北京投资热点移向城市综合体

■中国房地产报  记者 刘阳 北京报道

    日前，来自狙房网的市场数据分析表明，北京金融街、西直门、CBD等各大商圈核心的城市综合体项目的公寓租金比同区域内其他纯公寓的租金水平要高出30%以上。受高租金回报的诱惑，如今开发商投资城市综合体项目的意向明显增加。
    近日，西直门板块核心区又有20万平方米的大型城市综合体项目放量，这个名为金贸中心的综合体项目将与西环广场、枫蓝国际共同支撑整个区域的商务体系。继该区域被列入国家金融产业带，以及地铁4号线正式运营后，受综合体增量的影响，西直门楼市将迎来新一轮变局。

城市综合体

租金水平高企

    最近，据新地产机构一项市场调查显示，高端住宅、公寓等物业仍然是投资集中的领地，超过66%的调查对象表示会将该类物业作为投资的首选目标；另外，有一半以上的被调查者表示如果资金允许，会选择城市综合体项目作为投资对象；在这一部分人群中，近80%看好综合体项目的租赁回报现状。
    资料显示，目前金融街、西直门、国贸等商圈核心区的商务公寓租赁市场均呈供不应求状况，这一现象表现在综合体项目上则更为明显，枫蓝国际中心、西环广场、华贸中心等综合体项目公寓部分出租率居高不下。
    据了解，近期华贸中心、银泰中心的租金水平约在80~85元/月/平方米左右。记者在中介机构看到，华贸中心216平方米的精装修公寓标价为18000元/月，平均83.3元/月/平方米；而毗邻华贸中心的东区国际218平方米的同等装修水平的住宅则标价12000元/月，平均55元/月/平方米；在京城西部，西直门商圈的综合体项目西环广场、枫蓝国际中心的投资回报率也明显高于周边普通物业。平均相比之下，综合体项目的租金水平高出周边物业40%以上，除去户型、服务等客观因素差异，保守估计这一数据也在30%以上，与普通物业相比，综合体项目的租金明显高出很多。

多功能引发聚集效应

    对于综合体物业走热的深层原因，业内人士认为，相对于普通物业的单一性，城市综合体项目的写字楼、酒店、商业等多功能、高品质的优势，会引发人群的聚集效应，并且以商务群体为主，这就决定了其租金水平、投资价值等均高于普通物业。
    据业内专家介绍，城市综合体中包括商务、商业、休闲、居住等多种业态，能够形成互补、有机联系，最终充分体现城市的核心价值。此外，由于城市综合体是多种业态的建筑集群，因此往往是大体量，且位居商圈核心地段，这样就不但拥有极为难得的金融办公环境，更兼具宜居环境。地段优势成为吸引投资者的重要原因。
    从市场供应角度分析，稀缺性也是城市综合体项目受热捧的原因之一。业内人士认为，由于综合体往往位于商务氛围成熟的城市核心区，因此土地供应上十分稀缺，以西二环一带为例，北京西直门、金融街等区域早在5年前就面临土地断供，新的综合体项目供应已愈见稀少，而金贸中心将成西直门区域综合体的收官之作。
    专家指出，正是城市综合体这些在地段、配套、服务等方面的高附加值优势，使其租金回报普遍高于普通住宅，尤其是在目前房地产市场走势不明的阶段，综合体物业更具保值、投资潜力，因此受到市场热捧也在情理之中。
    虽然城市综合体的投资回报率极高，但专家提醒，对于不同的区域仍然要区别对待。专家解释，老牌的商圈如国贸、金融街等区域，由于目前区域房价、租金水平长时间保持在一个相对平稳的区间，投资空间显得有限，这类物业只适合用来保值；而另一类新崛起的商圈如东直门、西直门商圈，由于起步相对较晚，与国贸中心、金融街相比，尚处于价值洼地，因此有一定的增值潜力。