房贷门槛升温楼市“马太效应”

    当各家银行房贷暗中收紧时，80/20法则开始发挥作用。高端客户成为银行的优质资源，中低端客户则黯然出局。供给端的缺位和需求端的畸形将把房价带向何方？

■中国房地产报  记者 方帅 北京报道

    房地产市场的繁荣中出现了一道裂痕。
    裂痕的一端是持续繁荣的房地产市场。自今年3月份以来，房地产市场止跌回升，价格节节攀升，成交量大幅增加，对未来走势也是一片看涨之声。
    裂痕的另一端是由暗渐明的房贷优惠政策调整。自今年7月中国银监会主席刘明康强调“控制房地产贷款风险”以来，取消优惠政策、收紧房贷的声音不绝于耳。
    随着房贷政策调整的声音越来越大，这一裂痕也越来越清晰。当繁荣的房地产市场遇到收紧的房贷政策，中低收入者在调控中渐渐失语，房地产市场再次上演富人的游戏。

中低端客户出局

    本报展开的调查发现，各家银行房贷收紧早已暗中进行，但豪宅房贷却一反常态地受到了银行的追捧，使得豪宅热销。
    北京奥运村附近的盘古大观就是一例，均价7.8万元/平方米的盘古大观仅半个月就成交12套（包括认购和签约），成交金额逾5亿元。
    代理高端物业为主的亚豪机构统计，今年11月份以来，北京单套总价超过3000万元的顶级豪宅共成交了17套，其中盘古大观占据了七成的市场份额，其余5套被钓鱼台7号院、颐和原著瓜分。
    “成交量还有可能扩大。”某商业银行信贷部内部人士透露。他的信心来自于银行内部的秘密动作：为争取到更多优质客户，很多银行正专门针对高端客户进行房贷利率的压力测试，“在风险可控的前提下，对高端客户的争抢已经白热化。”
    尽管豪宅买家一般都是多次置业，但银行对其信贷门槛却依旧宽松。
    这可以解释为什么高档楼盘的成交量越来越大。在易居房地产研究院的报告中，新盘豪宅仅一个月即成交60亿元。据估算，半年间北京总价400万元以上的新建和存量豪宅成交金额超过1100亿元。
    当各家银行房贷暗中收紧时，80/20法则开始发挥作用。高端客户作为银行的优质资源，其利益获得了最大程度的保护，而中低端客户因为资质和风险问题则率先出局。
    “房贷收紧限定的是普通消费者购房，为市场降温的效果有限。高端客户异军突起带动楼市繁荣的同时，也改变了进入市场获取财产性收入的人群结构。”亚豪机构副总经理任启鑫说。
    银行将高端人群视为优质客户给予优惠；高端客户在房地产投资上一掷千金亦毫不手软，当下的房贷政策调整对他们而言影响甚微。二者结合，成为当下房地产市场繁荣的催化剂。
    房贷收紧无法抑制高端人群的购房冲动。五合智库总经理邹毅认为，高端人群正在对房价上涨、人民币升值、美元贬值下赌注。“如果美元不贬值，那人民币保值的能力就变弱，避险增值的属性如果没有那么高，只能通过投资来降低风险。”
    助推豪宅热销高潮的，还包括国际资本的卷土重来。据了解，国家统计局公布今年三季度GDP数据后，一直观望中国楼市不敢入市的海外买家对中国经济增长重拾信心，开始大举进入。
    但此时，原本已经被高房价折磨的中低端客户，再次被银行房贷门槛和更高的房价所抛弃。

推升豪宅市场

    来自国际顾问机构高力国际的研究报告显示，2009年第三季度，北京经济稳步回升为本地豪宅市场注入增长动力，北京高档别墅和公寓销售同比增速达131.7%，而上期报告中1至5月份的该数据为98.1%。
    相关数据表明，今年1~10月上海豪宅市场共成交1139套，比2008年同期增长143.3%。成交金额为204亿元，成交均价为65106元/平方米。
    房贷收紧并未对高端住宅的消化构成威胁。亚豪机构统计，截至目前，北京实际成交单价超2.5万元的项目共有64个，占到了在售项目总量的20%左右。
    房贷收紧压力下，高端住宅的消化速度为何不降反升？银行信贷部人员透露，在风险可控的前提下，银行对高端客户与普通购房者是有区别的，“高端客户可以派生成理财客户或VIP客户，更可以派生大量存款，附加值肯定比普通房贷客户高很多。”
    很多银行2009年年中就基本完成了全年信贷投放任务，“由于高档住宅资产质量好，金额大、风险小，银行对高端客户的偏好就成为了锦上添花的事情。”上述银行信贷部内部人士说。
    本报记者了解到，银行对高端住宅房贷利率存在弹性。“利率原则上按人民银行规定的利率执行。但可以根据客户质量的不同区别对待，上下浮动。”上述银行信贷部内部人士说。

楼市“马太效应”

    “针对房贷增速过快的情况，总行在开会时明确提出各分行支行要对不同地区的房贷区别对待，谨慎控制增速过快。”上述银行信贷部内部人士明确表示，“银行的利润90%靠利息，而个人按揭贷款的利息在银行中占有相当高的比重。银行不希望房价上涨过快而是希望其缓步平稳地上涨，因为只有成交量上去银行才能保证稳定的利润。”
    该人士表示，房贷收紧政策最大的效果就是把普通投资者挤出房地产投资市场，改变的只是投资者的结构，使得房子作为投资品的安全性更高。
    对于银行而言，提高门槛防范风险无可厚非。但若想以此调控楼市，消除房地产泡沫，达到稳定楼市的目的，恐怕难上加难。
    来自高力国际的报告显示，今年第三季度豪华住宅物业的平均资本增值速度比上季度明显加快。上述银行信贷部内部人士坦言，房贷收紧提高了银行信贷资产的安全性，但无助于给市场降温，高端住宅具有影响区域房价的标杆作用，房价会向其看齐。
    统计数据显示，今年1~9月， 全国商品房销售同比增长44.8%，销售额增长73.4%，但是土地出让面积则下降22%，开工面积下降6%。
    中国房地产研究会副会长顾云昌指出，供应量跟不上需求量是导致房价上涨的主要原因。这一问题将主导未来的房价走势。
    在中国不动产研究中心举行的后危机时期楼市政策走势分析会上，全国工商联房地产商会会长聂梅生预计，今年年底房价涨幅可能会达到甚至超过5%，而2010年房价上行压力犹存。
    中国社科院发布的《2010住房绿皮书》指出，2009年第四季度至2010年第四季度住房增量市场与住房存量市场将呈现春暖秋凉、价稳量增的发展态势。2009年第四季度住房市场可能有一个销售量回落和价格小幅调整的过程,投资开发则将继续保持上升。2010年从整体看可能呈现先扬后抑、价稳量增的态势。
    从上述分析来看，监管层试图通过收紧房贷来调控房地产市场的愿望无法奏效。房地产的繁荣使少数富裕者再次有机会赚取巨额财产性收入，而穷人则被排除在外，形成了中国房地产市场特有的“马太效应”。
    要遏制房价快速上涨带来的泡沫，调控需求——提高按揭成数、上调二套房贷、多套房贷的利率等调控措施只是扬汤止沸。对此，顾云昌建议，要想让房地产兼顾保增长的职责和保持房价不会过快上涨的态势，最好的做法就是加快开工速度，加大开工量。