商业地产将演“群英会”

■中国房地产报  刘敏/文

    2009年有关数据表明，在目前国内实体经济复苏不稳固的态势下，与住宅市场相比，通胀保值功能较弱的商业地产，其在北京、上海、深圳等地延续了租金回报率低、成交价格和成交量下滑的趋势。
    在“供大于求”的发展境况下，在市场普遍对商业物业转暖的心理预期不强的下行压力下，却有许多行业专家学者、地产开发商认为，商业地产和资产的价格均不高的时点，恰是“低吸”的“窗口期”，是进入和做强商业物业的最好时机。不久前，潘石屹斥资24.5亿元收购上海东海广场，首次进入上海商业地产市场；世茂股份也在股东大会上通过议案，拟通过非公开方式发行1.5亿股股票，募资近20亿元，投向包括长三角、环渤海两大区域内的商业物业……
    在这种“市场信息不对等”下，中国商业地产未来的发展趋势如何？怎样深化商业地产的“商业”主题，使其与城市规划协调发展？探讨10余年来，中国商业地产“蓬勃”发展背后的风险与成就，优化整合产业价值链……基于此种考虑，商务部流通产业促进中心、中国住交会组委会、中国房地产报将于2009年12月5日联合主办主题为“城市与商业协同发展”的2009CIHAF中国城市与商业地产发展论坛，势必成为年终业界关注的焦点。
    “商业地产不仅仅姓地，更姓商，商业地产已经到了一个变局的时期。”商务部流通产业促进中心副主任徐敏多次强调，商业地产不是简单地造房子、造高楼，而是要服从商业发展的规律，以城市商业的需求、GDP消费、人文建设为基点，最大化地体现城市价值，优化整合上下游产业资源，使得商业地产在从生活载体到生产载体的功能定位转变上能够得到创新，搭建起一个商业产业良性循环发展的平台。
    目前被业界看作“双刃剑”，具有“地产+商业”双重属性的商业地产，往往在产品定位、招商规划、战略运营等方面与城市发展相脱节，忽视了城市潜在的商业投资价值，片面地注重“地产模式”的开发，这从某种意义上来讲，预示着商业地产的倒退。但如何通过“商业”这一媒介来达到与城市的“价值共融”？商业模式的创新与发展，也许是破题商业地产发展“瓶颈”的重要思路。
    “随着中国零售商业开放化、多元化的发展，聚集多种零售业态在城市某一空间集合发展的城市综合体，成为市场化行为下的中国未来主流的商业形态”，中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长董利认为，城市综合体目前成为承载着商业、办公、娱乐、居住等多重城市功能于一体的商业地产发展模式新亮点。
    从严格意义上讲，商业地产的发展成就了城市综合体，而城市综合体的成功却往往取决于商业地产的“源头”——商家。只有商家成功了才算是真正的成功，其作为商业地产最主要的核心，一方面是商业物业的规划设计应符合当前的消费趋势，符合业态的需求空间；另一方面是商业物业必须科学化、合理化运营管理，才能成为维系商家与项目开发商“价值共赢”的合作命脉。　
    由此，围绕着“商家”为命题展开的，贯穿着商业咨询、定位、投资、设计、策划、开发、招商、运营等一系列商业地产产业链的确定，使得“开发商自主规划设计的时代已经成为过去，科学、专业、合理的产业链分工是大势所趋。”易铺中国董事长陈建明认为，在分工协作的基础上，更应该进一步优化整合产业资源。
    12月5日，由一个主会场和两个分会场组成的“2009CIHAF中国城市与商业地产发展论坛”，以“城市与商业协同发展”为论坛主旨，届时将拟邀请商务部流通产业促进中心副主任徐敏，全国政协委员、商务部原部长助理黄海，国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲、中国人民大学商学院教授黄国雄等政府官员与专家，从宏观角度来预测中国商业地产的未来发展趋势，以及与一线地产运营商共同探讨城市与商业如何协调发展来提升城市价值。
    而两个分会场则将汇聚国际知名商业地产服务机构、连锁品牌商家、一线地产开发商，通过整合商业地产产业链资源，从业态规划、品牌招商、运营管理、基金投资等角度来透析商业地产的核心价值体系。届时也必将呈现一场商家与开发商、开发商与顾问咨询机构、顾问咨询机构与商家之间循环紧密的“唇枪舌战”。