上海商用物业割肉换量

■中国房地产报  特约记者 陆彬杰 上海报道

    原本只出现在住宅市场上的开盘摇号，现在也在商铺的开盘现场上演。
    11月7日，位于上海浦东新区惠南镇板块的五角世贸商城开盘，售楼处大门被堵得水泄不通，进行摇号的场馆内人潮涌动，摇到号码的投资者喜出望外，马上被带到指定地点，挑选自己中意的房子。这次五角世贸商城开盘共推出了1485套商铺，平均总价在29万元左右，面积约25~30平方米，截止到24日共销售1131套，其销售速度比住宅还快。
    购房人张先生表示，现在30万元能在上海做什么？存银行利息太低，投资住宅连首付都不够，只有投资这类小面积的商铺，坐等商铺价格上涨。
    五角世贸商城的热销，折射出上海商用物业市场整体回暖。中房上海指数办公室最新公布的调查数据显示，10月份上海办公楼市场成交量同比增幅178％，商铺市场成交量同比增长130%。
    分析人士指出，随着上海整体市场的回暖，可售型商用物业成交开始活动，但是，这类物业供大于求的矛盾仍然存在，市场仍处于不稳定状态。

低总价诱惑

    这段时间上海的住宅市场成交量价齐升，进入10月份以来，平均周成交量在40万平方米左右，均价1.7万元/平方米。相比之下，商用物业市场则凭借着小面积、低总价的优势，吸引了许多购房人目光，比沪上一些中低档的楼盘去化率还要快。
    中原地产研究咨询部高级经理马冀分析认为，上海的商铺销售回暖，一方面是小户型的商铺大量上市，吸引了一大批投资客进入；另一方面，10月以来上市的商铺多集中在周浦、嘉定等区域，在大浦东及大虹桥的概念下，外环区域近期的多例商业项目成交大热。
    不仅小面积商铺热销，酒店式公寓销售业绩也十分惊人，“周浦万达广场以商住两用的酒店式公寓和小面积低总价优势，吸引了不少自住及投资者，三季度共售出40214平方米，10月继续签约185套，业绩相当可观。”上海万达副总经理吕正韬表示。
    受去年年底大环境影响的写字楼市场也开始回暖，10月位于内环杨浦区的五角场板块的上海国际设计中心开盘，价格仅有2.3万元/平方米，上市了3.05万平方米的盘源，10月份成交了2.4万平方米，最小面积在90平方米左右，目前仅剩下400平方米的大房型在售。周边的五角场住宅华润橡树湾价格为3万元/平方米。

租赁仍无起色

    从商用物业的租赁市场来看，上海整体租赁市场仍然不容乐观，处于低潮期。
    这段时间以来，上海的可售型写字楼租金并没有上升迹象，浦东金桥板块、闸北不夜城、普陀区长风板块等可售型写字楼聚集区域租金基本在2元~2.5元/平方米/天，这个价格和同地段的普通住宅租金相当。
    “如此低的租金，也没有使写字楼租赁市场快速回暖，一方面，整体经济仍没有复苏，特别是外贸型企业仍处于亏损状态；另一方面，写字楼市场供应量较大，可选择的物业又太多。”马冀认为。
    商铺的情况和写字楼一样，虽然位于浦东惠南的五角世贸商城销售非常火爆，但是周边商铺的租金却非常低，空置率较高。今年，其周边的弘基休闲广场、豪布斯卡生活广场的租金为1.5元~2元/平方米·天。
    根据仲量联行的研究报告：在过去一个季度之内，上海的商铺市场由之前的“卖方”市场悄悄逆转为“租方”市场，经历了从1999年开始的“黄金十年”之后，商铺市场在今年的一季度出现了下跌的迹象。该机构的统计数据显示：租金环比下跌1.5%，空置率也出现了同比上升的状况。

大体量背后的高风险

    事实上，五角世贸商城一个月销售1000多套房源，也是受到周边供应量大的压力，开发商只能凭借总价低的优势来快速套现。
    五角世贸商城位于浦东的惠南板块，周边都是体量较大的商铺，如豪布斯卡生活广场18万平方米、两港装饰城66万平方米等。易居中国研究院分析师薛建雄认为，虽然五角世贸商城前期销售不错，但是，该项目体量较大，总共有50万平方米，以平均每套商铺面积在20平方米左右来计算，总共有2.5万个左右的商铺，如此体量的项目，租金及今后的管理都存在一定问题。
    从总的供应量来看，截止到11月24日，上海商铺累计供应为589.92万平方米，每个月新增供应量在10万平方米左右。而目前住宅的累计供应只有475.62万平方米，每个月新增在30万平方米左右，如果每个商铺都像五角世贸商城那样销售，月消化10万平方米，也要58个月才能消化，这还不包括消化新增的供应量。
    “上海商铺市场面临一个总量和结构的问题。从存量来看已见饱和，而增量还在出现，同时，受供应过剩的影响，不少开发商对于商铺还持低价套现的态度，“商业地产的开发成本一般比住宅高30%，但目前不少商铺售价甚至低于周边甚至同社区的住宅。”上海社科院商业研究中心主任朱连庆表示。
    相比之下，可售型写字楼的风险比商铺更大，写字楼投资额较高，动辄在200万元左右，商铺投资总额较小，如果转手，还有人接盘，写字楼一般在市场不好的行情下，很难转手交易。