复地集团：稳健者的哲学

    2004年就成功登陆香港资本市场的复地集团，并没有如后来者一般在业绩上突飞猛进。在当年的“第一梯队”成员销售业绩过200亿元，甚至300亿、500亿元的时候，复地还在60亿元的规模上徘徊。但是，现在摆在复地面前的难题是，在市场更为认同扩张型企业的背景下，试图回到A股的复地集团，如何在保持企业一如既往的稳健和快速扩张之间找到平衡。

■中国房地产报  朱以师/文
   
    在今年频频上演的“地王”大战中，并不曾看到上海复地的身影。这与其一贯稳健的作风严丝合缝。
    2004年就成功登陆香港资本市场的复地集团，并没有如后来者一般在业绩上突飞猛进。在当年的“第一梯队”成员销售业绩过200亿元，甚至300亿、500亿元的时候，复地还在60亿元的规模上徘徊。
    外界将其归咎于太过保守。而复地集团董事长范伟的解释是，“我们从来没有买过一块很贵的地，没有买错过一个项目。”
    或许，这是对稳健经营最好的解释。
    而正是这份稳健，让复地集团在十几年的发展中能够稳步成长，即使遭遇大的行业调整，也不曾出现如其他企业那样乾坤震荡的波动。就是凭着这样的稳健气质，复地集团获得了2007年中国住交会“名企”大奖，继而在2008年的地产寒冬之年，也能够做到项目不停工，并随时为回暖做好准备。
    但是，现在摆在复地面前的难题是，在市场更为认同扩张型企业的背景下，试图回到A股的复地，如何在保持企业一如既往的稳健和快速扩张之间找到平衡。

拿地的平衡

    “只要保证目前的销售收入与目前的土地成本投入基本平衡，那公司资金方面就不会出太大的风险。”范伟如是说。
    事实上，从1994年在上海起步开始，到如今业务涉及全国11个城市，复地集团一直在坚持这样一个静态成本理论，以把握现金流在一个较低的风险系数。据了解，复地集团每年储备和销售项目的比例一直都比较稳定。
    “我们主要是看当下的土地成本和销售收入之间的关系。也就是说，尽管一块新的地块其成本与现在的房屋销售没有太大关系，但它可以说明公司在当下需要支付的成本与现金回流的比例。”范伟表示。
    今年楼市复苏，复地集团的业绩也出现大幅增长。据其年中报显示，报告期内，集团实现物业合约销售总建筑面积和销售金额分别约为54万平方米和43.2亿元（含集团拥有股权的合资公司项目）。同时，在报告期内，复地一共拿了3个项目，规划可建建筑面积总计约51万平方米。
    今年8月，复地集团还宣布斥资10.45亿元人民币收购南京一个住宅及商业用途土地项目。在此之前，复地还通过旗下的上海复地投资管理公司以约1.6亿元的价格，获得成都博瑞投资集团旗下博瑞地产21%的股权，曲线进入成都。
    “买地不能太激进。”范伟认为，从长期来看，中国今后一段时期内的城市化将使房地产市场成为凝聚财富的焦点，但是由于政策效应加上房地产的投资属性，加大了行业的波动，为了抵御短期风险，公司在扩张的时候必须考虑到当市场处于阶段性下跌时是否能够坚持，“所以要求公司在拿地的时候，特别是行情非常火爆的时候要保持清醒的头脑”。
    “我们应该保持我们自己的心态，不会急着去追捧一些土地。”范伟表示，复地不愿意冒太大的风险在土地的数量上，还是更加注重质量。
    范伟透露，复地在拿地之前主要从两个角度测算，一是静态利润衡量标准，二是动态资金回报率，“我们认为这两个数字都不能低于20％”。
    复地方面还表示，未来将立足于目前已经布点的11个城市，根据这些城市的发展趋势，不同业态的规律保持灵活的市场运作策略，比如一线城市的房价上涨快，公司可以加快开发在这些城市的项目，但同时为适当规避风险，增加在武汉、西安等城市的项目储备。
    据其中报显示，截至2009年6月30日，复地拥有按权益计总建筑面积约716万平方米的土地储备，分别位于上海、北京、天津、南京、杭州、无锡、重庆、武汉、西安、成都、长春等11个城市。

三个层次的内功

    对于一心想回归A股的复地来说，仅有稳健是不够的，还需要快速的扩张。
    今年首次在内地发行公司债，范伟在回答投资者提问时明确表示，复地将在2009年开始步入又一轮快速成长期。
    “进入到2009年，复地前几年获得的成本较低的土地储备比较集中地达到预售标准，使我们在行业、市场比较好的时候有足够的可售产品，未来几年将保持快速的增长。”范伟表示。
    对于未来的快速成长期的路径，范伟表示，复地的核心是要在房地产这个行业里面准确地把握客户的需求，准确地把握这个行业的发展趋势，并通过研究客户的需求，通过研究行业发展的趋势去发现价值点。“寻找机会，发现价值，我们是在往这个方向去做。”范伟表示。
    除了发现价值，复地所做的另外一个方面的努力则是找到资金的来源。房地产是一个资金密集型行业，资金的来源对于企业而言很重要。
    事实上，复地对地产金融的经营很早就开始了，比其他房地产企业都早得多。回顾早几年复地快速发展的时期，复地几乎所有的重点项目当中均拥有境外基金的身影。例如，2004年的复地雅园是与摩根士丹利合作，复地香堤苑是与ING合作；2005年的复城国际同样是与ING合作；2006年无锡新城项目是与加拿大某国际基金合作。
    “在资金来源方面，我们做过很多尝试，包括香港上市，和外资基金合作，甚至于未来在国内成立房地产基金。”范伟透露，目前复地发行2.85亿股A股的计划也在推进之中。
    价值发现、加快土地储备和资本的运作，都是在为复地的加速发展做必要的准备，“在竞争日趋激烈的房地产市场中迅速占有重要的市场份额，并全面提高公司核心竞争能力，使公司走上快速稳健、规模扩张的发展之路。”复地集团总裁张华公开表示。
    范伟还表示，在进行价值发现和拓宽资金来源之后，有了机会，但是还要靠执行能力，更需要优化管理来提高价值创造能力。他认为，“在这三个层次都磨练好的话，应该就是很有核心竞争力的公司了。”
    “前几年，复地投入了大量时间和成本致力于管理系统的打造和管理水平的提升，已经得到初步成效，这些在2009年及以后将集中体现在公司的经营管理效率和效益上面。”在阐述复地集团从2009年开始进入快车道之时，范伟显得颇有信心。
    “而且我们还是希望抓住在中国房地产这个行业里面客户的需求和行业发展的规律，从这中间去发现我们业务的机会，并获得投资机会，然后利用多渠道的资金来源去做背后的支撑，靠我们内部管理团队的执行能力，去实现这个目标。”范伟说。