验来看，政策被消化一段时间之后，即会出现交易量与价格报复性反弹。这与抑制房价的政策初衷正相违背。
    营业税优惠政策对于推动今年楼市的活跃和繁荣，是有目共睹的，而楼市的稳定也是目前国家经济发展所需要的。二手房对于分流需求，稳定房价，维持整体房地产市的稳定场起着积极的作用。从稳定市场，平抑房价的角度考虑，营业税政策应当延续。