问责毛地出让

■中国房地产报  记者 兰亚红 北京报道

    在当前诸多令政府头痛的囤地行为之中，因毛地出让而导致难以开工的“被囤地”也并不鲜见，而在相关业内人士看来，这似乎是个打不开的“死结”。
    事实上，在当前众多城市面临扩容以及城中村和旧城改造的情况下，资金压力和当届政府对业绩效益的盲目追求，使毛地出让或“毛地挂牌”、“毛地挂牌、净地交付”等事实上的“毛地出让”的土地供应方式，在二三线城市仍然普遍存在。
    相关专家表示，在一线城市由于毛地出让而导致的大量囤地还没有完全消化的时候，二三线城市又在重蹈一线城市的覆辙，甚至就连一线城市当前也没有完全做到净地出让，由此导致的开发商主动或被动囤地的风险会持续，甚或加剧。

利益驱动生地“熟”拍

    早在2007年9月30日，国土资发〔2007〕236号文就明确规定，对于成片开发建设的土地，应统一规划，统一进行基础设施建设，按“净地”分块供应，防止房地产开发企业大面积“圈占”土地。
    但业内人士表示，虽然“净地出让”形式目前已逐渐成为国有土地使用权出让的主流，且国土资源部也制定了相关鼓励净地出让的政策文件，但由于该形式对政府前期投入资金压力较大，因此，“毛地出让”的情况依然存在。
    最明显的例子就是正在进行大量城中村改造的石家庄。
    按照当地政府“三年大变样”的要求，石家庄今明两年计划投资1111亿元，推进146个城建项目。
    而据业内消息，迫于巨大的资金压力，石家庄土地出让已经采取“毛地为主”的出让方式，政府很少提供具备三通一平或七通一平的熟地，而是将带有拆迁以及基础设施投资任务的土地卖给开发商，由开发商负责整理，并计入地价成本。
    昆明也是如此。2008年7月份，昆明市公布了《昆明市城中村改造土地公开交易办法》，明确了“城中村”改造土地可以采取毛地公开交易。
    办法规定，片区“城中村”改造专项规划经批准后，将“城中村”改造范围内的土地，委托市土地交易中心以公开交易方式组织土地供应，以片区“城中村”改造专项规划及完成时限作为土地交易条件，土地竞买人只对土地出让金政府收益部分进行竞价，竞得人只需缴纳土地出让金净收益。
    上述迫于“城中村”改造的资金压力而采取毛地出让的方式，同样大量存在于内蒙古、江苏、河南等地的二三线城市。
    实际上，除了公开资料可以查询到的毛地出让事件外，业内人士也表示，即使是在“城中村”或旧城改造资金压力不大的部分城市，毛地出让的土地供应方式也屡见不鲜。
    “由于政府领导的任期有限，为了追求政绩，当届政府往往在土地不具备净地出让条件的情况下，就直接进行土地供应，也就是‘净地’不‘净’。”上海威斯顿不动产管理学院院长、上海财经大学教授印堃华表示，这样一方面可以执行加大土地供应的政策，一方面又可以增加当地政府的财政收入，而毛地出让后，土地能否按期开发，已经是几年后的事情，当届政府并不十分关心。
    据其介绍，除了城中村和旧城改造项目存在毛地出让外，某些城市由于城市扩容的需求，新城新区的部分并不具备净地出让条件的土地有时也会采取“生地熟拍”的方式。“当前一些大企业，很多都是通过这种方式在增加土地储备。”印堃华指出。

开发商“被囤地”

    一位不愿具名的企业拿地负责人告诉记者，当前在北京等一线城市的土地二级市场上，转让的大多数都是不能按时完成拆迁的项目，“就是早期毛地出让的产物”。
    “毛地出让所导致的囤地，既有因为不能及时完成拆迁而被动囤地的情况，也不排除企业为了增加土地储备而主动囤地的情况。”上述人士表示。
    亚豪机构副总经理任启鑫也指出，在政府未实行土地一级开发制度前出让的地块即采取毛地方式供应的地块，很大一部分是因为前期动迁未能及时完成而导致的开发商被迫囤地。
    而在实行土地招拍挂制度后，“毛地挂牌”或“毛地挂牌，净地交付”等事实上的毛地出让方式，同样会引发因未及时动迁，企业被动囤地的风险。一些开发商由于过于乐观地预估了市场行情和自身的开发能力，在后续的操作过程中因出现难题而不得不放缓开发步骤。
    根据克而瑞(中国)信息技术有限公司的统计，截至今年三季度末，土地储备前十名的房企，其土地储备之和已达3.05亿平方米，按照当前的销售速度，有的房企的土地储备量已够其销售十多年。
    业内人士表示，上述个别房企此前囤积的土地，就多数属于毛地，由于地块位于城郊偏远地段，并不具备开工条件，因此不得不“被动囤地”。
    另外，部分企业在预期地价涨幅大于融资成本的时候，主动低价获取毛地以期获得长远收益的情况，也同样存在。
    针对保利地产日前以“生地熟拍”方式底价获得的广州琶洲村改造地块，广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文就曾表示“政府不能把地都交给保利就不管了，还是要加强监管，比如要防范因市场低迷、改造资金紧张而拖慢改造进度的情况”。
    虽然毛地出让的方式在二三线城市甚至一线城市依然存在，但据了解，当前，大多数开发企业对于毛地出让的地块还是有所顾忌，不愿轻易涉足。“毛地在后续拆迁上不能保证按期完成，企业投入的资金有被套牢的风险。”印堃华分析，而且地方政府的换届，也可能引发地块的基础设施配套不能及时跟进或规划改变的情况，导致延缓地块所在区域的开发。
    印堃华的说法同样得到了上述不愿具名的企业拿地负责人的赞同。“去年，廊坊市就曾经有几块土地计划采取毛地出让的方式，但很少有企业愿意去拿，最后好像不了了之了。”不过，对于如何避免毛地出让而导致囤地风险，上述人士并没有给出好的建议。
    “这是个‘死结’。”印堃华说，“这是我们国家现行的行政体制及土地制度导致的。当届政府对于政绩的追求以及土地财政带来的直接的巨大收益，使毛地出让无法从根本上杜绝，如果相关部门监管不力，这一现象还会长期存在。”