首套房贷暗中收紧

■中国房地产报  记者 张晓赫 北京报道
 
    继二套房贷收紧之后，首套房贷的优惠政策也已悄然收紧。
    尽管银监会、央行以及各家商业银行不断对外辟谣表示“首套房贷政策没有改变”，但本报记者多地调查发现，从延长审批时间到压低房屋估价再到提高标准，首套房贷“2成7折”的优惠政策在京沪深宁等地正在变相提高门槛。
    “收紧主要是因为当前没有额度压力，同时也是出于市场风险的考虑。”中国农业银行总行内部人士表示。

首套房贷首付3成

    在上海，过去一年来过高的房价涨幅开始引起了商业银行的注意。除了中国建设银行明确表示首套房贷只有首付4成以上才能享受7折利率，首付2成利率只能打8.5折以外，中国工商银行、中国农业银行也严格地执行了“郊区2成7折，市中心3成7折”的标准。
    “市中心一律首付3成，如果是郊区，则2成首付，利率7折。”农行上海分行内部人士表示，只有少数优质客户，才能适当变通。
    南京也开始收紧首套房贷。“今年上半年楼市销售火爆，银行在提前完成任务的同时，也开始对高涨的房价有所警惕。”建行南京分行江北支行负责人介绍，该行首套房贷首付为3成，而且只有首付4成才能享受7折优惠。
    深圳发展银行南京分行个贷部人士也表示：“目前一般客户首套房贷3成，优质客户首套房贷2成，并且只有优质客户才能享受利率7折。”
    与上海、南京“明升”相比，北京、深圳的各家银行首套房贷优惠标准则多采取了“暗升”的隐秘手法。
    在北京，尽管包括建行、农行、招商银行、兴业银行、中信银行等多家商业银行纷纷表示首套房贷政策维持不变，但来自中介的消息却显示，其正变相收紧首套房贷。
    “据了解，很多银行开始严格界定首套房贷，过去的一些擦边球，现在已经行不通了，同时审批时间也由一两天变成了三四天。”千万家房地产经纪有限公司总经理华国强透露。
    他还表示，“除了严格界定首套房贷之外，银行压低成交价也是变相收紧房贷成数的手段之一。”压低成交价，超出部分交易双方现金给付，即相当于变相提高了按揭成数。

青睐二手房贷

    银行首套房贷的收紧，加剧了坊间对于房地产市场风险的担忧。
    这种风险已经被金融监管部门以及市场机构所重视。多数观点认为，今年上半年经济的回暖以及楼市的高涨，都加剧了未来时间内的房地产市场风险及政策风险。
    在一位市场从业人士看来，房地产的一级市场交易风险甚至高于二级市场。“从专业的投资回报角度看，楼价的高涨已经使投资的安全边际变得模糊。”
    这也在银行同业人士中得到证实。建行总行人士表示，本该在去年年底进行控制的房价，在2009年国内经济保增长的刺激下，却跟市场玩了一个过山车游戏。
    一旦将来房价回落，银行现行的优惠利率又极低，很容易产生坏账。所以在现在没有放贷任务的压力下，银行在主动降低这种风险。
    为了降低房贷风险，更多的银行开始青睐于二手房的首套房贷款。本报记者调查了解到，兴业银行总行、中信银行、北京银行纷纷表示了当下对于二手房贷的欢迎。
    “相同条件的两套房，二手房的首套房贷款程序肯定比一手房贷走得快，我们现在有些一手房的首套房贷甚至开始推到了明年。”一家商业银行北京分行的个贷负责人透露。
    “一手房贷的首付成数直接以成交价为基础，二手房贷首付成数则是以成交价之外的评估价为基础。”华国强表示这一区别隐含玄机，“如果是二手房，一般评估公司的估价都要低于市场成交价，一套100万元的房子，最多估价80万元，以80万元的估价再去申请2成首付，前后的首付差就已经很明显了。”
    在某北京银行内部人士看来，这恰恰是防范楼市风险的“好方法”。
    一般情况下，银行会利用首付成数来对抗楼市下跌的风险。房价风险越高，首付成数越高。“所有的二手房贷几乎都达不到成交价的2成首付，这样的话，二手房的抗跌风险要远远优于一手房。”此人士说。
    （本报记者刘晓云、肖雨，特约记者陆彬杰对此文亦有贡献）