杨毓：地产步入新增长周期

■中国房地产报  记者 王晓伟 北京报道

    在一个宽松货币政策遭遇各方广泛质疑的大背景下，房地产行业步入了一个后宽松时代。第四季度银行会以一种什么样的态度发放开发贷？传言中的信贷收紧会不会演变成政策的转向？地产企业的融资之路该怎么走？
    10月26日，民生银行地产金融事业部总裁杨毓接受了本报记者的独家专访。不久前，旨在探讨中国房地产业和房地产金融市场长期发展路径的《2009中国地产金融蓝皮书》（下称《蓝皮书》）面世，这是银行界首次推出聚焦于地产金融的专业理念研究成果。
    杨毓指出，上半年超宽松流动性即将过去，未来房地产信贷将呈现资金有所收紧，监管逐步强化的趋势。此时，应利用房地产信托基金、个人住房抵押贷款、银团贷款、并购贷款等多种渠道，丰富房地产融资方式。
    中国房地产报：《蓝皮书》中判断，2010年房企融资环境总体偏宽松，但在数据显示上，各大银行对于房地产行业的新增贷款却在逐月减少，你怎么评价？
    杨毓：各大银行对房地产行业的新增贷款数据逐月减少，与全国贷款总量放缓在节奏上是吻合的。上半年天量信贷后，资金有一个消化过程，下半年缓一缓符合常理。
    从银行角度而言，今年四季度乃至2010年仍具有较强贷款能力和放贷意愿，这主要是因为银行体系资金总体仍然宽松，业绩压力驱动银行进行规模扩张。从全国来看，明年信贷总量应该小于今年，但从房地产看，由于投资回升，我们对开发贷款的需求表示乐观。
    中国房地产报：去年年底银监会加强商业银行对开发贷的监管，有称实际上是在限制开发贷，民生银行如何绕开监管红线？
    杨毓：我们的地产金融事业部发放开发贷款都严格遵守有关规定。作为一家打算长期在房地产金融领域生存和发展的金融机构，不会以违规为代价换取一时的发展。合规经营是我们的生命线，如果搞了专业化还违规，只能说明专业化程度还不够。
    中国房地产报：但彼时绿城拿不到别的银行的贷款，为何唯独贵行敢于发放？
    杨毓：主要依靠体制优势，依靠我们对房地产行业更深刻的理解和更为专业的团队。在别人都在观望甚至退却的时候，要敢于支持真正优质的企业，这是我们搞专业化经营对自己的要求。
    “雪中送炭”能够帮助很多质地很好的企业走出困境，避免社会经济更大的波动，这也是商业银行在关键时刻履行社会责任的体现。如果只做“锦上添花”的业务，不是真正的专业化。
    从民生银行而言，在专业化经营之后，对行业基本面、企业价值底限和贷款安全边际的认识更为深刻和自信，因而敢于支持那些踏踏实实做房子、有团队、有管理、有品牌的优质房企。
    中国房地产报：民生银行事业部改革始于两年前，但从地产业务发展而言，去年年底到今年一季度才体现出业绩上的优异表现，是否这种表现并不主要来于你们所宣称的地产事业部改革，而更多的来自于今年以来宽松的货币政策？
    杨毓：民生银行在地产金融事业部成立近两年以来，无论是从规模还是从效益和质量等维度衡量，业绩一直呈现平稳上升态势。
    货币政策对商业银行经营的影响，属于外围因素，所有银行都面临同样的货币政策环境。从历史数据看，银行业绩好的年份，并不是货币政策非常宽松的时期，比如2007年上半年实行稳健货币政策，下半年适度从紧，银行业绩反而好，因为这时候经济热、资金净息差较大。
    今年宽松的货币信贷环境，对民生银行这样的中型银行来说，实际上是一个巨大的挑战，因为各家银行对大型企业、优质项目的争夺更加激烈了，贷款条件可能会更加宽松。
    中国房地产报：能否简单讲述一下地产金融事业部成立以来各个时间段在房地产开发贷业务拓展上的心得体会？
    杨毓： 事业部成立以后，我们就一直在寻找理念相通的客户进行合作，但这需要一个过程。譬如，很多大型房企，一开始对我们的体制并不清楚，在合作之后才感受到我们专业化经营对企业的深刻理解与坚定支持，才发现我们的事业部体制与其战略布局和内部管理体制很契合，随着了解的加深，愿意和我们进行合作的企业越来越多。
    中国房地产报：一方面，目前很多房企账面资金创历史新高，看起来并“不差钱”；另一方面，房地产商拿地的成本在飙升，开工面积在增加，资金消耗的速度在增加，你怎么评价现在房企的资金链状况？
    杨毓：得益于销售的快速增长和宽松的货币信贷环境，开发商现在看起来确实“不差钱”。与此同时，房地产开发投资在提速，资金消耗在加快，因此房企的资金状况会动态变化。在新一轮买地开工的循环中，不同的房企，由于经营策略和融资能力不同，所面临的资金松紧度会有所区别，会呈现个性化的一面。从总体看，房企小发展不缺资金，但大发展就需要更多金融资源支持。因此，我们在《蓝皮书》中也提醒房企要利用当前比较有利的环境，适时融资。
    中国房地产报：现在的房地产市场和信贷政策似乎都处在一个微妙的时刻，你怎么看待未来的走势？能否结合最近两个月的经营情况谈谈民生银行对于房地产贷款态度有没有变化？
    杨毓：从经济周期看，现在经济处于探底回升后起涨阶段，经济从“刺激式增长”逐渐回归正常化；从货币政策看，极度宽松时代已经结束，常规调控政策将代替非常规刺激手段；从房地产行业看，市场从严重供过于求快速切换到供不应求，从不敢投资到加快投资。种种分析表明，无论是经济还是房地产，都正处于一个新增长周期的开始，尽管节奏无法预测，但趋势已经形成。因此，在目前这个阶段，下一个房地产行业增长过快的结论还为时尚早。如果房价严重畸高、行业严重供过于求，市场会提前给出信号，我们也在密切监测这些信号。目前，尽管有些令人担忧的地方，但总体上并不足以促使我们改变信贷政策。
    从八九月份经营情况看，我们的新投放较好满足了客户的新需求。但由于房地产销售形势较好，房子卖了贷款就得归还，因此老贷款还款的情形还是很多。两者相抵，八九月份贷款余额实现了正增长。
    中国房地产报：房企今后应怎样拓展新的融资渠道？
    杨毓：首先是要把传统的融资方式用好用足，银行信贷、股市、债市都有较大的发展空间。至于拓展新的融资渠道，最有效的办法是和专业的金融机构合作，发挥各自优势，企业负责资产营运，金融机构负责资金和资本营运，共同设计个性化的融资方案。