羊城“地王之王”入市猜想

■中国房地产报  记者 朱以师 北京报道

    近日，广州市开出了中国土地出让史上最大的一单。
    在2010年亚运会进入一周年倒计时之际，广州市国土房管局发出公告称，将亚运城项目整体挂牌出让，总建筑面积达438万平方米，底价165亿元。
    尚未开拍，广州亚运城就已成为全国总价“地王”。在此之前，中国总价最高纪录为92亿元的长沙“北辰地王”。就在广州亚运城出让公告发布之后，国土资源部印发了《限制用地项目目录（2006年本增补本）》，其中首次明确对大城市的商品住宅用地单宗地出让面积给出20万平方米的上限。因此，广州亚运城项目极有可能将成为“总价地王”的绝响。

底价已成全国地王

    公告显示，此次出让的亚运城项目位于广州南部番禺区，占地面积约为264万平方米，总建筑面积438万平方米。这里面包括赛时已建成的物业约106.65万平方米和14幅尚未开发地块。
    虽然挂牌的底价高达165亿元，但是由于其庞大的体量，折算后的3767元/平方米的楼面价并不算高。
    “如果从挂牌的价格来看，那么这幅地块还是比较划算的。”广州资深房地产专家韩世同表示，由于亚运城项目中有百万平方米的建成物业，开发商接手后就可以出售回笼资金，减轻企业的资金压力。
    据广州业内人士测算，如果按照目前亚运城8000~10000元/平方米的价格，明年亚运会后，接手的开发商可以通过项目销售回笼资金70亿~80亿元。所以，运作这个项目资金压力并没有表面上看起来那么大。

整体出让谜团

    尽管广州亚运城的概念散播已久，但是如此巨大体量的出让规模还是令业界感到震撼。“亚运城项目为何要选择整体出让？”采访中记者不止一次听到这样的疑问。甚至有开发商抱怨，“完全不给中小房企拿地的机会。”
    就这个问题，记者致电广州市国土房管局，但并没有得到正面答复。
    广州业内人士分析，此次是特殊时期下发生的特例，明年就要举行亚运会，而且亚运城项目中包含政府前期投资的亚运村等住宅项目，与土地一起打包出让，也许是不错的选择。
    该人士还猜测，本次大规模的土地出让也有可能是为完成年度供应计划冲刺。
    据中原地产的一份调查报告显示，今年前三季度，广州住宅用地的供应仅完成全年计划的35%。同时，广州前三季度的土地出让金收入低于100亿元，在调查所选取的北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、杭州等城市中垫底。
    另外一种较为合理的猜测则是，出于亚运城整体规划的需要，防止14幅土地开发“各自为政”的乱象。
    广州市社科院科研处处长彭澎表示，亚运城是未来广州新城的核心部分，该项目的出让意味着广州市政府正式启动广州新城计划。
    其实，如果算上此前的琵琶洲旧城改造项目和白云新城项目，短短两三个月内，广州已经推出了多个体量巨大的城市建设项目。
    “由于亚运会举办日期的逼近，广州的城市建设需要大幅提速。”有分析人士称，此前因一些开发商违约导致城市建设项目未能如期推进，所以广州市在项目出让中进行了调整，不按照以往分割小地块的方式，而是将多个地块捆绑出让，设置较高的准入门槛，确保有实力的开发商才能够参与竞争，以保证项目进度的正常推进。
    例如，10月底推出的白云新城4幅商业地块，出让条件定得很高，甚至被看作是广州市政府为万达所量身定做。而万达也被要求必须在明年10月之前实现商场和酒店全面开业。
    “大开发商违约的几率比小开发商要低很多。”上述分析人士表示。
    但也有市场人士担心，如此巨大体量的土地打包出让会将开发商的资金大量沉淀在土地上，从而影响土地的开发进度，造成被动抑或主动的“囤地”行为，影响市场的供应，并推高区域房价。

“豪门”之争？

    巨大的体量，以及政府设定的颇高要求，已经注定了这是一场地产“豪门”间的游戏。据公告内容，仅在资本实力方面，境内申请人须注册资本大于10亿元人民币；2008年企业总资产不小于50亿元人民币；2008年企业净资产不小于20亿元人民币。而境外申请人须具备两方面要求：2008年企业总资产不小于100亿元人民币；2008年企业净资产不小于40亿元人民币。
    在亚运城项目出让消息传出的第二天，就传出万科、保利、中海、富力、雅居乐、越秀城建等几家大型开发商对此很有意向的风声。
    保利地产副总经理余英对媒体表示，早在今年6月，广州市国土局就曾开过一个亚运城的发布会，把广州的十几家开发商都召集过去，保利当时便明确表示了竞买意向。
    有知情人士透露，万科对亚运城项目也给予了高度的关注。有消息称，就连“不太管日常事务”的王石，以及“不太常到外地看地皮”的郁亮，都曾专门前往广州过问亚运城及广州公司拿地的事宜。
    “在推出之前，广州市政府已经和一些开发商进行过沟通。那些曾与政府沟通过的企业可能会拿下这个项目。”合富辉煌首席分析师黎文江分析表示。
    而韩世同则认为，即使是国内的万科、保利等企业，165亿元的地价款也不是一个小数目。从上市公司财务报表来看，“绝对不可能只玩这一个项目，其他的都不玩了。”
    韩世同认为，港资企业的负债率普遍较低，问题可能会小一点，关键则在于广州市政府是否愿意港资、外资参与亚运项目的建设。
    彭澎则更为看好直属市政府的越秀城建，“作为本地国企，对城市规划和区域经济发展的理解相对到位一点，也会‘听话’一点。”
    同时，彭澎也表示，大型的上市房企也不会放过这个机会，这个项目是在资本市场融资最好不过的题材，“如果将拿地与融资的把戏玩得足够熟练，这就是一个大蛋糕。”
    悬念还在继续，谜底将在一个月之后揭晓。