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上实发展增发募资减债

(2009-11-10 14:46:53)
标签:

房产

分类: 公司报道

上实发展增发募资减债


■中国房地产报  刘笑一/文

 

    相比于IPO,定向增发近段时期被开发商们一致认为是相对容易的融资途径。
    “上实系”正在演绎的“上实资本年”恰恰印证了这一事实。继去年通过定向增发完成对大股东房地产资产的收购后,上实发展(600748.SH)再次试图通过资本市场发力。
    11月3日,上实发展发布定向增发预案,非公开发行股票不超过3亿股,发行价格不低于每股14.43元。上实发展预计,向特定机构投资者发行的A股股票所募集资金在扣除发行费用后的净额不超过42亿元。

改善高负债率


    在去年控股股东上实集团注入资产之后,上实发展商业地产和土地储备得到大幅度增加,基本实现了覆盖环渤海、长三角、泛华南地区的整体项目扩张。不过从实际经营情况来看,完成增发后的上实发展业绩并不尽如人意。
    在其他房地产公司纷纷提前完成今年的销售任务,实现收入和盈利大幅增长的形势下,上实发展10月下旬刚刚披露的三季报显示,今年前三季度实现营业收入13.6亿元,同比增长约10%,实现归属上市公司股东的净利润1.79亿,同比下滑130%。
    另外,去年完成增发时,上实发展资产负债率较前期一度得到大幅改善,已由之前的80.53%下降到61.59%,并低于目前的行业平均水平64.8%,这在一定程度上缓解了其之前的资金压力。但是三季报显示,目前其资产负债率又回升到80%,净负债率130%,在行业中处于较高的水平。主因是今年新增长期借款41亿元,同比增长210%。
    “本次非公开发行是为了进一步改善自身资本结构,降低财务风险,提高公司的抗风险能力和未来盈利能力。”上实发展董秘办相关人员也基本证实了这一说法,“此外也是为满足公司开发建设的资金需求,抓住市场回暖的契机加速发展,提高竞争实力,巩固行业地位。”
    据悉,此次上实发展募集资金将主要用于旗下位于上海、青岛以及浙江湖州的4个房地产项目,分别是青岛国际啤酒城、上实朱家角特色居住区、湖州上实假日酒店和湖州上实湖峻花园。
    公告指出,上述四项目合计总投资额接近百亿元。
    “此次上实发展拟增发蓦资所投的四项目预期税后利润将合计超过25亿元,无疑将成为未来几年为该公司贡献业绩的主力。”长江证券相关人士表示。

调整资产布局


    对于此次增发后,上实发展能否进一步提升公司综合竞争力及持续盈利能力,也成为众所瞩目的焦点。
    有知情人士向记者透露,上实集团在2008年对公司注资时还曾承诺,在崇明岛的84万亩农业用地若有从事房地产开发业务的机会,将全部通过上实发展进行。而上月底上海到崇明岛的长江隧桥通车对上实发展而言是一大利好。“作为上市公司中在崇明岛的最大地主,上实发展的想像空间非常之大。”
    一面是继续积极寻找机遇继续进行土地储备,一面是上实发展出人意料地通过上海联合产权交易所,挂牌抛售目前所持有的一成熟地段优质地块——就在10月末,上实发展传出拟转让公司旗下海际房产100%股权的消息,该项目公司主要资产就是上海轨道交通8号线鞍山新村站地铁上盖地块,占地面积1.83万平方米,挂牌价格仅3.5亿元左右,楼面地价仅为6300元/平方米,大大低于今年上海公开市场拿地的同比价格。
    “这其实是公司战略和资产布局调整的一部分,即减少类似商业综合地块的开发,而增加对住宅地块的关注。”对此上实发展投资部有关负责人解释,“接下来,公司拿地的重点区域是长三角和环渤海,尤其是江浙一带。”
    “随着开发项目的增多,上实发展后续开发资金需求将大大增加,其资金压力依旧严峻。”长江证券一位分析师指出,“为缓解自身的资金压力,公司有必要优化资源配置,盘活存量资产。”
    在他看来,上实发展应同时加速开发销售和资本运作,通过销售回款与实现特殊收益及时补充公司现金流,确保资金平衡、降低负债率。目前上实发展抛出的上述42亿元增发计划,适时进行融资,已然印证了这一思路。

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