旧城改造打破招拍挂限制
土地协议出让回归深圳

■中国房地产报   记者 刘晓云 深圳报道

    “从10月21日到11月20日这一个月的时间里，深圳各区政府受理城市更新（即旧城改造）项目申请开始出现大幅增长，光是宝安、龙岗便受理了130多个项目的申请。其中龙岗有80多个，宝安50多个。”深圳一位从事城市更新工作的官员说。
    让开发商们参与旧改热情高涨的直接原因是，即将于12月1日正式施行的《深圳市城市更新办法》（下称《办法》），重新公开默许了协议出让土地。这被不少深圳业内人士称为深圳的“土地解放运动”。

协议出让重现

    深圳业界认为，虽然《办法》没有明说，但事实上，这份文件等于是默许或者是恢复了以前的协议出让用地。
    得出这一结论的理由有两个，一是，如果土地继续需要招拍挂的话，那么最终的地价是不可能被提前确定的。
    在《办法》中，深圳市政府明确规定了拆除重建类城市更新项目的补缴地价情况，比如城中村部分容积率以2.5以下、2.5~4.5和4.5以上为界定标准，分别执行免地价、20%公告基准地价和公告基准地价的政策。
    “各区域的公告基准地价是确定的，所以只要这个城市更新项目确定了容积率，它的地价也基本上确定了，这实质上已经是协议出让了。”一位深圳业内人士说。
    另外一个原因是，《办法》第35条规定：拆除重建类更新项目的实施主体在取得规划许可文件后，“应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同，土地使用权期限重新计算，并按照本办法规定补缴地价”。
    在深圳业界看来，这句话尽管没有明确表达土地可以协议出让，但却已经是非常确定地透露，城市更新项目可以不用经过招拍挂。
    也正是基于以上的解读，使得该办法甫一发布，便被业界集体指出是对自2004年以来土地出让仅招拍挂一条供应渠道的一个突破。
    “它打破了招拍挂的限制，对于提高开发商的参与积极性、更加顺利地推进城市更新，肯定会起到非常大的帮助。政府是希望通过向城中村的政策倾斜，引导更多的开发商参与到城中村的改造。”上述从事城市更新工作的官员说。

200平方公里土地松绑

    “这个政策出台，对我们肯定是好事，但是未来具体怎样，还要看地价怎么补。”天健集团总经理姜永贵说。
    据悉，天健地产在香蜜湖拥有一块约5.6万平方米的工业用地，此前曾研究过更改为房地产用途，但“因为没有政策，政府也不敢批，便一直搁在那里”。
    得到解放的不只是天健，一大批旧屋村、更大规模受困于招拍挂的改造项目都将受惠。
    深圳官方数据显示，深圳未来需要城市更新的总用地面积约达200平方公里，这个数字比深圳的新增土地还多，其中以城中村（旧村）和旧工业区为主，兼有部分旧工商住混合区和旧住宅区。要进行拆除重建的大概达到30%，其余是进行综合整治和功能改变。
    另外，政府计划在2020年前完成176平方公里的城市更新。这意味着，在未来10年间，深圳将会掀起一轮城市更新的大浪潮。
    深圳市社科院院长乐正表示，进行大规模的城市更新，将非常有利于释放和提高土地的价值、完善城市功能、拓展城市增长空间。
    对此，业内人士也认为，这一政策表明旧城改造的土地开发过程将更连贯，也意味着土地价格不必疯涨，政府直接利益减少但城市改造将加快，市区内供给将增加，可以在一定程度上稳定住房供应结构、缓解市场新增供应不足和区域布局不平衡的情况。