保利地产狂“扫地”

■中国房地产报  记者 杨凡 北京报道
 
    11月10日，保利地产宣布于10月底获得4幅土地。至此，在10月下旬短短10天内，公司共斥资74亿元斩获8幅土地，土地面积总和高达208万平方米。
    这是9月斥资百亿元买地后，保利地产（600048.SH）再次掀起的拿地高潮。自5月取得今年首幅土地至今，保利地产已经以约340亿元代价获得28宗土地，被称为国内房企拿地“一哥”。
    在过去两个月，即使规模稍逊，雅居乐、中海、世茂集团等上市公司在土地市场所表现出的热情同样令人瞩目。中华企业股份有限公司市场部经理戴正芳表示，此轮房企拿地热情会持续到今年年底，而今年四季度到明年一季度将是一个见顶过程。

拿地“一哥”

    公开资料显示，拿地“一哥”保利地产今年的动作始于5月份在北京取得的一幅土地。随后的6、7、8三个月，该公司维持着每个月3幅左右地块的“进账”。
    不过这一节奏在过去两个月明显加快。9月，保利地产迎来第一波拿地潮，斥资近百亿获得9幅土地，新增土地面积约64万平方米；进入10月，公司获得土地的总金额虽然缩减到约74亿元，但新增土地面积却剧增为208万平方米。
    保利地产证券部称，今年前10月新增土地面积接近400万平方米，新增储备建筑面积达到940万平方米。
    “保利地产的意愿是追赶万科，希望成为行业中的领军企业，那么就有规模扩张的需求，这是它拿地的一个原因。”高策地产顾问机构董事长李国平表示。
    有机构报告称，保利地产今年土地的均价达到3594 元/平方米，比之前2000元左右的存量土地单价高出不少。不过李国平认为：“即使不考虑地块位置的优劣，这样的涨幅也符合今年土地市场的情况，比较正常。”
    广发证券一位分析师在赴保利调研时获悉，该公司认为按照内部的测算标准，所获取的土地都具有一定的盈利空间。
    他举例说，保利地产10月份最大的收获是作为唯一出让方，以底价1.4亿元拿下的广州琶洲村“城中村”改造地块，项目总规划建筑面积104万平方米。保利还将投入城中村改造成本和配套综合费用约44.7亿元，提供政府综合整治费用3亿元。据此测算，该项目实际楼面地价为4714元/平方米，而如今该区域普通酒店公寓的售价已达到2.3万元/平方米。
    值得关注的是，尽管在土地市场频繁出手，保利截至三季度末持有的现金仍达到166.4亿元，比年初增长达200%。
    上述分析师认为，支撑保利大举拿地的是其超过市场平均水平的销售业绩，以及成功配股带来的充裕现金流。前10个月，保利地产实现签约销售金额368.61亿元，同比增长154.85%，且成功完成了定向增发，共募集资金80亿元。

势头持续

    与保利集团同样在最近两个月开始“发力”拿地的，还有雅居乐、世茂集团、中海等公司。
    李国平认为：“房企在土地市场的实际动作要比其做出判断滞后两个月。5月开始的拿地动作始于3月的市场回暖。而眼前这一轮‘拿地潮’的动因，在于这些公司对7、8月份以来楼市火爆的信心。”
    他同时表示，上市公司在这方面表现出更为紧迫的意愿，除了规模和业绩外，另一个原因是，在资本市场相对放松的状况下，对于已经具有资本平台的它们来说，土地仍是一个好的故事题材，有助于以增发的方式获得低成本资金。
    李国平认为，目前上市公司对市场的判断仍非常积极，因此这样的拿地势头还会延续。戴正芳则表示，此轮拿地热情会持续到今年年底。
    而即使是在“狂飙土地”的热情中，开发商对土地区域的选择仍然有自己的偏好。研究机构报告显示，北京、上海、深圳等重点一线城市土地仍是争夺的重点；此外重庆、成都、西安、杭州、苏州等二线城市则成为土地市场的主战场。
    以保利为例，过去两个月取得的17宗土地中，仅有3宗位于上海和广州。其余则分散于佛山、杭州、沈阳、南京、重庆等城市。
    “都是好地方，房地产价格上涨很快，城市发展迅猛。”李国平说，“一线城市和中心区域土地价格上涨较快，二三线城市土地价格还比较合适，还是有得做的。”