北京多幅“敏感”地块尚未现身

■中国房地产报  记者 兰亚红 北京报道

    是好戏在后头，还是平淡收场？在今年最后两个月里，北京土地市场的收官前景似乎很难看出端倪。
    按照以往惯例，春节前的几个月应该是土地突击供应的日子，但登录北京市土地整理储备中心网站，面对着“经营性用地交易动态”呈空白，“即将入市地块”只有7块且入市具备时间模糊的现状，或许业内很难产生太多期待。
    但据记者采访中了解到的情况，今年北京即将出让的部分地块并未在网站的公开资料上显示，包括房山长阳镇的多幅地块和平谷的一块面积较大的地块，网站上都没有显示，但“这些地块都有可能在今年出让”。一位房地产公司负责拿地的人士向记者透露。

供地计划未完成

    与此前的土地持续供应和成交火热的市场状况相比，进入10月份后，北京的土地市场回归平淡，出现了暂时只有几块工业用地支撑“门面”而经营性用地无地可供的窘境。
    登录北京市土地整理储备中心网站，截至记者发稿时，目前北京市土地中心“经营性用地交易动态”呈空白，正在交易的地块只有石景山区八角地区一块商业金融项目用地，且采取的是招标方式。
    而在即将入市的地块资料中，仅有7宗可供未来入市的土地，其中还包括早就被列入出让计划、却迟迟没有成功推出的朝阳公园、顺义天竺、奥运南区和北京CBD核心区一期NE19-1a等地块。
    一位业内人士分析，北京土地供应的“断顿”状态只是暂时的。虽然今年北京的土地出让收入已达到惊人的800亿元，但实际上北京还远远没有完成今年的土地供应计划。
    按照北京市今年4月1日对外公布的2009年度供地计划，今年计划供地总量为5700公顷，其中住宅用地面积为1300公顷。据相关统计，截至10月15日，北京今年推出的住宅用地总面积仅为654.4公顷，不到全年供应量的51%。
    据北京一房地产企业的拿地负责人统计，北京前三季度商品房用地（包括综合类用地）的成交数量为96宗，规划建筑面积合计1279万平方米，平均楼面地价为4256元/平方米，平均溢价率为71%。
    其中，前4个月成交土地只有19宗，平均溢价率只有9%，到了第三季度的平均溢价率却高达94%，土地市场发展趋势非常明显。
    上述负责人分析，一方面，很多房企包括远洋地产、华远地产、首开等，今年在北京的土地市场上并没有完成土地储备的计划，压力很大，急需拿地，这部分需求是政府不能不考虑的；另一方面，北京土地市场的“热度”有目共睹，政府应该会趁热继续推地。“肯定还会有地块出来，但具体哪些地块能出来不好预计。”该人士表示。

公开资料的背后

    一位消息人士告诉记者，其实除了网站的公开资料外，土地储备中心同时为部分企业提供了一份计划出让的地块资料。而在这份资料中，某些地块并未在土地储备中心的网站上公开显示。
    北京一家本土房企的拿地负责人也告诉记者，除了土地储备中心给部分企业提供的地块资料外，企业一般也会到土地储备中心询问即将出让的地块情况，同时也可通过区县的国土局获知即将出让的地块资料。
    “企业获知出让地块的途径很多，每个企业的方式不一样。土地储备中心的地块资料一般都是在完全具备出让条件时才会登记，而对于手续没办完或规划指标没有完全确认的地块，一般不会公布。”上述负责人表示。
    据其介绍，土地供应有很多流程，涉及到规划、挂牌底价的确定、拆迁遗留问题的处理等，开发周期长，不是土地储备中心决定加大供应量就可以马上供应。
    “但除了招标地块外，企业是否事先预知地块即将出让的信息，对于企业的拿地应该不会有多大影响。”上述负责人这样表示。
    当记者询问北京市土地整理储备中心市场部的相关人士时，其并没有据此说法表态，也并未透露即将出让地块的相关信息。

好地还会有

    实际上，多家房地产企业的拿地负责人肯定地告诉记者，预计年底前，北京还会推出多块值得关注的地块。这些地块包括房山的8号、9号地，平谷区一块面积较大的住宅用地以及朝阳区的相关地块。
    据记者了解，除了不久前万科获得的房山长阳镇1号和5号地以及北京城建获得的4号地外，房山区还有多幅地块即将出让，而最有可能在近期出让的是长阳镇的8号和9号地。
    “房山今年大概还会有100万平方米的土地供应出来。”北京一家企业的拿地负责人这样告诉记者。
    据悉，房山长阳镇的8号和9号地位于已经出让的1号地的西部，同样毗邻房山地铁线，未来的潜力不可小觑。
    “万科在年前应该不会继续在房山拿地了。”一家拿地企业的负责人分析，“万科已经连拿了两块地，这两块地属于同期开发和入市的产品，接着拿地就会出现自己和自己竞争的局面。”
    “万科继续参加竞拍有可能，因为至少要保证地价达到一定的高度，保证成交地价与其先前拿地不会有太大的落差，但最后应该不会拿地。”上述负责人分析，包括首开、远洋地产、中建地产、住总、绿地等都有可能成为最终的拿地者。
    除了房山区长阳镇8号地和9号地外，相关消息人士告诉记者，平谷区的一块面积较大的住宅用地也即将于年底前出让，而朝阳区也会有地块入市，但对于具体的地块资料，该人士并没有透露。

上海新江湾城再推地

■中国房地产报   特约记者 陆彬杰 上海报道

    10月20日，上海进行了新江湾城C6地块的土地推介会，推出逾12万平方米的土地。这是新江湾城时隔两年之后再次推地。该地块建设用地面积为11.4517万平方米，其中幼托用地0.7193万平方米，容积率不大于1.0。
    由于众多开发商看好新江湾城C6地块，业内预计地价将超过当初仁恒的项目。两年前，仁恒置地以13.01亿元抢得新江湾城D3地块，折合楼面价超过2万元/平方米。但两个月后，新江湾城F地块出让，美国的房产巨头铁狮门公司以底价67.5亿元成交，折合楼板价仅为7500元/平方米。
    易居中国研究院分析师薛建雄表示，目前很难预测新江湾城C6地块的地价，一方面，新江湾城板块作为高端房的聚集地，目前已有经济适用房用地出让，会使其地价受到一定影响；另一方面，目前整个上海的地价已处于高峰阶段，但是否见顶仍不能做出一个明确的判断。
    据记者了解，目前新江湾城在售的楼盘华润橡树湾价格为2.3万元/平方米，合生江湾公寓价格为2.4万元/平方米。
    另外，C6地块要求配有公建设施，这也加大了开发商的运作成本。
    “从风险控制角度来看，C6地块的楼板价不应超过2.5万元/平方米，高于这个价格，今后几乎没有利润空间，明后几年房地产市场仍存在不明朗因素，开发商拿地需谨慎。”上海北孚房地产研究所副所长刘光东指出。