中华企业融资17亿加码住宅

■中国房地产报  特约记者 陆彬杰 上海报道

    10月23日，中华企业发布公告宣布将发行12亿元公司债券，该笔公司债票面利率在债券存续期内固定不变，询价区间为6.95%~7.15%。
    同时，根据实际发展需要，公司拟向中国民生银行上海分行申请人民币借款5亿元，期限为3年，利率为同期基准利率上浮5%。
    事实上，这次融资主要用于南汇及宝山几个项目的开发。而从近斯公布的财务报表来看，1~3季度，公司的主要利润来源是住宅销售，在上海整体商业市场表现不佳的情况下，公司经营重点已转向住宅开发。
    “虽然上海整体经济呈现复苏，但是商业地产还处于低潮之中。而商业地产开发的资金回笼速度明显低于住宅开发。”上海五合国际总经理邹毅表示。

加速回笼资金

    前几年，中华企业土地储备明显偏向于商业项目，2006-2007年，公司通过拍卖方式获得静安万泰、张扬路25号商务大厦、洛克双喜国际广场项目，都是位于中心城区的商业项目，住宅地块仅增加了2幅，都是位于南汇。
    在经济形势良好的情况下，中华企业仅仅依靠中企大厦、淮海中华大厦、港泰广场等市中心商业项目的租赁就能带动公司的整体利润。但是，在市场不好的时候，商业项目回笼资金慢的弊端就显现出来了。
    根据公司财务报表显示，2009年1~3季度，商业租赁面积10.24万平方米，收入0.53亿元，同比减少6.4%。收入贡献最多的是住宅项目。公司1~3 季度房地产销售收入约30 亿元，营业收入同比增长25%。
    “按照目前市场状况，住宅开发回笼资金周期在一年左右，商业项目的回笼资金周期在三年甚至更长。”邹毅表示。
    资料显示，中华企业的住宅储备项目有印象春城二期、两河流域二期、古北香提岭、美兰湖中华园，三个项目在南汇周康及惠南板块，一个在宝山罗店板块，几大项目均处于上海房价上涨最快的板块中，一个项目的销售，就可以收回前期的融资成本，而商业储备项目仅有北外滩的上海客运中心等，这也预示着公司在逐步调整经营重点。

土地储备告急

    目前，上海的住宅市场火爆。下半年，中华企业的印象春城、古北香提岭、两河流域都将陆续上市，预计这些项目一经推出，在短期内会售罄，加大住宅地块的储备力度已刻不容缓。
    根据资料显示，公司有住宅土地储备100万平方米，预计2010年、2011年每年的结算面积都将超过30万平方米，也就是说公司土地储备最多仅够3年开发。
    面对土地储备不足的现状，今年中华企业拿地步伐仍然较慢。2009年三季度，绿地集团在上海获得了五幅住宅地块，相比之下，同是本地国企的中华企业只获得了一幅住宅地块。
    “拿地方式决定了中华企业的土地储备不会很多，公司基本通过股权收购的方式获得土地。”上海顺创投资咨询有限公司证券分析师朱佳民表示。
    光大证券分析师认为，中华企业在市场中直接拿地速度较慢，主要是缺乏市场意识。
    “一方面，中华企业属于上海地产集团控股之下，上海地产集团和上海土地储备中心是一套班子，两块牌子，在南汇周康及临港有大量的土地储备；另一方面，中华企业又承担了政府的经济适用房建设工程，这一块也是公司的利润来源，坐拥良好的资源，就容易缺乏市场意识。”