宏观视野
  

  政府、开发商、已购房者、潜在购房者、银行这五种力量相互作用决定了房地产价格的涨跌。

房地产的五力模型

■中国房地产报  岳喜雨

    波特五力模型分析可以得出如下结论：房地产行业具有“新进入者威胁较小、供应商议价能力中等、买方议价能力较弱、几乎没有替代品的威胁、当前竞争对手之间的竞争激烈程度较低”的特点。这说明长期来看，房地产行业具有较大的增长性，产品价格将持续上涨，行业利润维持在比较高的水平。
    波特五力模型有助于判断房地产行业长期发展趋势，但无法解决以下问题：市场为何忽冷忽热？对投资者来说，最佳购房时机是什么？对开发商来说，何时应该大胆拿地，何时应该收缩？
    本人建议可以采用一种新的五力模型解决上述问题：
    中国房地产市场是由政府、开发商、已购买者、潜在购买者、银行等金融机构这五种力量组成的，这五种力量相互作用决定了房地产价格的涨跌。
    对待房价上涨问题，这五个群体看法是不一样的：
    资本的逐利性使开发商和已购房者希望房价永远上涨。
    政府是宏观调控者，负责整个行业的平稳发展，维持房价既不要过高也不要过低，既能满足经济增长的需要同时又能迎合“民意”。但实际上，因为GDP和财政收入的需要，导致政府往往偏向于开发商，这就是为什么前几年房价快速上涨时，政府的调控总是雷声大雨点小，实质性举动不多，然而2008年房价刚刚下跌不到一年，而且仍然维持高位的时候，政府就急急忙忙推出救市政策。
    银行等金融机构处出自身利益的考虑，当然也是希望房价持续上涨，只有持续上涨，它的房贷业务才能增长，它既有的风险才能化解。
    只有潜在购房者是真正希望房价越低越好的，房价只有低到一定水平，他们才能圆自己的“住房梦”，他们虽然相对是弱势群体，是社会的中下层，但因为数量众多，不可忽视。
    这五种力量有时此消彼长，博弈的结果决定了房价到底是上涨还是下跌。
    2008年，是开发商艰难的一年，金融危机和国家调控的双重打击使得市场观望气氛浓厚，销售额及销售面积大幅下降，房价相比2007年最高峰时也有了较大程度的下降，大部分开发商的资金链都绷得很紧，新一轮的洗牌即将开始。这种情况下，绝大多数开发商都看淡后市，开始收缩过日子，之所以出现这种现象，是因为这些大的开发商对后市极为悲观而采取的过冬措施。
    实际上，利用上述模型进行分析就可以发现情况并没有那么糟糕。首先，金融危机袭来，经济下滑，使得国家调控房地产的愿望迅速从“降价格”转变到“保增长”上，后续肯定会出台一系列刺激政策。
    再者，当时的局面是房价下跌，地产商损失惨重，银行业务收缩而且坏账风险迅速增大，已购房者面临资产贬值危险，政府内外交困。价格下跌成交量本应增大，但实际情况是那些“潜在购房者”并没有转变为“实际购房者”，要么还在等价格进一步下探，要么根本就买不起房，市场越来越低迷。通过分析可以发现，在2008年价格下跌过程中，实际上没有一个群体获益，价格下跌造成的损失由五个群体分担了，只不过开发商分担的更多一些。这显然是市场经济最差的分配方式，既然没有效率，那这种平衡必然会很快就被打破，市场会朝着让多数人受益的方向发展，以使得资源配置更有效率。本人正是利用上述模型，判断出2009年春节后，房地产会迅速回暖，房价会止跌回升并逐渐上涨，如果开发商能判断到这一点，那么2008年是最好的兼并收购时机，当时市场上充满了机会，很多开发商因资金紧张而开始低价出售土地，政府土地价格也大幅降低，拿地成本降了很多，如能抓住这次机会，企业必将迎来更大的发展。
    （作者系正略钧策管理咨询公司顾问）