ST鲁置业增发纾渴

■中国房地产报  记者 杨凡 北京报道

    在重组刚刚接近尾声之际，山东地产巨头鲁商置业股份有限公司（ST鲁置业，600223.SH）已经开始资本运作的第一步。11月16日，ST鲁置业宣布计划非公开发行1.3亿股股票，募集不超过13亿元人民币的资金用于青岛鲁商广场项目一期。
    ST鲁置业称，本次增发有利于充实公司股本规模与净资产规模，降低公司资产负债率。此前，上述问题正是去年年底借壳ST万杰上市的鲁商置业所面临的短板。

资本运作第一步

    像许多开发商一样，资金压力同样也是此次ST鲁置业定向增发的动力所在，也是其资本运作的第一步。
    “通过重组上市前，鲁商置业现有的开发资金主要是通过自有资金周转和贷款解决，不能满足其山东省内龙头地产企业的需求。”兴业证券分析师王晓冬说。
    “大型项目对流动资金的需求较大，若继续以银行贷款的方式满足资金需求，势必导致公司财务费用进一步抬升，降低公司的盈利水平。”业界人士表示。
    而财务结构方面的短板恰恰是重组完成后的ST鲁置业所必须面临的首要问题，也是其此次募资的另一动因。
    ST鲁置业的前身为连续数年亏损的民企ST万杰，去年7月鲁商集团（山东国资控股）通过拍卖成为其大股东，并于12月底通过定向增发注入旗下六大房地产公司股权，将公司主业变更为房地产，今年7月重组完成后更名为ST鲁置业。
    资料显示，ST万杰截至去年年底的净资产仅为4.58亿元，经营现金流则为-5.09亿元。重组完成后，截至今年三季度末，ST鲁置业净产约为4.6亿元，经营现金流仍为约-3.82亿元。此外其资产负债率为91.51%，远高于行业平均水平。
    王晓冬介绍，ST鲁置业的净资产较低是此前万杰高科的历史原因，公司在资产置换完成之后未分配利润为-12亿元。而资产负债率高，则是因为公司账面上有大股东鲁商集团近8亿元左右的担保贷款。
    “由于历史原因导致每股净资产较低，公司定向增发势在必行。定向增发拓宽了融资渠道，提升了公司未来获取开发资金的能力。”王晓冬说。
    而据ST鲁置业预计，此次增发将有效解决公司净资产规模与资产负债率方面的瓶颈。公司净资产将增加至17.8亿元，资产负债率将降至76.06%。

据守山东

    ST鲁置业此次募资所投向的青岛鲁商广场项目，位于青岛南区稀缺黄金地段，青岛过去两年的“地王”皆出于此，目前周边高档住宅的均价已超出2.3万元/平方米。
    值得注意的是，鲁商广场中的高档住宅的均价被确定为1.8万元/平方米。由此可见鲁商置业快速销售回笼资金的打算。
    事实上，ST鲁置业在今年三季度已经扭亏为盈，并在10月底发布了盈利预告。目前可知的数据为，2009 年公司毛利率为35.62%，而上年同期毛利率为-8.5%。与上年相比，主营业务盈利能力有较大提高。
    自去年鲁商集团控股以来，机构人士开始看好ST鲁置业的后市发展。公开资料显示，公司98%的土地储备位于山东省，其中济南占比39.46%，青岛占比35.84%。项目储备地段优越，且依托于大股东深厚的背景，在拿地成本方面具有优势。2008 年，ST鲁置业销售总额在山东省房地产企业中排名第二。