完美只是一个例外

■中国房地产报  汪钧

    试金石的表现完美得出人意料。
    11月5日早上，在万众瞩目下，华南五虎中的最后一家——恒大地产上市。开盘报价4港元，较3.5港元公开发行价高出14.29%，当日收于4.7港元。以收盘价统计，恒大地产的市值飙升至705亿港元，而持股数为68.01%的许家印身价随之变为479.49亿港元，将当日上午才荣登2009福布斯中国富豪榜首富的王传福拉下了山头。
    尽管在时间的排序上靠后，但恒大地产才是赴港上市房地产企业的试金石的说法却为人所普遍认同。这一试金石的良好表现让人大吃一惊。
    恒大上市缘何演绎得如此完美？恒大或许是今年上市房企中，获得投行支持力度最强、香港富豪认购金额最高、媒体关注度也最高的房地产企业。与恒大地产重启上市同步的还有禹洲地产、卓越置业及明发集团。不过，禹洲地产难逃破发的尴尬，至于后两家则被迫延后。
    恒大上市的完美收官仅仅是一个例外。恒大的成功来自低价招股，并获得了大佬的捧场。恒大高管曾毫不讳言恒大上市之后，原有股东的心痛，因为把股份卖得便宜。
    而在恒大招股过程中，不仅刘銮雄旗下的华人置业和郑裕彤旗下的周大福成为恒大地产的基础投资者，各出资5000万美元认购，之后，还吸引了华人首富长江实业的李嘉诚，星岛主席何柱国和英皇集团主席杨受成。截至公开认购时，以七家主要证券行合计，恒大地产认购额高达38.6亿元，以公开发售部分计超额近五倍，是近期认购反应最热烈的新股。
    另外，还有一大恐怕连许家印自己也想不好的利好——竟然是来自美国的米老鼠带给恒大的礼物。就在前一天，上海市人民政府新闻办公室授权宣布，上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准——上海浦东将兴建全球第六个迪士尼乐园。
    在恒大上市下午，这一利好就被充分解读和演绎。按照有关报道，上海迪士尼选址在浦东，而浦东与崇明岛之间的沪崇大桥已全线贯通，崇明岛至启东的崇启大桥也于去年底动工，料在后年通车，而恒大位于启东的大型项目，将有高速公路与大桥跟浦东连接，是深具潜力的地产项目。上海迪士尼概念股遭到大炒，恒大上市“正当其时”。
    接下来的一个问题是，房地产企业赴港上市能够一扫之前的阴霾吗？
    在此之前的先行者并不顺利，恒盛地产“破发”与宝龙地产“定价缩水”也为后来者的上市之路蒙上了一层阴影。在投行人士看来，众多房地产企业集中上市让IPO市场呈现明显的供大于求态势，竞争激烈，房地产企业的融资难度在加大，资金供应有些跟不上。
    在供需失衡的情况下，占据优势地位的资本市场对拟上市房地产企业开始进入严格的挑选期。投资者的风险偏好改变和未来房地产市场的前景未明都或使IPO定价大打折扣。香江近在眼前，却影影绰绰。
    仔细想想也就释然，在一个狭小的时间窗口里面，那么多家内地房地产企业都在排队上市，几乎每家投资基金经理的桌上，都堆着一摞来自内地房企的招股说明书。那些投资经理在做出投资指示时心底难免会升腾起挑肥拣瘦的骄傲感。开发商自己也很清楚，中国的房地产商太多了，这么多企业要上市，投资者具有更多的选择空间。
    如今放在那些急于寻求融资通路的国内房地产企业面前的一个现实是，前几年投资者对内地房地产股疯狂追捧的年代已经一去不复返了，如今的赴港上市已经步入一个严格的挑选期。在挑选期，投资者的“口味”已经明显变化。投资者会给那些拟上市的房地产企业设立门槛，相比前面几家企业一定要有一个合理的价位，一定要有更多的折扣。如果企业接受不了，那么股票就会发不出去。
    可以预见的一个局面是，房地产企业接下来赴港上市的形势肯定会变得更差。