放弃大规模建设经适房 主打租赁房
常州推行保障新模式

■中国房地产报  记者 周村 常州报道

    停建经济适用房，改发补贴、加强公共租赁房建设——江苏省常州市通过一系列住房新政组合拳，试图破解住房保障面临的种种难题，建立应保尽保的全覆盖住房保障体系。
    日前，住房和城乡建设部（下称“住建部”）在常州召开的“部分城市公共租赁住房政策调研会”可以被看做是对常州市这一努力的肯定。住建部副部长齐骥在调研中表示，“在解决现有低收入家庭的住房困难基础上，政府还要对中低收入家庭给予更多支持，扩大住房保障制度的覆盖范围。现在只是刚刚起步。”

主打租赁房

    在今年的多次会议上，常州都强调要在年底前实现住房保障“应保尽保”。此前，常州市停止了经济适用房的实物建设，改“补砖头”为“补人头”，向每户有经济适用房购置资格的家庭提供8万元的货币化补贴，让他们到市场上寻找合适的商品房。通过这种“政府出钱、市场供房”的模式，常州提前完成了该市2007~2011年住房保障规划中提出的经济适用房保障任务。
    解决了经济适用房问题后，常州市将目光投向了夹心层，这是实现住房保障全覆盖目标的重要环节。
    8月1日，常州市出台了《常州市公共租赁房管理办法》，旨在解决夹心层问题的公共租赁房建设和配租正式提上日程。
    管理办法规定，常州公共租赁房的保障对象主要有两种：一是低收入住房困难家庭，即家庭人均年收入低于上年市区人均可支配收入80%的无房户；二是新就业人员，即毕业不满5年、已与用人单位签订劳动合同，并在本市市区没有房产的大学毕业生。
    “实际上，这两类人群是目前最需要政府支持解决住房困难的。”常州市房管局局长朱建文表示。只有市场价30%左右的租金水平和稳定的住所正符合夹心层的住房需求。
    这一政策已进入实施阶段。10月20日，常州市第一批公共租赁房集中建设的4个项目同时开工，加上此前政府定向建设集中收购的2个项目，6个项目总建筑面积约20万平方米，可提供约4000套房源。
    常州市市长王伟成认为，公共租赁房制度推出后，常州已从政策体系上对住房困难家庭实现全覆盖。

REITs计划

    根据常州的保障规划， 5年内预计投入资金30亿元左右。而常州每年用于经济适用房和廉租房建设的财政拨付资金只有1亿元左右，资金缺口巨大。
    今年年初，常州成立了注册资本为10亿元的常州公共住房建设投资公司（以下简称“房投公司”），作为保障房建设的投融资平台，政府向房投公司注入3000亩土地资源，落实了30多亿元融资额度，目前已实际到账27.9亿元，一举解决了今后几年的保障资金问题。
    为保障资金的可持续性，常州为房投公司设计了7条融资渠道：一是每年投入土地出让净收益的10%，每年约10亿元；二是公积金增值收益部分，每年约两三千万元；三是财政专户投入，每年1亿元左右；四是政府直接给房投公司注入了3000亩土地作为资产，其每年整理土地的一级开发收益投入保障房建设；五是经济适用房转售上市部分，常州政府经济适用房货币补贴的8万元/户，在经济适用房出售时，需要将8万元退还政府；六是商品房项目中提取的配建资金；七是等待保障房达到一定规模，其可以运作保障房REITs。
    “当公租房达到万套左右的规模，房投公司就有足够的资产争取试点产业信托基金，以REITs的方式融资。” 朱建文说。
    这种模式很容易让人联想起香港的“公屋”模式。对此，业内人士表示，香港“公屋”模式的成功很大程度得益于房屋委员会高水平的财务运营能力和香港不菲的商场和停车场租金——以商场和停车场为核心物业的领汇房地产基金可以募集大量资金。相比之下，内地的房地产基金还处于试点阶段，公共租赁房低廉的租金能否支撑起房地产基金的发展也是一个充满争议的话题。
    而常州市房产管理局副局长吴海泳也表示，常州模式与香港模式并不完全相同，香港有一个非常强势的香港房屋委员会，掌控了土地、资金、规划等多方面资源，而内地相关部门掌握资源有限，自主性相对较小。

推广难题

    在房价高涨、各地住房保障建设面临重重困境的现实下，常州住房新政能否被推广到其他城市？吴海泳表示，常州的情况比较特殊，推广意义可能有限。
    “常州属于东部经济比较发达的中等城市，财政状况比较宽裕，土地供应也并不紧张。而且常州城市规模不大，即使在郊区建设保障性住房，也能做到交通、生活上的便利。” 吴海泳说。
    业内人士也表示，其他城市面临的保障难题与常州性质不尽相同。如北京等一线城市保障性住房建设的突出难题是建设周期长和土地供应紧张、选择余地有限。而中西部城市面临的首要难题是资金紧缺。这些问题很难通过模仿常州模式得到有效解决。
    但一位接近住建部的人士透露，未来住房保障领域可能将不再出台制度性政策，而代之以发挥各地能动性的指导性意见，以解决各地面临的不同困难。
    “从这个意义上看，常州模式为其他城市解决住房保障问题提供了一条思考的路径，不失为一种有益的探索。”该人士说。