房地产市场仅需政策完善

■中国房地产报  李春顶

    近期，“二次房改”的争论喋喋不休。对于“二次房改”的提法，笔者感觉有失偏颇，房地产改革是根据不同时期的经济形势逐步调整并发展成熟的，是一个连续的时间过程，不应该进行次数的划分；同时，未来房地产政策的变化不可能是根本制度性的，国内外的实践都证明了市场化是正确的方向，住房由政府全盘买单的想法是不切实际且不合理的。可以说，当前我国房地产市场需要的仅仅是政策的调控与完善。
    事实上，我国房地产市场所有问题的根本在于市场的失灵和价格的虚高。这一方面剥夺了普通大众的居住权，形成民生问题；另一方面也给经济与金融各领域的安全埋下隐患。
    目前，我国房地产的政策是市场与计划并行，保障性供给只占很少的部分，同时受制于财政负担以及计划供应的固有缺陷，决定了其只能起到望梅止渴的作用。而即使能够有所成效，也只能解决民生问题，市场化部分的风险仍然无法消除。所以，市场化调控应是我国房地产管理的着力点。
    具体措施来说，抑制投资和投机需求的根本在于扭转预期，刺破房价只涨不跌的神话，引导资金合理流转。然而，房地产市场的特点决定了房价下跌的代价是高昂和不可收拾的，所以在预期难以改变的前提下，政策层面所能做的只能是堵截和打压，这要求政府采取和强化一系列措施，包括二套房政策应进一步收紧，尽可能地压缩真实需求外的投资；采取房屋购买的审批制，加强对个人和企业实际需求的考核，抑制过度的需求；控制其他领域的投机资金进入房地产业，限制外资的进入和炒作，加强企业投资房地产的监管，对于保险等金融资本的进入也需谨慎并实时监控。
    但在实际操作中，投资和投机需求是无法绝对控制的，还需要在推高房价的其他方面发力和行动。首先，开发商的捂盘和哄抬是房价高企的重要原因之一，相关部门必须采取措施进行控制，对开发商的开发时间、定价等全程监控。其次，土地拍卖制度也是高房价的推手，在高价格风险几乎全部由消费者买单，而参与者是开发商的竞价模式下，拍卖的结果必定是新地王不断地推陈出新，所以相关政策上必须有所创新和完善。最后，我们应该看到，高房价的最大赢家是政府，在经济利益的激励下，地方政府开发房地产的热情毋庸置疑，但中央应加强审批和计划控制，对于土地收入采取一定的方法回馈于民。
    （作者系中国社科院世界经济与政治研究所助理研究员）