远洋地产大连取地

    在这一轮国有背景地产公司波澜壮阔的抢地热潮中，头顶中远集团光环的远洋地产一度有些沉寂。在整个土地市场的疯狂盛世中，远洋地产仅仅在北京和天津揽地48万平方米。

■中国房地产报   记者 王晓伟 北京报道

    远洋地产选择出手了。
    11月30日，远洋地产宣布，以11.59亿元人民币，投得大连三幅总楼面面积约179万平方米的土地。
    远洋地产内部人士表示，该三幅土地将用作兴建中高端住宅及高新技术园区。其中两幅为住宅用地，一幅为高新科技工业用地。其中住宅部分的总楼面面积约86万平方米。
    在今年9月18日，远洋地产累计的合约销售金额逾101亿元, 首次挺进百亿俱乐部。远洋地产选择将今年的销售目标由原来的80亿元调高到了110亿元。但这一销售目标到10月亦已提前完成。
    不过，在这一轮国有背景地产公司波澜壮阔的抢地热潮中，头顶中远集团光环的远洋地产一度有些沉寂。在整个土地市场的疯狂盛世中，远洋地产仅仅在北京和天津揽地约48万平方米。
    与此形成鲜明对比的是，截至9月底，远洋地产手头的现金高达168亿元，净负债比率仅为27%。

谨慎拿地策略

    这是远洋地产今年的第四次收购土地。此前，远洋地产先后在北京石景山区、朝阳区和天津倪黄庄先后拿下三幅土地，总建筑面积仅约为48万平方米。
    这让其在本轮国有背景地产公司波澜壮阔的抢地热潮中显得多少有些沉寂。反观远洋地产的兄弟公司——中化背景的方兴地产。在今年6月30日，经过97轮竞价，以40.6亿元竞得底价为16.47亿元的朝阳区广渠路15号地，该地块规划建筑面积达28万平方米，剔除1.5万平方米廉租房用地及一所学校和一个体育公园用地，其楼面均价约为1.6万元，创北京土地单价之最。
    远洋地产集团资本运营部总经理张耘告诉本报记者，今年远洋地产拿地不多，主要是由于目前土地价格过高，并不是拿地的好时机，但是预计明年土地价格将会适当调整，增加土地储备是公司一直非常看重的，未来只要是符合公司要求的优质地块，一定会积极参与。
    远洋地产在此前的2007年和2008年经受了市场的考验。典型的例子发生在2007年10月31日，携IPO之利，远洋地产与北京莱福建设有限公司联手力压港资大鳄九龙仓，以22.26亿元拿下当时杭州最引人注目的“杭—棉”地块，成交价高出底价近13亿元，楼面价高达15588元/平方米，高出周边商品房售价。
    这仅仅是其中一例。事实上，在2007年赴港上市前后，在当时“土储为王”的大背景以及上市成功后募集的巨额资金的诱惑下，远洋地产拿下了多幅高价地块。
    在当时那样的环境下，远洋地产的行为被认为是“玩火”。因为当年许多以土地扩张和大量囤地为特点的开发商被土地所连累，转让土地断臂求生是当时市场最为真实的写照。
    2007年的非理性冲动，再加上去年整个房地产行业的低迷，远洋地产的业绩受到一定程度的影响。或许是总结了2007年的经验教训，远洋地产在2008年、2009年都选择了谨慎扩张的策略。
    “从此次收购土地的楼面地价来看，并不昂贵。考虑到目前公司手上还拥有大量的现金，我们预计公司将继续开展土地收购。”中银国际房地产分析师田世欣指出。

资本引擎

    事实上，远洋地产在土地获取上的出手被认为是理所当然。截至9月底，远洋地产手头的现金高达168亿元，净负债比率仅为27%。
    尽管不久前，远洋地产总裁李明表态说，充沛现金将加强公司未来收购新项目的能力，但并不意味着我们会激进扩张，远洋地产对房地产市场走势持谨慎乐观态度。但手持百亿现金的远洋地产一直被认为在扫视着可能被纳入囊中的土地储备。
    资本正是远洋地产进取表象背后的推动力量。2007年，远洋地产登陆港股，资本金的扩充为其扩大规模发展迈出最坚实的一步。2008年，远洋获得了2亿多美元的银行贷款。在当时金融海啸中，这是香港唯一的一笔银团贷款。在2008年，远洋地产依旧凭借着在北京多年的口碑和大股东的背景，从银行贷到略高于基准利率的贷款。
    2008年11月27日，远洋地产以发行新股的方式，收购宏多集团，价格为7.2亿元。同时，远洋地产还将以4.8亿元现金收购大连乾豪地产所拥有的三个房地产项目的全部股权，这几块土地楼面价格低于1000元/平方米。   
    今年6月19日，远洋地产获国家发改委批准，将以境内全资子公司——远洋地产有限公司作为主体，于境内发行6年期、总额为26亿元人民币的公司债券。远洋地产由此成为2007年以来首家发行人民币债券的内地在港上市房企。
    李明当时表示，此次募集的资金中，5亿元将用于归还银行贷款，5亿元作为补充营运资金，其余16亿元则用于京津两地的房地产项目开发。
    远洋还获得了200亿元的银行授信，加上良好的销售回款，远洋此时手里已经拥了300多亿元的可动用资金。
    田世欣表示，远洋地产共为今年收购的六块土地承诺支付了34 亿元人民币，折合1503 元/平方米，此次收购对净资产值的增厚作用约为7.75亿元。
    在完成了110亿元新的销售目标后，远洋地产提出了更为深远的发展目标。李明表示，远洋将在加快土地扩张步伐的同时，进一步向环渤海和沿海地区扩张。公司将积极审慎研究拓展新区域及发展其他新的地产业务种类,包括高新技术产业地产、旅游地产等新型地产业务种类。
    知情人士透露，远洋地产实际上今年是以150万平方米作为收购目标的，而且很快将会收购新地块。