“首置债”缩水彰显债市风声趋紧

■中国房地产报  记者 宋俊洁 北京报道

    10月21日，首创置业股份有限公司（首创置业，2868.HK）发行的5年期10亿元公司债上市，最终确定“09首置债”票面利率为6.5%。
    首创置业原定为18亿元的公司债，最终发行确定为10亿元。这被市场人士解读为流动性减缓使得债券市场融资环境不佳所致。
    但首创置业近期的融资举动似乎向外界表明，其并不单纯依靠利率已高企的公司债“揽金”，而正寻求多渠道融资。

缩水发债

    今年8月份，首创置业收到了中国证监会核准发行不超过18亿元境内公司债券的批文，而最终首创置业把公司债的发行金额定在了10亿元，比申报时缩水了8亿元。
    首创置业2009年中报显示，截至2009年6月30日，首创置业资产负债率为67%，并且其中有84%为长期负债。
    据本报记者统计，在近期发行公司债和拟发公司债的房地产企业中，67%的资产负债率虽然不是最高，但已经接近高位。
    “09首置债”最终确定以6.5%颇高的票面利率发行，而此前的6月份，远洋地产企业债发行的利率区间在4.4%~5.0%，最终全部以票面利率下限发行。
    “发行利率还是比较符合我们预期的。”虽然首创置业总裁唐军在公司债路演发布会上解释，以6.5%的利率成本在公司可以接受的范围内，但不可回避的是，此票面利率的融资成本颇高。
    有分析人士认为，在当前的债券融资环境下，恐怕只有房企会继续高歌猛进。“在债市氛围偏弱，且交易所债市缺乏商业银行大额资金支持等因素影响下，房企发行利率自然一路水涨船高，但仍不惜高成本发债。”
    细数近期发债的房地产企业，利率都较此前颇高。
    除了首创置业公司债外，9月1日发行的金融街5年期公司债票面利率为5.7%；9月22日发行的“复地债”5年期票面利率为7.3%；万通地产10月14日发行的5年期债券利率达到了7%……
    “随着‘09天房债’和‘09富力债’的发行，目前交易所市场房企公司债集中发行所导致的供给冲击应该已经接近尾声。影响未来交易所债券收益率走势的主要因素将转变为需求不足。”上述分析人士认为，房地产企业虽然对融资成本的敏感度不太高，但近期公司债的连续发行，导致投资者的供给逐渐减少。

多渠道融资

    首创置业的公司债缩水发行，一方面是因为债券市场环境发生变化，另一方面，也与首创置业考虑到融资成本，寻求多渠道融资有关。
    “我们一直在考虑如何不仅在上市公司层面进行资本运作,更在集团层面进行杠杆化操作，这都是高度市场化的产物。”首创集团总经理刘晓光说。
    此次首创置业公司债的发行，只是其融资动作的其中之一。在8月24日中报发布之际，首创置业再次重申回归A股申请。将按照每股人民币1.00元面值拟发行不超过14亿股，筹集资金将用于一批涉投资额95.5亿元、位于北京、天津、成都、西安及无锡等14个项目。
    此外，2009年3月首创置业在香港设立了房地产投资基金，用于对首创置业已建及在建项目进行资金输血，并在房地产项目资产估值普遍偏低的情况下寻求并购。此举一方面是为首创置业谋求发展提供所需资金；另一方面，可以有效解决其自身的融资问题。
    显然，首创置业不会放弃任何融资渠道,但一直以来产品结构中住宅比例偏大，使其无法运用更多的金融工具，比如依托持有型物业发行REITs。
    值得注意的是，首创置业1～9月实现签约金额91亿元，同比增长292%，完成全年80亿元目标计划的114%。但是，产品结构中住宅与持有型物业比例是75%和25%，就目前国内房地产市场的周期性而言，持有型物业比住宅具有强大的抗风险能力。
    刘晓光在接受本报记者采访时也透露，在集团层面，包括酒店、商场、写字楼达90多亿元的物业资产未来有很大的运作空间。
    “有这些持有型物业,将来更多的融资形式就会出现，可以做REITs，也可以做长期物业抵押贷款或股权、收益权的资金吸纳。”刘晓光透露。