“售后包租”海景房背后的博弈

■中国房地产报  记者 刘关 北京报道

    “我们只用数字说话！”9月末的一天下午，在北京SOHO现代城附近，威海乳山银滩海景房置业顾问小鲁（化名）将记者和其他行人拦住，随手塞给众人一张张列满数字的广告单。
    “购买包租房型即可签署10年租约，前2年合计付客户总房款的9%作为回报。算来算去，5年累计收益率能够达到114.5%!”在讲解一串计算公式后，开发商与购买者能达到“双赢”成为小鲁口中反复提及的关键词。
    然而，他口中的“双赢”却很可能只是个“美丽的陷阱”。据了解，由于风险性高，“售后包租”这一营销手法早在2006年原建设部、国家发改委等部门颁发的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中被明令禁止。
    经记者调查，目前大举“售后包租”招揽买家的威海乳山银滩海景房并不只小鲁所在的海洋明珠一家。今年5、6月以来，随着威海海景房销售旺季的到来，威海多个楼盘都在以“售后包租”手法招揽着全国各地的买家。“售后包租”如同遣散不去的阴影，从几年前的全国各地“产权式商铺”飘移到威海银滩的海景房销售中。

蚯蚓钓鳗

    为了争夺客源，威海的各个海景房项目返款优惠层出不穷。包括假日海景·雍华苑、东方夏威夷以及山译阅海苑等在内多个楼盘都在以“售后包租”手法招揽着全国买家。甚至一些项目承诺首次包租合约可长达3年，“3年签下来，你可以在购房的时候拿回总房款的16%。”该项目销售人员说。
    小鲁口中的“双赢”看似美好，但这些销售承诺眼花缭乱的美好前景，却掩盖不了对于购买者而言高投资风险的本质。
    据广东华商律师事务所彭日光律师介绍，国家对于商品房“售后包租”销售行为明令禁止可谓三令五申。最早的2001年建设部第88号令《商品房销售管理办法》就规定，开发商如有“采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房”行为的，“处以警告，责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下罚款”。2006年在《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中更是规定，“对未取得预售许可证发布预售广告的，承诺售后包租、返本销售的”，要“予以严肃处理”，且不再区分销售的是否是“未竣工商品房”。
    也就是说，目前不管是对于在建项目还是封顶的商铺或住宅项目，“售后包租”早被政府部门列为“禁止”的销售手段。
    “这类方法往往可以帮助开发商加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持，但一旦开发商出现资金问题，租金回报往往得不到保障，而这种方法也会成为开发商变相融资的渠道。如签约承诺售后包租的不是开发商而是物业管理公司，其履约能力也许就比开发商更弱。”彭日光指出。
    虽然依照现行的《合同法》业主与开发商或者其下属物业管理或代理公司签订的合同未必被认定为无效，但是作为一种纯粹商业行为，法律保护“售后包租”业主投资的权利，但不保证业主的投资行为一定能够取得收益。
    “开发商承诺的往往只是开头这几年的回报，这几年过后回报率如何，开发商往往回避，这正相当于用‘蚯蚓钓鳗’。对购房者来说其实是个陷阱。”房地产高级经济师章林晓表示。实际上，在小鲁口中，那句“租不租出去是开发商的事情，给不给你钱才应该是业主的关心事情”，正是极力掩饰这陷阱背后的租金收益风险的体现。

积重难返

    尽管2006年以后“售后包租”的手法在政策压力下悄然消失不再成势，但是，伴随着楼市的动荡起伏，这一手法并未在楼市中销声匿迹，而在今年威海银滩楼市销售旺季到来之时，它的出现也绝非偶然。
    据威海当地开发商龙海置业副总经理门兆雪介绍，今年威海楼市情况比去年要好得多，而乳山银滩一带的海景房正是表现最好的，每平方米单价普遍上涨了100到200元左右。
    “在我熟悉的项目中，卖得比较好的就有福海苑、碧海豪庭、碧海苑等好几个项目，而去年几个卖得特别差的楼盘，今年卖得都还不错。”门兆雪介绍。
    据威海市统计局的公开数据显示，8月份，威海城区房屋交易量达到今年创纪录的2160套，比7月份多出136套，受此板块强力拉动，威海全市楼房均价猛增至4131元/平方米。其中，乳山房价为3506元/平方米，同比上涨了4.5%，远超威海市区3.8%的涨幅。与去年一路向下的趋势相比，可谓冰火两重天。
    然而，这看似繁荣的楼市也因银滩多年来的积弊而存有隐忧。目前，威海银滩楼市依然与“开发过度”、“周边配套赶不上建设”、“有城无业”这些词汇联系到一起，同属威海的文登在今年的土地推介中，甚至喊出了发挥后发优势、“不做第二个乳山”的口号。
    主攻威海海景房市场的威海思成房地产经纪有限公司总经理边光伟则告诉记者，尽管成长于威海市，但面对一时无法扭转局面的威海乳山银滩的海景房市场，他所创办的公司始终未敢涉足，而在威海的其他地区包括荣成、文登以及威海市区则都有代理项目。
    “乳山银滩的楼市一直不规范，销售方式始终停留于人海战术，这不能不说是个遗憾。”边光伟表示，“在全国各地，银滩的销售人员素质不高，流动性大，甚至不了解就信口胡说，随意拉高价格。‘售后包租’的好处和愿景也被他们说得天花乱坠。”
    同时，那些成交量一派荣光的楼盘也不能高兴得太早。“据我了解，在6月销售回暖时卖出的许多房子现在都遭遇了退房。”一位不愿具名的威海市开发商告诉记者，许多业主还未到收房期就开始集体退房。
    “一般而言，‘售后包租’的手法一出，往往就代表开发商的资金情况出现紧张。”北京问天律师事务所律师赵卫东告诉记者。“这从最早的上个世纪90年代的海南，到后来的上海、北京都可看出。使出这种方法的楼盘往往都以高回报来掩盖其高价位的事实。”而据记者了解，在乳山银滩楼市中，海洋明珠均价4800元/平方米的报价仅次于银滩的一个高端别墅项目“浪花别墅”，而其他打着“售后包租”旗号的楼盘，售价也大大高于周边其他楼盘。
    “当前楼市回暖，人们看到房价又开始上涨，从而对房价下跌失去警惕，认为投资房地产是会稳赚不亏的。另外，因预期的通货膨胀，人们对于货币资金避险心理也加重。而这些都会被开发商传递到‘信息不对称’的弱势消费者耳中。”章林晓分析。
    同时，在业内人士看来，那些所谓的“售后包租”的“产权式酒店”无非就是普通的公寓楼。“配套差就不用多讲了，单是装修标准、管理模式等方面就与所有酒店相差甚远，更别说是五星级。” 门兆雪告诉记者。
    在这里，名不副实的虚高售价和高投资回报率的良好愿景，都注定为买房人埋下了风险。一纸合约下，开发商和买房人并肩站在良好的升值愿景前，而谁会输掉这场博弈，则需要时间给出答案。