CBD失宠 沪写字楼趋向“多核化”

■中国房地产报  记者 刘笑一 上海报道

    “我们正在寻找地理位置相对较优越的非传统市中心的甲级写字楼，准备明年初搬迁办公地点。”程先生说。作为一家有一定知名度、规模中上的沪上地产投资咨询公司的负责人，虽然上海甲级写字楼去年以来租金有所回调，但还是让他感到有点“吃不消”。
    事实上，有着程先生这样想法的公司不再局限于中小企业，甚至一些跨国巨头也有着这样的打算。由于非CBD甲级办公楼的平均租金要比CBD低30%，目前已有不少企业从中央商务区外迁，上海非CBD甲级办公楼市场将成为发展主流的趋势已然显现。

租金差将扩大至50％

    仲量联行10月27日发布的最新研究报告《上海非中央商务区办公楼市场崛起》指出，上海非CBD的甲级办公楼将成为上海办公楼市场下一轮发展的重点，上海也因而成为国内首个已经形成“非CBD甲级楼市场”的城市。
    据仲量联行预计，截至今年上半年，上海非CBD的甲级办公楼存量仅为33.1万平方米，大多数非CBD的甲级办公楼项目都位于浦西，主要集中在长宁、普陀、闸北、虹口等区域。但到2013年，上海非CBD的甲级办公楼存量将大幅上升至180万平方米。
    事实上，上海轨道交通网络的日益发达给了非中央商务区发展很大的支撑。“以往当公司决定迁出CBD时，通常会面临员工大量流失的风险，但是越来越完善的轨道交通网络将大大降低这一风险。”仲量联行上海董事总经理顾东尼称。
    他表示，目前上海的轨道交通线路已从2005年的3条增至8条，预计2020年，上海将拥有20条轨道交通线路，各个非CBD区域到市中心所需的时间将被缩短到半小时以内。
    “对于非CBD办公楼的需求已成为一种新的趋势——租户不仅可以有效利用便捷的交通，还能享受到更低的租金成本”，顾东尼还指出，“目前不少对成本比较敏感的租户已经开始由CBD向非CBD的甲级写字楼迁移。”
    仲量联行调查显示，截至今年第三季度末，上海非CBD甲级办公楼市场平均租金仅为４元／平方米／天，其中浦东为3.8元／平方米／天，浦西的则为4.1元／平方米／天，较今年第三季度上海CBD区域的甲级办公楼平均租金低31％。
    “而未来5年内，上海6个CBD区域还将迎来大量新增办公楼供应，从而抑制CBD写字楼的平均租金增长。但与北京、广州和深圳相比，上海CBD办公楼的租金已经高出不少，”顾东尼表示，预计到2010~2011年，上海CBD和非CBD的写字楼租金水平差异还将进一步扩大至50％。“因为非CBD的租金周期较之CBD虽有一定的滞后，但仍具同步性，其租金的恢复将稍晚于中央商务区租金的恢复。从而使两者之间的价格差距越拉越大。”

产业集聚的拉动效应

    仲量联行上述报告数据还显示，目前非CBD的甲级办公楼租户中，有54％来自CBD区域，它们已经消化大约7.4万平方米的非CBD甲级写字楼的出租面积。
    顾东尼称，一个很明显的趋势、也是世界其他成熟市场的经验表明：CBD甲级办公楼的租户主要是金融业、法律行业和专业服务类企业，而非CBD甲级办公楼的租户通常是制造业或者高科技企业。
    “这些企业不需要位于黄金地段的办公场所来与客户频繁地沟通，一些企业目前虽然入驻CBD内，但实际上并不需要如此优越的地理位置，这样的企业将成为未来非CBD甲级办公楼市场的主要租户来源。”他表示。
    记者从仲量联行提供的CBD外迁租户的典型案例中看到，德迅货运、埃森哲和阿科玛等企业都分别从淮海路新天地周边的企业天地大厦、中环广场、香港广场搬迁到闸北的大宁国际商业广场，英国石油（能源）已从南京西路恒隆广场搬迁至浦东塘桥的由由国际广场，新租赁的面积达8500平方米；SSOE建筑设计咨询则从陆家嘴的浦发大厦搬迁至花木板块的永达国际大厦。
    仲量联行指出，随着上海CBD地段的写字楼在今后几年连续开发，2013年后，上海各CBD的可开发土地供应将日益稀少，新建甲级办公楼面积将随之减少，大多数的新增供应将会出现在位于内环和中环之间的非CBD地段。
    而在未来两年内，上海将有非CBD地段的大批甲级办公楼项目竣工，其中预计将有多达14个物业项目于2010年末前竣工。届时，普陀区将拥有所有非中央商务区办公楼存量的26%，在各非中心区域中位居第一，虹口区和闸北区将分别占到21%和14%，其余14%将出现在长宁区外围。
    而就具体的地段来看，普陀长风地区已经具备甲级办公楼大量聚集的条件，而距离成熟的虹桥商务区以北2公里的真如城市副中心，将随着长实和黄、绿地等地产大鳄潜入，其商务聚集区也正在兴起。与此同时，浦东也将会有一个体量稍小的非CBD甲级办公楼聚居区，位于龙阳路地铁站和花木国际展览中心之间的区域。
    “非CBD甲级写字楼有相当数量是位于未来五年重点规划发展的商务区”，信义不动产研究中心李振宇认为，原有CBD商圈周边区域最有可能成为新生代写字楼集中的地带。
    例如前面提到的长风生态商务区，就是位于长风现代服务业集聚区的核心区域，与虹桥商务区仅一河之隔，这使长风生态商务区与传统商务高地长宁区进一步融合；而大宁商业广场也是依托闸北大宁现代服务业集聚区，以高新产业为主，重点客户群定位于虚拟、多媒体应用技术等现代服务业企业。
    而此前世界500强企业之一西门子公司华东总部以及同为世界500强企业的欧尚超市落户杨浦，业内人士亦指出，这使得杨浦大连路现代服务业集聚区今后将可能成为跨国公司总部集聚的又一商务区。
    “非CBD新兴商务圈的崛起，正印证上海传统CBD核心裂变的趋势。凭借得天独厚的区位优势和渐趋成熟的商务氛围，这些新兴商务地带不仅已开始与传统CBD全面博弈，同时也正成为强势的联动平台。”李振宇说。